海外置业购房，没那么简单

编者的话：今年以来，中国多地房价连续猛涨，让一些中国投资者转向海外置业。随着温哥华等海外“一线城市”先后出台房地产调控政策，中国投资者开始盯上其他国家房产。《环球时报》驻外记者梳理了一些目前处于“价值洼地”的国家，供投资者参考，同时也要提醒：房市有风险，投资需谨慎。

阿联酋：注意安全风险

本报赴迪拜特约记者　蒋丰

位置：迪拜商务港区Executivetower-B公寓

面积：一室一厅约92平方米

售价：138万迪拉姆（约合人民币253.75万元）

作为中东最富裕的城市，迪拜的中国面孔越来越多。走在迪拜大街上，各种充满中国味道的房地产广告随处可见，中国人已经成为迪拜、巴林等中东地区房地产商的重要目标客户。

与中国北上广等一线城市“飞龙在天”的房价相比，迪拜的房价其实没那么“土豪”。从2002年开始，迪拜开始向外国人开放楼市，自此房价一路上涨，2008年达到历史最高水平。

在迪拜打拼多年的浙江商人张华告诉《环球时报》记者，2001年，迪拜市区一幢豪华别墅每平方米只要8000元人民币，到2008年金融危机之前，房价到了最高峰，每平方米涨到4万多元。普通公寓价格最高时也达到了每平方米二三万元人民币。随着金融危机过去，迪拜楼市又开始恢复。尤其是迪拜拿下2020年世博会举办权后房价直线反弹，但目前没有冲过金融危机前的高点。

在阿联酋开发房地产多年的GoldBridge公司执行总裁刘永生告诉《环球时报》记者，迪拜对于外国人购房基本没有限制，只是在区域上有规定。因为宗教等原因，以谢赫扎伊德路为界，靠海边那一小片只允许海湾国家民众买房子，不卖给中国人。除此之外的其他地区，房地产都可以自由买卖。

刘永生说，迪拜可以投资的房产包括四种：一是经济型房产；二是豪华别墅；三是仓库、酒店、商铺等；四是整栋房产等大型投资。80%以上的房地产都是永久产权。据刘永生介绍，投资第一类房产的外国人，主要是为了获得居留权，投资金额也较低。根据迪拜的规定，购买100万迪拉姆以上（约合人民币170万元以上）的房产，全家即可申请迪拜长期居留签证。这种权利不仅给予投资者，还给予投资者未满18岁的子女。

此外，据刘永生介绍，迪拜的税收非常少，投资没有所得税、交易税甚至是遗产税，只有一个注册费用，一般为房产价格的4%。由于税收少，房产变现也很容易，投资迪拜房产年收益率在6%—8%。

不过，刘永生也强调，投资迪拜的房产也面临一些风险。安全局势、石油价格、旅游业状况等因素，都会直接传导到迪拜的房价上。此外，迪拜在饮食、文化、教育等方面与中国也存在巨大差异。

近年来，受到迪拜房产市场“中国风”的影响，以色列、巴林等国家也不甘寂寞，相继推出各种措施吸引外国人买房。日本九州大学的一位中东问题专家称，从世界范围来看，中东地区的局势相对不稳定，宗教文化环境复杂，对房地产投资形成了一定的负面影响。投资这些地区的房地产时，尽量远离战乱及恐怖活动频繁的地区，投资规模不要过大，尽量购买出租及变现容易的经济型住宅，都是应该考虑的因素。▲

德国：地段为王

本报驻德国特约记者　青木

位置：柏林伯恩霍尔默霍夫中高档公寓

面积：3个房间约100平方米

售价：近34万欧元（约合人民币254.91万元）

德国媒体称，以德国人均购买力来衡量每平米房价，德国的房价应该是世界上最便宜的。虽然近5年，德国大城市房价上涨50%左右，但和北京、巴黎等全球大城市房价相比，德国房价相对便宜，目前柏林中档已建公寓的售价每平米平均为1950欧元（1欧元约合人民币7.5元），德国房地产市场已成为各国买家心中的一块“价值洼地”。

柏林房地产咨询师克劳斯对《环球时报》记者表示，外国居民可以在德国买房，并取得土地和房屋的永久所有权。不过，购房与获得居留权不挂钩，仅对工作或投资签证有一定帮助。

据《环球时报》驻德国特约记者了解，如果在德国买房，一定要记住“地段、地段、地段”——这句话是地产界的金科玉律。在签订合同前，要请建筑专业人士进行鉴定。德国每栋房屋都有一张能源证，评定房屋材料、结构、温室气体排放、水电以及暖气使用等。能源证上能源消耗多，意味着取暖、水电等费用要高。而这张证件在卖房时也非常重要，比如房主乱改房屋构造和材料，就可能卖不出房，能源消耗低，则能卖个好价钱。

在计算购买成本时，除房屋价格外，购房者还要将附加费算进来，包括中介佣金、公证费用、土地局登记费用、房产购置税等。以中介佣金为例，柏林佣金一般为7.14%，慕尼黑则为3.57%。公证人则会收取房产售价约1.5%的费用，而房产的购置税则在3.5%—6.5%之间。

在房贷方面，柏林华人房地产中介李浩然告诉记者，德国10年最低房贷利率已跌破0.8%，但如果不在德国居住和工作，很难获得德国银行的房贷。如果房屋未满10年出售，还需缴纳25%的资本利得税。

“德国房地产市场的繁荣就像水龙头一样，只是表象，而水龙头后面则有一套看不到的复杂的供水系统。”德国著名房地产投资商阿列克斯·菲舍尔表示，投资者首先要深入了解这个市场的内部运作和特点，找一个熟悉当地市场的合作伙伴。他的投资秘诀是：先以私人身份购买房产，通过租金和房屋升值获取利润；其次，通过公司收购或建造新房产，然后销售给终端客户；第三，针对医生等高收入阶层，提升房地产的投资服务。▲

葡萄牙：别只想着“黄金签证”

本报赴葡萄牙特约记者　纪双城

位置：里斯本城郊高档公寓

面积：3个房间约100平方米（外加游泳池、停车位）

售价：50万欧元（约合人民币374.88万元）

葡萄牙移民局最新发布的数据称，截至今年9月30日获批“黄金居留签证”的个案共3888宗，中国获批者占比约74%。多数获批者通过购置房产获取签证。

自2012年底，葡萄牙向满足以下3个条件之一的外国人发放“黄金签证”：花费至少50万欧元（1欧元约合人民币7.5元）购买房屋；在葡萄牙投资100万欧元；创造10个就业岗位。

和伦敦、巴黎以及布鲁塞尔等欧洲主要城市相比，葡萄牙城市的房价显然要低得多。葡萄牙房产中介公司ERA销售经理戈多对《环球时报》记者表示，在首都里斯本，如果出价13万欧元，可以买到两间卧室加客厅的小别墅，而这个价格在伦敦，大约只能买到一个车库。

但这样的投资是否有长远的积极回报？里斯本移民投资咨询公司负责人雷拉对记者说，包括中国在内的投资者来葡萄牙投资，现在显然是好时机。因为只要投资者购置两套房产，总价达到50万欧元，就可以在6年后拿到葡萄牙国籍，而且一年仅需7天在这个国家逗留。雷拉说，一些已经这样投资的外国顾客都是买一套风景好的别墅自住或是出租，同时买一个公寓房或是商铺来做投资。

但曾在葡萄牙从事房地产销售和出租生意的当地华商方先生，并不看好这种投资策略。他对记者说，外国投资者如果没有来过葡萄牙，难免会对当地房市有误解，葡萄牙的房子并不是处处都值钱。他举例说，在首都里斯本以西30公里的卡斯卡伊斯区，当地以独栋别墅和并联别墅为主，但只有熟悉当地经济的人才会明白，这个地区有价值的房产大多集中在中心区域，而出城三四公里之外的地段，房价未来升值的空间很低。

在葡萄牙生活近20年的方先生也表示，一年7天的经历绝不能对这个国家乃至欧洲有充分的了解。最近迹象都显示，葡萄牙的经济仍处在多重危机环境之下，投资葡萄牙的风险也是显而易见的。▲

泰国:二手房升值难

本报驻泰国特派记者　俞懿春

位置：曼谷素坤逸31巷（Asok中央商务区)

面积：46-121平方米

售价：950万泰铢-2280万泰铢（约合人民币183.35万元-440.05万元）

近些年，赴泰国旅游热也带动中国人在泰国买房增多。中国人热衷购房的城市除了泰国首都曼谷，还包括旅游目的地芭提雅、清迈等地。

泰国房产分为公寓楼和别墅。为了避免外国人控制土地，泰国禁止外国人购买别墅，但是公寓买卖和交易则对外国人开放，外国人购买公寓即可获得永久产权，也可以进行自由买卖、转让或抵押。但泰国政府规定，一栋公寓楼里只有49%的面积可售给外国客户。据《环球时报》驻泰国记者了解，泰国公寓楼类似国内多层民宅，但是无公摊面积，房价按照实用面积计算。泰国公寓楼整体设施齐全，前台、保安、清洁和维修等物业服务一应俱全。一般而言，泰国公寓楼都配备健身房和游泳池，并向住户免费提供停车位。有的公寓至少保证楼里五至六成的住户有车位，有的则为每户都配备了停车位，并预留访客车位。这也是泰国公寓物业费比国内高的原因。

相比中国对购房首付有严格要求，泰国则没有首付比例的概念。中国银行（泰国）股份有限公司个人信贷部副总经理柳德林告诉《环球时报》记者，如果在泰国购买期房，一开始只需与开发商签订合同并支付定金，额度一般在房款的10%至15%，具体百分比由购房者和开发商协商；之后可以以分期形式支付剩余房款，并在最后正式交房、到土地局办理土地证时，把尾款以本票形式付清。

据柳德林介绍，外国人在泰国买卖房涉及的相关税费包括：购房时需一次性缴纳的偿债基金，每平方米约400至500泰铢（1泰铢约合人民币0.19元）；持有房产需缴纳物业费，每月每平米30至90泰铢不等；房产出售时，买卖双方共需缴纳过户费2%和特种商业税3.3%；外国人在泰国持有房产无需缴纳房产税。

无论是否在泰国工作，外国购房者都可以申请贷款，但是泰国对外国人购房贷款有一定限制条件，其中包括：1、申请人必须在21周岁以上，贷款期限与申请人年龄相加不超过65；2、申请人收入稳定、信用良好；3、贷款所购房产必须拥有永久产权，可交付使用；4、贷款最长期限20年；5、贷款额度一般为房产评估值与购房价格之中较低者的55%-70%。

此外，泰国对于外国人在泰买房产的资金来源也有要求。据了解，购房资金（非泰铢）必须是自泰国以外地方汇款至泰国，并由银行出具资金来自海外汇款的证明，然后再由购房人到银行将外汇资金兑换为泰铢，最后支取泰铢、开具本票，向售房人支付购房款项。

根据泰国央行的买卖双方房产交易价格显示，从2009年至今，泰国公寓的价格上涨了60%-70%，泰国别墅的价格也上涨了30%-40%。尽管如此，泰国二手房地产的升值空间并不大。柳德林告诉《环球时报》记者，泰国新房很多，设施也更加先进，因此二手房贬值很快，泰国人也不喜欢购买二手房。

但值得一提的是，泰国公寓的租售比（房屋租金与售价的比例）较高，年租金与房价的比率为5%-7%。据柳德林介绍，泰国有许多房产出租服务公司，一般大型房地产开发商也有自己的服务子公司，可以给海外业主提供出租房屋的服务。▲