论房地产行业营运资金管理的优化

文/南　琼



论房地产行业营运资金管理的优化

文/南琼

从当前高速发展的国民经济形势来看，房地产业取得了瞩目的成就，这其中营运资金的管理起着决定性作用。在市场竞争环境下房地产业的资金周转活动有着独特的特点，例如资金周转周期一般较长、需求量较大，但是回笼的速度较慢。本文就主要立足于房地产企业资金营运管理的特点，坚持实事求是并且从实际出发，才能不断发现资金管理中的问题，逐步在实践中探索创新之路。所以，加强对营运资金的管理，从根本上促进房地产企业正常运转，才能不断取得较高的经济利益，让其在激烈的市场竞争中长久屹立。

房地产行业；营运资金；资金管理

一、房地产企业及其营运资金的特点

（一）房地产企业的定义。相比较其他的行业状况来看，房地产行业属于资金密集型行业，内部管理运作对资金的需求量较大，企业资金链条较长，资金循环周期较长，而且资金回笼速度较慢，这些都是营运资本所独有的特点。

（二）房地产企业本身具有资产总体流动性强，营运资金流动性较大的特点，为了适应快速发展的市场经济，房地产企业不断的进行营运资金整改工作，内部营运资金的管理呈现出以下特点：营运资金的来源比较单一，仅仅依靠银行信贷及金融机构的贷款，才能实现资金周转。从整体上来看，房地产企业常常采用资金回笼的方式进行销售，这样虽然提高了流动负债的比重，但是其周转率依然较低，所以如何进行行业内的营运资金管理是企业应该充分考虑的问题。

二、我国房地产企业营运资金管理的现状及存在问题

房地产企业只有不断加强资金营运管理，才能了解企业现状，特别是管理中存在诸多问题，以下便是企业可能存在的问题：

（一）过度负债科目处理

从当前房地产行业资金的需求量来看，资金的管理在经营过程中一直处于被动的局面，对负债的经营坚持一种接纳的态度，从侧面造成了企业房地产负债率偏高。就其房地产的开发项目程序来看，当企业获得了商品房预售许可证后，为了快速地获得资金，就开始快速地进行预售，预售后及时将收入计入相关的预收账款科目，特别是针对高额的流动负债，在行业发展的后期会得到企业内部流动资产的偿还，一旦建设项目出现一系列的问题，就会导致无法按照预期的计划实行，难以实现完工结算，这就需要企业及时偿还一定的流动负债，以免造成的新负债。

（二）流动资金的占用较高

宏观上我国颁布一系列的调控政策，主要的目的还是要抑制住房价的上涨，由于市场的竞争形势较为严峻，使得消费者存在观望的态度，导致房地产行业销售量呈现出下降的趋势。就近几年的企业数据来看，商品房存在积压的现象，加之市场行情不容乐观，建设周期较长，使得资金的占用量较大，单价较高就会出现营运资金金额较大，因此就会出现一系列的相关问题。

（三）营运资金周转期较长

自从金融危机后，房地产行业受到的影响不容忽视，因此需要建立营运资金预算体系和风险管理体系，这两个方面的系统配置不健全，内部管理就会松散并且营运资金的周期出现大幅度的延长。如果遇到渠道的变动，及资金周转期的大幅变动，都会导致周转期的延期，这些因素都反映出房地产企业总体的营运资金管理绩效呈现出下降趋势，使得企业总体的盈利能力受到影响。

三、提升房地产企业营运资金管理的优化措施

（一）积极拓宽融资渠道

实施多元化的经营管理模式，金融管理实现多元化，可以直接融资管理，也可以继续打造持续的融资平台，采取多种融资方式进行融资，例如发行债券，采用信托理财、房地产基金、项目融资等方式，逐步地降低融资风险，还可以对金融产品进行优化组合，例如上市、发行债券、实施房地产基金、海外资金等多种方式，加强资金的筹集管理。所以企业需要不断地开拓创新，才能实现融资渠道的开发。

（二）引入零负营运资金观念

强调资金的使用效益，特别是流动资产的投资额，需要充分地配置好流动资产的融资，才能提高企业的盈利能力，需要企业承接传统的零负营运资金的观念，供应链管理上实现内部资源的整合，决策上实现合理的规划，特别是材料的采购更应该加强风险管理，还可以实施营运资金预测，加速营运资金周转，才能不断地提高企业抵抗风险的能力。

（三）加强对流动资金的管理

纵观房地产公司的内部营运资金结构，流动资产比（流动资产/长期资产）越高的企业绩效越高。加强对流动资金的管理，提高内部流动资金的流通效率，才能帮助企业及时地变现，特别是营运资金管理，更需要不断强调绩效，将绩效管理融入到资金的管理，这样对存货管理有良好的约束作用，只有不断地加强对存货的管理，才能加强对应收账款的管理实现对流动资金的有效管理。

（四）构建高效的营运资金管理体系

构筑全新的营运资金管理绩效评价体系，实施全面的控制管理，例如从供应链到客户的整个过程要不断地改进营运资金的管理，逐渐化解营运资金的管理矛盾，逐步降低存货购置成本，缩短存货的购置时间，最终的目的就是实现营运资金管理的优化，保证资金具有足够的流动性。

四、总结

目前就房地产企业现状来看，其风险系数比较大，所以需要房地产行业进行不断的变革，在开发项目及建设的过程中，不断地加强筹资、投资、用资等各个经营环节的管理，积极采取创新的融资方式，加强营运资金的管理，才能长远、健康地发展。

［1］黄永坚.企业集团资金管理效果评价指标体系构建探析［J］.湖南财经高等专科学校学报，2010（124）：118-120.

［2］郑婷元.农业企业营运资金结构与资产结构对企业绩效的影响［D］.吉林财经大学，2012.

（作者单位：中国电建地产集团四川区域总部）