我国城镇保障性住房制度分析

吴云晴

【摘要】我国从2003年以来，房屋的价格持续上涨，大多的城市房屋销售价格呈现明显上涨趋势。不断上升的房价使中低收入家庭的住房需求得不到有效的保障，因此党的十八大报告正式提出要建立将市场配置和政府保障相结合的住房制度，进一步加强保障性住房的建设与管理，尽力满足困难家庭基本需求。在十八届三中全会上也再次强调了构建住房保障体系的重要性。本篇论文将从制度经济学以及其他经济学相关理论知识对我国现在的住房保障制度进行分析，并提出相关的对策建议。

【关键词】廉租房 经济适用房 保障制度 寻租行为

我国自改革开放以来，经济水平有了快速的发展。面对人口问题，如何解决城镇居民的住房需求显得尤为重要。我国现如今已经形成了以廉租房、经济适用房为主体的城镇住房保障制度，为我国的许多中低收入者解决了住房问题。但从各项住房制度实施以来，发生了一些不利于其制度实施的事件。如何看待现存的制度中有哪些弊端，又如何解决这些问题是本篇论文研究的重点。

一、我国的城镇保障性住房制度

住房问题一直都是一个国家的经济发展水平和人民生活水平的重要标志，一个国家的城镇保障制度必定与其国情有关。我国作为一个社会主义计划经济体制的国家，从建国至今，城镇住房保障制度已经走过了一条曲折漫长的发展道路。

我国的住房保障制度主要以廉租房制度、经济适用住房制度等制度为主，在实施中也取得了一定的成效。面向城镇中不同的群体，中国也制定了不同的制度。对于城镇中的困难居民，他们可能没有足够的经济能力去购买住房，因此政府提供廉租房让他们租住。对于中低收入家庭，政府也通过规定所建房屋的规格等建立特定的房屋供其购买。现行的住房保障制度基于马克思和恩格斯的住房思想，体现了其必要性。

二、我国现行的住房保障制度的时政分析

我国作为一个发展中的国家，自经济适用房、廉租房制度实施以来，取得了一定的成效，为许多家庭解决了住房问题，但问题也随之显现。其中有两个典型的案例，第一个是“六连号事件”。第二个事件是郑州的经济适用房基地建豪华别墅的事件。这两个事件暴露出我国的住房制度实施过程中，一些存在的问题。摇号本身是为了最大程度的确保公平，而第一个事件反映出了摇号的这个方式中依然存在漏洞，给一些人提供了犯法的机会。我国对经济适用房的户型及建筑有着明确的规定，而郑州的经济适用房的基地所建的“经济适用房”完全不符合其要求。被逐步曝光的事件在引发群众讨论的同时也揭露了我国住房保障制度的弊端。

2003年我国建设部出台了18号文件，这个文件篡改了之前国务院23号文的一些内容，把经济适用房修改成具有保障性的商品房。这一内容使经济适用房大幅度减少，相当于只有10%的廉租房归政府修建，其他都等同于商品房由开发商垄断。而于政府来言，又不愿意去修建廉租房，这就导致整个市场几乎归开发商。开发商建造的商品房并不能满足市场的需求，一些收入低的家庭无法购买商品房，这就造成了经济适用房供不应求，也就产生了权利寻租的空间。我认为，经济适用房就制度本身而言是利于民的，而问题的产生是可以去想办法解决的。废除经济适用房制度之后，对于住房问题以后该如何解决仍然是个问题，与其换个制度不如换个解决的方案。

中国的住房保障制度的实施与改善，可以借鉴一些在这方面做得比较好的国家。作为一个发达的资本主义国家，美国以国家为主体对市场进行干预的情况并不多。而在住房问题上却不亦然，美国动用了资金和政策对住房问题进行了大力干涉。美国的这些政策与中国有相似与不同，例如其建立公共房屋的制度，在中国同样也有廉租房制度，其目的都是以出租房屋的方式为低收入者提供住房。针对经济收入较低的不同年龄阶层也提供了津贴房屋。中国的住房保障之路还有很长一段要走，对其他国家的模式的精华进行吸收是有必要的，但也应该结合本国的国情。

三、中国的住房保障制度存在的问题及理论分析

（一）腐败问题

政府采取措施对社会的保障性住房进行干预和管制，尤以经济适用房为例。政府规定了其申请的条件及户型等进行了规定，创造了一些高收入者赚空子取得本不该得的经济适用房的机会。这种寻租行为的产生是政府管制不当以及部分官员腐败的结果。

（二）住房管理机构不完善

中国至今尚未建立专门负责住房保障制度的机构，这样就使得一些问题出现了却不知如何有效率的解决。从边际效用的理论来看，住房的需求不会随着收入水平的提高而减弱，因而住房问题在我们这样一个人口大国是一个很严峻的问题。市场并不能解决住房问题，因此国家的机构建立显得尤为重要。

（三）房屋的质量让人担忧

现如今，开发商所占的市场比例过大。在逐利的情况下，偷工减料的事情难以完全的避免。这样的危房的存在本身就是对资源的一种消耗，而且更是一个巨大的安全隐患。

（四）居民收入制度不健全

我国的个人收入申报制度和个人信用评价制度尚未健全，这就使得一些“隐形收入”无法被查到，无法判断每个家庭的实际收入情况。这就使得一些家庭谎报收入甚至更改自己的收入去申请经济适用房，这就产生了“搭便车”的现象。这种情况使本该享有优惠政策的家庭无法得到真正的保障，这是制度的缺失和道德问题。

（五）法律法规不健全

我国住房保障制度缺乏法律的保障，至今还未指定有关于住房保障的法律法规。不完善的法律体系，使得住房保障制度无法有效落实，这就为一些违法犯罪行为的产生提供了条件。

四、相关的对策建议

（一）建立明确的住房管理机构

目前我国尚未建立一个明确的机构来处理住房问题，这就很容易使得在实施工作的过程中造成效率低下。一个专门的机构可以减少制度实施中的许多弯路，尽可能的减少其中的逐利情况，最大限度的做到资源的有效利用。

（二）完善相关法律体系

法律的完善有利于管理部门及居民在处理住房问题时有法可依，明确各项职能范围及法律界限。法律的确立可以尽可能的减少官员的腐败问题，为制度的贯彻落实打下良好的基础。

（三）实施收入核定制度

对于申请入驻廉租房或经济适用房的人员进行收入核定，并建立多重的核定机制。从根源上减少一些高收入人群赚空子的行为，将保障性房屋真正保障到需要的人。

（四）明确政府的定位

政府应明确自己是为人民服务的机构，而不是与开发商一起逐利的。应转换政府的角色，将其转变成一个单纯的规则制定者和监督者。政府若是想从中谋取暴利，就不可避免的与制度的完美实施产生利益上的冲突。在采购土地的事情上，可以由土地原有者和开发商进行谈，政府减少其中的利益参与。

（五）开展政务公开

将经济适用房申请及通过的信息公开，统一登记、全部公示、统一编整。对居民的购置房屋等进行信息登记，对相关的政策进行公开，让居民有机会对政府部门的工作进行监督，尽力确保其政策实施中的公平公正。

（六）解决供需的冲突

经济适用房的供给不能满足真正需要的人的需求，导致政策的实施遇到阻碍。我国居民较多，相应的住房需求也较大。而房地产产业的发展以及市场中的体制的缺失，造成了居民住房难。政府应该加大政府的干预，将有效的制度进行完善，尽量多的提高住房数量，加快建立廉租房以及经济适用房。减少市场中房地产商对住房的控制，做到居民有房可住。

五、总结

中国的住房保障制度自实施以来，虽然取得一定的成效，但暴露出来的问题却显得更为严峻。中国的住房问题是一个亟待解决的问题，保障性住房制度如何继续并完善，都是值得研究的问题。城镇的住房保障制度是一个不断发展的过程，在这个过程中有许多的问题，但中国也必须尽快想出解决的办法来解决居民住房这一问题。

参考文献

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