华建集团打造北外滩文化综合体

文‖《上海国资》记者 陈怡璇

华建集团打造北外滩文化综合体

文‖《上海国资》记者 陈怡璇

秉持风险共担理念，与业主打开合作空间

北外滩与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成黄金三角

6月13日，华东建筑集团股份有限公司（简称“华建集团”）下属上海建筑设计研究院有限公司（简称“上海院”）收到上海市虹口区建筑业管理中心签发的设计总承包《中标通知书》，确定中标“提篮桥街道HK324-01地块综合开发项目”（即“89号地块”）。此前，上海院已连续拿下国际客运中心、国际航运中心和海门路55号地块项目的设计。

上海院建筑一院副院长周晓飞在接受《上海国资》采访时表示，89号地块具备极大标志性意义，一方面将为今后参与北外滩其他地块的开发打开了突破口；另一方面，也是继世博B片区设计总承包模式之后，实现“总控开发”的另一尝试。此外，不同于商办住宅项目，文化产业聚集区具备自身独特属性，为今后文化地产项目的开发积累了丰富经验。

风险共担

该地块业主包括上海实业发展股份有限公司，这是上海院首次与该业主达成的地产合作项目。

2015年11月26日，上实发展旗下子公司上海宏盛投资有限公司以32.6亿元的价格竞得北外滩89号地块。实际上，在上海院完成国际客运中心、国际航运中心两大项目之后，虹口区政府对于北外滩地区的定位发生了转变，希望将北外滩打造成市级文化聚集区。周晓飞表示，北外滩与外滩、陆家嘴形成三足鼎立之势，共同构成黄金三角，是黄浦江两岸综合开发重点地区之一，但与其他两个区域相比，虹口北外滩商业氛围相对较为薄弱，呈现出后劲不足态势。

对此，在土地招拍挂期间区政府对该地块设置了明确的出让条件，要求未来开发商必须按区政府对于北外滩已有的地下空间、空中绿街等规划对项目进行开发。

根据受让条件，受让人须为在交通运输、航运建设等领域处于行业国际领先地位，且为2015年世界500强企业，并须将一家区域性总部迁入或设立于该地块中，且税收落地；该地块商业用房不得分割出售，必须整体运营，统一招商管理；同时，项目规定需在交地后12个月内开工；即使地块内有一座180米的高层建筑，仍必须在动工后36个月内竣工；且所有商业和办公面积必须由受让人100%持有至少15年，期满后如需转让的也须整体转让。甚至，受让企业如遇破产、重组、撤销等特殊情形需转让自持部分物业的，须向虹口区政府提出申请，获批后方可转让；地块内还有一处聂耳旧居，也须按要求保留。

上实发展正布局文化产业项目的战略转向，力求拿下，经过几轮竞价角逐后最终拍下。而实际上在土地招拍挂之前，为了顺利拿到该地块，上实发展在2014年底即开展该项目用地方案的招标工作，寻求实力雄厚的项目设计方。除了上实发展外方合作伙伴日本森大厦株式会社、美国NBBJ建筑设计公司外，上海院在诸多境内外竞争者中脱颖而出，成为唯一的中方设计方。这无疑与上海院自身的独特优势有关。

“在尚未能确定土地招拍挂结果的情况下，我们秉持风险共担的理念。一方面，为了实现与上实发展的首次合作，我们不以追求利润最大化为唯一目标，报价较低，为北外滩今后其他地块项目的开发打开了合作空间。”周晓飞表示，上海院10多年时间内在北外滩地区已顺利拿下诸多综合体设计项目，具备较大优势，并与虹口区以及当地规划部门、业主等建立了良好的关系和声誉；此次参与设计的上海院建筑一院的设计团队，也是原来参与过北外滩其他项目的原班人马。

土地获拍之后，上海院对用地方案进行反复修订，2016年3月，上实对外公开招标工程设计；2016年4月，用地方案审批完成；5月，上海院再次顺利中标该项目的设计总承包；6月13日拿到中标通知书。

前期用地方案的中标，使得上海院获得了主动权和优势，近几年在北外滩地区有类似大规模的项目设计经验、团队业绩等内容，在项目设计总承包投标的过程中，也更加为上海院加分。

攻克难关

周晓飞表示，由于今年9月该地块即将开工，时间紧迫，加之该项目具有项目复杂、业态多样、跟进周期长等特点，上海院面临了较大的难题，仅用地方案的制订和修改就历时一年多。

据悉，89号地块位于上海市虹口区提篮桥街道（东至公平路，西至丹徒路，南至东大名路，北至东长治路），该项目由180米高的5A级办公楼、百老汇音乐剧院和主题商业中心构成的裙房以及聂耳旧居三部分组成。未来将与国际客运中心、高阳宾馆、聂耳旧居以及著名的提篮桥（犹太）历史保护区等组建成以艺术表演、办公及特色商业为基本业态群的区域地标和文化产业集聚高地。

其中，百老汇音乐剧院是该地块项目的一大亮点，容量达2000余座。周晓飞介绍，超大容量的剧场对于消防、地下室车道和出入口等设计，均提出了极高要求，为此业主邀请了外方参与共同设计。

“除了该剧院以外，将与未来相邻90号地块内的另一剧院一起，打造百老汇剧场一条街，形成类似纽约时代广场的‘一站式’娱乐休闲目的地。”周晓飞表示。

由于土地招拍挂方案中要求该宗土地中需保护、保留位于现状地块东侧、沿公平路的历史建筑——聂耳旧居，占地面积115.4平方米，建筑面积约250平方米，这对用地方案的修改带来了较大难度。周晓飞表示，聂耳故居所处位置不适宜地块的总体规划开发，经过方案的反复修改与专家论证，最终将聂耳故居的位置平移，拆旧建新，恢复原貌，与百老汇音乐剧场相结合，体现中西结合的音乐元素。

同时，该地块在方案中需考虑和设置与相邻地块的地下连通、地上立体步行系统，并配合出入口预留等工作，需设置贯穿东、西的空中绿街，与东、西两侧街坊形成连续步行系统，均对设计提出了较高要求。

“地下全面联通，体现了89号地块绿色开发的概念，实现绿色环保出行。此外，打造绿色三星建筑，包括采用中水利用、冰蓄冷技术、外墙采用保温节能环保可回收材料；在建筑结构构件上提出了‘装配式’工业化的概念，降低现场施工的粉尘污染，提高结构构件的质量控制等。”周晓飞介绍，这也体现了集团打造智慧城市、生态城市的理念。

由于该地块东北角是轨道交通12号线提篮桥站，按照区政府规划还将增加一条地铁线路。为了配合完成地铁上盖建筑的设计，解决地铁对建筑物在高度、位置的限制，以及地下商业街与地铁的联通问题，用地方案也面临多次修订，协调区政府与业主之间的意见。

另外，该地块内180米高的办公楼以及5万多平方米商业裙房、旧式里弄改造等，如何实现商业办公与文化理念的结合，均极大地考验着设计者的智慧。

总控设计

周晓飞表示，目前总体设计方案已全部完成，由上海院承担设计总承包；而包括幕墙设计、内装修、环境设计、灯光设计、自动化、弱电系统等进行对外分包，不限于集团内相关企业；日方、美方负责主楼立面、剧院立面的设计研究。

“总控设计”的理念始于2013年起上海院参与的世博B片区央企总部集聚区的设计项目，即由设计院牵头，将各家规划方案全部归结在一起，涵盖各类业态。此后上海院从单一商办项目开发模式逐步向综合体开发转变，专门成立了城市区域综合开发研究中心，为此次89号地块设计奠定了基础。

“集团上市之后提出了以设计为龙头的EPC总承包战略，为上海院带来新的机会。”周晓飞认为。