住宅商品房赠送面积分析探讨—以呼和浩特住宅商品房为例

文/吴晓君、李飞　内蒙古工业大学　内蒙古呼和浩特　010010

住宅商品房赠送面积分析探讨—以呼和浩特住宅商品房为例

文/吴晓君、李飞内蒙古工业大学内蒙古呼和浩特010010

经实地调研，呼和浩特中海、恒大、绿地等地产公司各项目目前赠送面积类型有：首层赠送负一层面积和开敞阳台赠送一半面积。本文分两个部分，分别对首层赠送负一层和阳台赠送进行分析。第一部分通过分析建议保留首层赠送负一层这种方式。第二部分是本文的重点，从设计、营销、成本、工程、验收角度对赠送面积进行初步分析，初步评估了取消赠送面积后对设计、销售、成本、工程、验收的带来各种影响，文章抛砖引玉，为房地产开发决策提供参考。

住宅商品房;赠送面积;分析探讨

1、首层赠送负一层分析

根据结构设计，建筑地下埋深为该栋建筑高度的1/10～1/15，因此，一般住宅一类高层必须做两层地下室，小高层（11层）只需做一层地下室；地下车库一般与住宅地下室相连，保证住户停车后直接通过电梯入户。住宅地下负一层一般作为首层赠送，赠送的地下负一层面积有潜在商业价值。以中海紫御东郡为例：一类高层6#楼东户（此户首层赠送私家小院）首层售价8425元/㎡、二层售价6884元/㎡，差价1541元/㎡，即私家小院价值1541元/㎡。小高层11#一单元东户（此户型首层即赠送私家小院也赠送负一层）首层单方售价12589 元/㎡， 二层售价7425元/㎡，差价5164元/㎡，此差价包含首层私家小院和负一层的商业价值。通过上面得出住宅负一层的潜在商业价值为3623元/㎡。从成本角度，住宅负一层单方成本2355元/㎡（此数据来源于中海凯旋门小高层成本统计表），通过上面计算得出的负一层商业价值，作为首层赠送的负一层单方潜在售价超过单方造价，属于可盈利的子项。因此从售价及成本角度考虑，负一层作为赠送面积是属于盈利的一项，建议保留。

2、开敞阳台增送面积分析

呼市几个地产公司目前一般生活阳台、服务阳台赠送一半面积，验收后封闭。赠送面积是营销的一个好卖点，客户只需支付房间阳台一半面积的金额，得到了实惠。以中海凯旋门为例，假如阳台不赠送面积，对设计、营销、成本、工程质量、验收产生以下影响：

2.1 对设计的影响

（1）规划设计“拔掉”一栋小高层

经统计中海凯旋门项目共赠送面积4691.82㎡（共1112户，户均4.22㎡）。因容积率固定、地上建筑面积固定，因此如果阳台不赠送面积，每个户型建筑面积增加约4.22㎡，产生的结果是在规划设计上可以拔掉小高层12#（凯旋门小高层12#地上面积6160.8㎡，赠送总面积4691.82㎡，相差1469㎡。

（2）各栋楼间距加大，各户型通风、采光更好

“拔掉”一栋小高层，为规划创造了有利条件。再重新布置楼栋位置后，各栋楼的间距势必加大，各户型、通风采光效果将会更好。

（3）景观效果更佳。

“拔掉”一栋小高层后，楼间距加大，为景观设计创造了有利条件，景观效果得以提升。

（4）总户数降低、总车位数减少。

“拔掉”一栋小高层后，总户数降低44户，总车位数降低44辆，地下停车库和设备用房面积减小。

2.2对营销的影响

（1）可售面积不变

如果阳台不赠送面积，每个户型建筑面积增加约4.22㎡。因容积率固定、地上建筑面积固定，因此可售面积不变，总售价不变。

（2）每户建筑面积增加约4.22㎡，每户增加支付约29359元，每户每平方米增加219元

中海凯旋门生活阳台共赠送面积4691.82㎡，总户数为1112户，户均4.22㎡，均价6957元/㎡，每户可少支付约29359元，户均面积约134㎡，故每户每平方米增加约219元。

（3） “拔掉”一栋小高层，规划变更之后，对各个户型楼间距加大后，采光通风效果更好，景观效果会更好，有利于销售。

2.3对成本的影响

假如不赠送面积，拔掉一栋小高层，户数减少44户，对成本影响极大，可节约的直接成本2022.54万元。（注：成本数据都由地产公司相关部门提供的数据得出）

（1）拔掉一栋小高层之后，相当于直接减少一栋约小高层的建筑成本1706.81万

规划修改后，可以直接“拔掉”小高层12#楼，相当于直接减少赠送总面积的4691.82㎡。凯旋门地上建筑面积单方建安成本为3391.39元/㎡，因此直接减少地上建安成本1591.18万元。拔掉一栋小高层建筑面积减少491㎡，地下建筑面积单方成本为2355元/㎡，因此减少115.63万。因此共减少1706.81万元。

（2）减少推拉门及木门成本301.26万

原赠送的空间验收后封闭。为保证验收，因此客厅与生活阳台之间需增加设置推拉门，推拉门定标价共301.26万。

（3）总户减少44户，相关报建费用减少14.47万元

总户数减少44户后，由户数计算得出的报建费用（房屋产权登记费、智能水表、热力表购置费、燃气报装费等）相应减少14.47万。

（4）减少车位的地库成本与售价基本相抵。

总户减少44户，减少44个车位，减少地下车库面积约1540㎡，但同时车位销售也减少44个，车位售价也同时减少，按照一般经验车位的地库成本与售价基本相抵消，因此减少车位的地库成本与售价基本相抵。

综合上述四项的费用，如果不赠送面积，凯旋门共可以节约的直接成本2022.54万元。因赠送面积，在工程施工过程中也会带来一些额外的间接成本，因构成复杂，无法统计。

2.4对工程质量和验收的影响

赠送的阳台在面积实测后才可以封闭。内墙面另涂刷腻子，使得工程质量降低。封闭后实际的地上建筑面积增加，使得容积率超出规划指标，有一定的政策风险，对甲方不利。

结论建议：

综合考虑到阳台赠送面积诸多有利、不利因素，建议呼和浩特市诸地产，中档项目阳台、户内花园不赠送面积，高档项目可适当赠送。此项分析试图从设计、营销、成本、工程、验收角度对赠送面积进行分析，但毕竟水平有限，无法准确、全面的分析取消赠送面积后对销售、成本、验收、设计的带来影响，只是抛砖引玉，为决策提供参考。