我国不动产家族信托的法律障碍分析

周鹏?程倪佳

摘 要：从我国大陆地区现有的有关家族信托设立运作的实践经验来看，基本上都集中于委托人直接以现金的形式设立，以股权、不动产形式设立家族信托的几乎没有，究其原因是不动产家族信托业务在我国实践中存在法律上的障碍，信托登记制度的缺失及不动产转移过程中的税费问题是最关键的两个方面，本文对设立不动产家族信托存在的法律障碍进行分析，希望能为法律环境的完善提供借鉴。

关键字：不动产；家族信托；信托登记

1 不动产家族信托的相关概念存在争议

在我国由于信托行业内没有一个统一的分类标准，这就导致信托领域名称混乱，在理论研究中同样一个名称可能有不同的含义，这很容易导致信托研究中理论和实践的混乱。笔者在阅读相关文献过程中就曾遇到“不动产信托”“房地产信托”“房地产资金信托”“房地产资产信托”等概念，相关文献中不但对这些概念的解释存在争议，对相关隶属也存在争议，有人认为不动产信托等于房地产信托，有人认为房地产信托是不动产信托的下位概念，还有人认为不动产信托是房地产信托的下位概念等同于房地产资产信托等等。笔者通过阅读得出自己的观点即：不动产信托是一个大的概念，广义的不动产信托按照信托种类不同可分为土地信托和房地产信托，而房地产信托又有两层含义：一是房地产资产信托即委托人以房地产为信托财产而设立的一种实物财产信托。二是指房地产资金信托，即指的是资金运用于房地产开发的资金信托；狭义的不动产信托即房地产资产信托。本文所研究的问题便属于房地产资产信托领域，在本文中，为表达方便，姑且将委托人以房地产为信托财产而设立的家族信托称为不动产家族信托。

信托分类的不统一导致的乱象后果非常严重，不但影响学术领域的研究还会阻碍中国信托行业的发展，目前信托分类的不统一已经成为该领域发展的主要障碍之一，推动该领域概念的统一化、标准化非常紧迫。

2 不动产家族信托的管理相对复杂且成本较高

不动产家族信托的标的物是不动产，不动产在家族信托设立后还涉及到未来可能出现的拆迁置换、后续维护及合理利用等问题，一旦信托公司涉足不动产家族信托领域就需要新建该领域的业务团队，这个团队不仅需要对不动产进行经营打理使其增值，而且面临不动产分散经营的挑战，一旦有限的不动产分散在世界各地，信托机构就要为此付出巨大的经营成本。可见，设立不动产家族信托比单纯的以现金方式设立的家族信托遭遇的法律问题复杂得多而且信托机构对其付出的管理成本较高，利润率相对较低。除此之外国内信托公司在不动产经营领域也存在经验不足的问题，这些问题也都成为阻碍该领域发展的因素。

3 信托登记制度缺失阻碍该业务的发展

我国《信托法》第十条规定：设立信托，对于信托财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记，我国《物权法》规定不动产需要办理登记手续，然而我国没有完善的具有可操作性的信托登记制度。鉴于实践中无法实现不动产的信托登记，如果想要不动产家族信托业务生效则需要到房地产管理部门办理房地产变更登记手续，这样的程序等同于委托人与信托公司办理了不动产登记过户手续，这个过程要缴纳增值税、契税、印花税等费用，这不但与立法初衷相悖，而且不可避免的造成委托人成本提高。

在立法本意上信托财产具有独立性。具体来说，信托财产虽然来源于委托人，但依法不属于委托人。虽然置于受托人名下，依法也不属于受托人，受托人只是按照委托人的意思管理信托财产，而一旦按照《物权法》中的规定办理不动产的登记变更，则直接变成了不动产的买卖，与信托法理念相悖。

如果市场上都按照登记过户程序来实现不动产家族信托的登记，则意味着家族信托的财产中不动产数量越多、价值越大涉及的税费也就越高，这会让拥有大量不动产的高净值人群对我国领域内的不动产家族信托业务望而却步。除此之外，我国正在进行不动产的统一登记，未来还会对房地产征收房产税。如果不动产家族信托都是以房屋买卖过户的方式实现登记，则会使原本应属于信托登记的房产与不动产统一登记的房产相混淆。

信托登记制度的缺失成为发展不动产家族信托最大的绊脚石，这也是为何我国目前的家族信托只局限于以资金形式设立，而没有以股权或不动产为标的而设立的家族信托。

4 信托税收体制存在问题

上文讲到在没有具体可操作性的信托登记制度的情况下，如想设立不动产家族信托，只能通过过户的形式将不动产转移到受托人名下，这期间国家要收取大量的税费，这些费用明显与不动产家族信托的实质不符。因为在不动产家族信托设立过程中将不动产转移到受托人名下就是为了使家族信托能够成立的一步，是受托人管理处分不动产的必要条件，是一种应技术要求而为的转让行为，委托人和受托人并未因此而获利。在此阶段征税与现行信托税收体制与形式转移不课税原则以及实际受益者课税原则相悖，但在我国目前的税收制度中，税务机关会将此种行为认定为转让行为进而征税。

笔者认为税款应在家族信托相关的运营过程中和相应的分配阶段进行收取，具体来讲：第一、在信托运营中（投资管理阶段）作为信托标的的不动产有原值和增值两个部分，国家应对不动产增值部分（包括房价自然增值及对不动产经营管理所得的收入）进行征税。第二、在信托财产包括所得收益分配过程中进行征税。

5 现阶段我国房地产限购政策对其存在影响

目前，在我国以北、上、深为代表的一线城市存在限购政策，鉴于部分二线城市楼市的火爆，部分二线城市在限购政策上也有进一步收紧的可能。所以在整体上我国房地产限购政策存在不确定性，这给不动产家族信托的发展造成一定的阻碍。因为鉴于限购城市的限购政策，有些家族信托的委托人希望信托机构以机构的名义来为其持有其房产从而规避限购政策。如果存在这种情况，应认定该代持协议有效还是无效，法律上没有明确的规定，为此，现阶段设立不动产家族信托存在规避限购政策的嫌疑，作为受托人的信托公司不愿为此承担过多的风险。

上文对我国不动产家族信托的法律障碍进行了初步分析，重点对现阶段信托登记制度缺失的情形下，通过“交易过户”间接达成信托登记的情况进行了分析，通过分析得出不动产家族信托领域不能以“交易过户”程序代替真正的信托登记制度。我国应从信托登记制度着手进而逐步解决不动产家族信托的法律障碍。

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