试论《房屋登记办法》的出台对推动房地产经济发展的必要性

孔秀琳

摘 要：《房屋登记办法》比较之前的政策有较大的调整和创新，对《物权法》不动产登记制度的有关规定做出了具体的解释，对房屋登记进行了明确的界定和说明，调整和完善了登记规则，规范了房屋登记行为，极大地维护了房地产交易安全，保护了权利人的合法权利。因此说房屋登记是一次革命性的变革。文章认为，不但要准确、全面地把握《房屋登记办法》的精神实质，理解和掌握其中的各项规定。还要调整思路、积极投入以便更好地开展工作。

关键词：房屋登记办法 房地产经济发展 调整和创新

中图分类号：F293.30

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）04-109-02

2008年7月1日，建设部第168号令颁布《房屋登记办法》正式施行（以下简称《办法》）。办法的出台是为了适应新的房地产形势和物权保护等方面的需要，与建设部99号令《城市房屋权属登记管理办法》相比，《房屋登记办法》有较大的调整和创新，本《办法》对《物权法》不动产登记制度的有关规定作出了具体的解释，对房屋登记进行了明确的界定和说明，调整和完善了登记规则，规范了房屋登记行为，极大地维护了房地产交易安全，保护了权利人的合法权利。可以说房屋登记是一次革命性的变革。因此，我们不但要准确、全面地把握《房屋登记办法》的精神实质，理解和掌握其中的各项规定。还要调整思路、积极投入以便更好地展开工作。笔者认为，《房屋登记办法》的完善主要在以下几个方面：

一、《办法》明确了登记行为的实质

（一）登记行为的本质是行政行为

《物权法》第10条明确规定：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。”这就授予了登记机构进行登记行为的权利，只有在得到这种授权的情况下，登记机构的登记行为才能发生公示工信效力。而其他行政机关没有得到这种授权，自然无权办理不动产登记。

（二）登记在性质上是物权公示行为

《办法》将房屋登记界定为登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在登记簿上予以记载的行为，表明房屋权属登记性质是物权公示行为，这与此前的行政确权是不同的。

（三）登记机构完成行政确认的后果是将应当记载事项记载于登记簿

登记机构完成行政确认的后果，是按照申请人的申请将房屋所有权、他项权或者其他应该记载的事项记载于登记簿。完全记载后，依法发生物权变动或者对抗善意第三人。

二、《办法》扩大了房屋登记的范围

《城市房屋权属登记管理办法》只规定了城市规划区国有土地范围内的房屋权属登记，但对集体土地上的房产登记一直没有相应的政策法规，相关的操作只能参照国有土地范围内的房屋权属登记。而《办法》除了规定国有土地范围的房产登记外，还以独立的章节确立了集体土地范围内房屋权属的登记，进一步扩大了登记机构的登记范围。《办法》第四章对于集体土地上房屋权属登记的对象、提交材料、登记程序等提出了具体的要求。此外，《办法》规定了房屋登记机构应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。该条款对于部分城市出现“小产权”房问题，明确了城市居民购买后不能办理房产登记，其权益不能受到法律保护，直接警示了购房者，维护了交易安全。

三、《办法》明确了登记簿的核心作用

《物权法》第16条、建设部168号令第5条规定：“不动产登记簿是房屋权利归属和内容的根据。”《物权法》第17条规定权属证书是权利人享有该不动产物权的权利证明，如与登记簿不一致，应以登记簿为准，除登记簿确有错误以外。建设部99号令《城市房屋权属登记管理办法》第5条规定：“房屋所有权证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益、处分的唯一合法凭证。”

四、《办法》强调了对个人权益的保障

（一）关于共有房屋的登记问题

《办法》第13条规定应当由共有人共同申请。这一条款很好地解决了一直一来争议较大的夫妻共有房产的登记问题。我们可以这样理解，只要在婚姻关系存续期间，夫妻双方无约定为一方所有的，则登记时应由双方共同申请。

（二）关于未成年人房屋的处分问题

《办法》第14条做出了具体的规定：应由其监护人代为申请登记，并提供未成年人的书面保证。

（三）对于申请人或者申请材料涉外的登记问题

《办法》第15条明确要求：“申请人应使用中文名称或姓名”；“申请人提交的证明原件是外文的，应提供中文译本”；“境外的授权委托书应按照国家有关规定办理公证或认证”。

五、《办法》设立了预告和地役权登记制度

随着预告登记制度的建立，可从根本上改变我国在现行的商品房预售制度下，购房者在支付房款与取得房产证之间的过渡期所引发的“一房多售”等权属纠纷。它使购房者在取得房屋权属证书之前的权益有了明确的法律保护，有效遏制了开发商再次售房或者进行房产抵押的行为。《办法》第67条规定了四类可以申请预告登记的情形：（1）预购商品房。（2）以预购商品房设定抵押。（3）房屋所有权转让、抵押。（4）法律、法规规定的其他情形。

六、《办法》明确了房屋按基本单元进行登记

房屋应该按照基本单元进行登记。构成房屋基本单元的条件：

如国有成套住宅，以套为基本单元进行登记。国有非成套住宅可以以房屋的栋也可以以房屋的层或间等有固定界限的部分为基本单元进行登记，集体土地以宅基地上独立建筑进行登记，如主房和厨房不联在一起的可以分别进行登记。但笔者认为以一个宅基地上房屋为基本单元进行登记为好，如共有宅基地上以套、间进行登记。

七、《办法》明确了未成年人房屋申请登记，财产处分的规定

根据《民法通则》第18条规定：“监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益。除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。”建设部168号令第14条规定，未成年人房屋应该由其监护人代为申请登记（户口簿）。监护人如果要处分未成年人财产，只须提供为未成年利益的书面保证。规定明确，操作性强。

八、《办法》明确了注销登记与撤销登记的区别

（一）注销登记

1.主动申请注销，如房屋灭失，主债权消灭，抵押权已实现，放弃所有权、抵押权或者预购商品房预告登记买卖双方同时申请注销等等。

2.房屋登记机构根据生效的法律文书或征收规定办法注销登记。

（二）撤销登记

撤销登记是房屋登记机构根据终局裁定的法律文书做出的决定。

九、《办法》明确了哪些情况可单方申请

建设部168号令第12条规定房屋登记要由相关当事人双方共同申请，但有些情况可单方申请。现在明确规定可以单方申请。有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：

1.因合法建造房屋取得房屋权利；

2.因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利；

3.因继承、受遗赠取得房屋权利；

4.有本办法所列变更登记情形之一；

5.房屋灭失；

6.权利人放弃房屋权利；

7.法律、法规规定的其他情形。

十、《办法》明确了公共设施及配套用房的所有权

《办法》第31条规定：“房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上予以记载，不颁发房屋权属证书。”此条款使得建筑区划内的公共所有权可以依法进行登记，减少对此产生的争议。

十一、《办法》提出了对登记机构权责的要求

（一）对于登记人员的要求

《办法》第6条规定登记人员应具备与其岗位相适应的专业知识。从事房屋登记审核工作的人员，应该取得国务院建设主管部门颁发的房屋登记上岗证书，持证上岗。

（二）对于登记机构在登记过程中的审查要求

《办法》明确了登记机构在审查时，要把形式审查与实质审查相结合。《办法》第20条规定了登记机构应审查的五个方面的内容。《办法》第21条详细列举了七类不予登记的情形。《办法》首次提出了工作人员在办理登记时，要履行询问的程序。对于询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。

（三）对于登记程序的要求

《办法》对于登记程序的五个环节：申请、受理、审核、记载于登记簿、发证。并规定在必要时，可就登记事项进行公告。

（四）对于登记时限的要求

《办法》第23条规定了各类登记的工作时限。并强调公告时间不计入规定时限，确需延长登记时限的，最长不得超过原时限的一倍。

（五）对于法律责任的追究

《办法》第92条第2款规定，对于给他人造成损害的，由房屋登记机构承担相应的法律责任。房屋登记机构承担赔偿责任后，对故意或者重大过失造成的登记错误的工作人员，有权追偿。

综上所述，为全面贯彻落实《房屋登记办法》的实施，严密规范操作程序，必须进一步提高自身业务水平，正确理解房屋登记法的各项规章条例，领会其实质，全面掌握运用产权交易管理业务，把工作做细、做深、做实。切实保障房屋交易安全，维护房屋交易秩序，保护房屋权利人及相关当事人的合法权益。为创建和谐社会、和谐小区，为全体业主缔造一个更加美好、更加完善、更加舒适的公共居住环境而努力。

参考文献：

[1] 常鹏翱.房屋物权登记程序的法律构造（上）.中国房地产法研究（第2卷）.法律出版社，2003

[2] 孙宪忠.中国物权法原理.法律出版社，2003

[3] 尹飞，李倩.异议登记的本质与效力.中国房地产，2008（10）

[4] 梁慧星.中国民法典草案建议稿附理由（物权篇）.法律出版社，2005

（作者单位：河南省濮阳市房地产交易所 河南濮阳 457000）（责编：若佳）