我国货币供应量对房地产价格的影响研究

周勇+钟家惠+胡嘉文+胡敏玲

[摘 要]自1998年实行住房货币制度改革以来，我国货币供应量与房价同时攀升。首先梳理货币发行量对房价影响的传导机制，然后通过建立误差修正模型对房价与货币供应量的关系进行实证分析，最后提出优化策略。

[关键词]货币供应量；房地产；误差修正模型

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.38.148

我国房价自2003年后进入快速上升期。央行虽然采取多种措施抑制房价过快上涨，但每次都收效甚微。在货币增速居高不下的现实背景下，市场难免将房价上涨归咎于货币投放。真实情况如何有待进一步检验。

1 文献综述

韩鑫韬和王擎（2011）研究了我国房价增长率与货币供应量、汇率以及利率的线性波动关系，发现货币供给和利率对房价增长率变动的影响不大，而汇率对其有显著线性影响。珲珂（2012）从热钱涌入和货币政策两个角度入手，通过构建向量误差修正模型实证发现，货币供应量与房价之间存在显著的因果关系，即货币供应量增加推动了房价上涨。郑忠华和郭娜（2012）从信贷渠道角度出发，发现信贷规模越大，资产价格越高，货币发行量增加是房价增高的根本原因。

王硕（2013）通过推导房价的存量-流量模型，发现货币供应量与房价之间的关系为正，而利率与房价之间的关系为负；从长远看，利率对房价调控的效果微弱，而货币供给的调控效果显著。胡铭煌（2014）指出，货币供应主要通过两个途径引起房价上涨，除了货币发行导致资产价格上升外，房地产市场投资占货币发行总量比例上升也是重要原因。

既有研究在理论基础、研究方法、研究数据等方面存在差异，结论也各异。本文据此进一步揭示货币供应量与房价之间的关系，以期获得更多有益结论。

2 货币供应量影响房价的机理分析

2.1 信贷传导机制

作为资金密集型行业，房地产开发的资金需求量极大，银行贷款是其主要资金来源，银行贷款规模对房价影响至深。当中央银行实行宽松货币政策时，银行可贷资金增大，对房地产企业的资金供给增多，导致房地产供给增加。同时，居民个人住房贷款需求更易得到满足，自然刺激房价上涨。

2.2 利率传导机制

从个人消费角度看，当货币供给增加时，利率水平下降，储蓄收益减少，股票或债券的收益上升。股票或债券收益上升又刺激消费，于是房屋需求上升。再加上按揭贷款的成本相对减少，居民还款能力提高，也进一步刺激其购房需求，推动房价上涨。从企业投资角度看，货币供给增加，利率下降，企业融资成本降低，投资的边际收益率提高，从而刺激投资增长。房地产企业将获得更大的资金回旋余地，利于其通过提价营销策略。

3 实证分析

3.1 指标选择与数据采集

选择M2作为货币供应量的代理指标，房地产价格以商品房销售总量除以商品房销售面积得到，表示为hp。加入人均可支配收入、房地产开发投资作为控制变量，分别用INCOME和HPI表示。样本期选取2007—2015年共36个季度，数据来源于国研网和国家统计局。

3.2 平稳性检验

为降低季节性因素的影响，首先用census X12方法对样本数据投资进行季节性调整。同时为了降低异方差影响，对四个变量进行对数变换。

对四个变量实施ADF检验，发现INHP、INM2、INHPI、ININCOME在零阶上非平稳，但都是一阶单整。

3.3 格兰杰因果检验

利用格兰杰检验判定几个变量之间的因果关系，输出结果见下表。

上述结果表明：货币供应量、房地产开发投资都是房地产价格的格兰杰原因，而人均可支配收入不是房地产价格的格兰杰原因。几个变量总体来讲是房地产价格变化的格兰杰原因。

4 结论与建议

本文通过实证分析发现，货币供应量对房价有直接影响，两者为正相关关系。并且，货币供应量的滞后期也与房价正相关，呈递增效应；房地产投资与房价也成正相关关系，但滞后效应递减。

据此我们认为，央行应该严格控制货币供应量的过快增长，避免引起房价的不合理快速上涨。同时应保持货币政策的连续性，避免货币政策时滞的影响。同时积极利用房地产开发投资滞后期对房价的递减效应，增加房地产市场供给，在风险可控范围内加速房产开发。

参考文献：

[1]韩鑫韬，王擎.我国房地产价格波动与中央银行货币政策调控[J].南方金融，2011（11）.

[2]王硕.我国货币政策调控房地产价格有效性分析[D].太原：山西财经大学，2013.