浅议房地产企业现金流管理

梁翠琼

摘要：文章对房地产企业现金流进行了概述，对我国房地产企业现金流管理的现状进行了深入分析，并就如何进一步完善房地产企业现金流管理提出了有关建议。

关键词：房地产企业 现金流 管理

一、前言

房地产企业的发展取决于其房地产项目的成与败。如果说房地产项目的规划是否合理、区位是否有优势、工程质量是否够好是被市场选择的重要因素，那么资金运营则是从经济上决定了房地产项目的好坏，在现金为王的时代，做好房地产的资金运营是房地产企业实现价值最大化的必要途径。

房地产企业受国家宏观调控和市场经济环境的影响比较大，房地产的开发周期较长，导致资金运营结果具有很大的不确定性，这就要求企业必须科学评估项目现金流，合理做好资金运营以便为房地产企业在其项目各个阶段的控制决策提供有效依据。资金运营的结果集中体现在现金流上，企业的快速发展离不开稳定而丰富的现金流，在外界环境持续快速变化的前提下，房地产企业要想实现价值最大化就务必做到在不确定的条件下高效运用房地产有限的现金流，降本增效，全力提升其房地产项目品质的同时提高自身企业的综合竞争力。

二、房地产企业现金流简述

所谓现金流管理，就是通过计划、分析、预测、控制和决策等方式全面管理现金流入流出并达到价值最大化的过程。房地产企业现金流计量周期为项目周期，它充分反映房地产运营过程中的现流支出与收入的持续变化，是投资者、债权人和管理者做出有关决策的判断依据。房地产企业具有开发项目投资巨大且集中、周期及回报期较长、流转形式多样等特点。一般而言，房地产企业的现金流量表分为投资现金流量表和资本金现金流量两方面，其中前者以投资为基础利用投资回收期、净现值、内部收益率等指标考察了房地产企业全部投资的获益情况；后者反映企业自有资金的盈利情况并据此判断项目的可投资价值。

三、我国房地产企业现金流管理现状分析

房地产开发大致分为项目立项、可行性研究、市政配套及规划设计等，拿地及拆迁安置，建设施工，销售及物业管理等四大阶段。纵观当前我国房地产企业的发展现状，分析其现金流管理如下。

1.融资渠道相对单一

当前房地产企业主要的资金来源仍然是银行贷款，银行开发贷款对房地产企业的开发资质要求较高，小房地产开发企业融资相对困难，更多的房地产企业开始转向海外融资，海外融资成本较国内低，但海外利率环境、经济环境和政治环境具有一定的不确定因素，房地产企业也会面临一些不可控的风险。

2.未给予现金流质量足够的重视

房地产企业往往将销售额作为绩效考评的直接依据而忽视了现金流的重要性，低质量的现金流将导致项目无法及时完工交付或即使赶工交付也使工程质量大打折扣，企业运营风险极大。

3.现金流量分析仍是多数房地产企业现金流管理的主要方式

对现金流管理缺乏战略思维和风险意识，在土地储备制度实施下形成的高存货使得部分房地产企业的现金流量净额持续为负，不利于持续降本增效，无形成本标准化和规范化的现金流管理模式。

四、关于进一步完善房地产企业现金流管理的有关建议

首先应明确房地产企业现金流管理的目标，经大量阅读国外内有关现金流管理的文献，笔者认为现金流管理目标应定位为价值创造最大化，以此为目标应重点做好建立起以房地产项目各开发阶段划分的会计区间有关的现金流量报告制度、从战略角度和战术角度完善我国房地产企业的现金流管理。

（一）建立健全以房地产项目各开发阶段划分的会计区间有关的现金流报告制度

结合房地产企业主营业务才能有的放矢地进行房地产企业现金流管理，具体来说应从以下方面来划分房地产企业现金流管理的不同阶段。

一是包含投资决策、拿地价格以及调整确定最终方案的决策阶段。此阶段的现金流量报告应重点关注以上三方面的内容，同时要反映项目净现值、投资回收期及内部收益率等投资决策方面有关的内容，反映准确测量项目产生的现金流所能承受的最高的拿地价，还要反映项目现金流入和流出的波动以及与此相关的控制与调整方案。

二是强化披露房地产企业现金流出和现金流入两方面的实施阶段。应当找出房地产企业现金流入及流出在实施阶段和决策阶段存在的差距，并深入剖析差异存在的原因及相应的解决措施以保证实施阶段的现金流能够正常运转。一般来说房地产企业自预售开始其净现金流量才逐步转为正数，现金流入主要是销售收入，而现金流出主要是土地成本、行政事业性收费与前期工程费用、主体建筑安装工程费、景观环境工程、社区管网工程、公共配套设施、工程建设其他费用、营销费用、财务费用、管理费用和税金等。

三是房地产项目终止运营时形成现金流的完成阶段。此阶段应重点评估房地产项目在实施阶段的现金流控制情况并为下一个房地产项目积累有益的经验，完成阶段形成的现金流管理报告至少应披露现金流管理的目标、影响因素及过程评估等内容。

（二）从战略角度思考我国房地产企业的现金流管理

笔者认为从战略角度对我国房地产企业的现金流进行管理应当遵循价值最大化目标，考虑房地产企业所处的生命周期来对房地产企业现金流进行长远规划，整体上把握好房地产企业现金流入和流出的动态平衡。

第一，明确房地产企业整体发展战略以从总体上把握企业现金流向。首先应分析企业发展战略和环境影响因素，从战略高度把握企业现金流向与环境变化的协调性，切忌好高骛远不切实际及跟风行动，应确保企业现金流向与企业整体发展战略的匹配性，全面提升战略性现金流量管理质量，严格遵循投资规律，项目投资应与企业发展战略高度匹配，确保企业现金流向的安全性。

第二，房地产企业现金流管理应结合生命周期加以调整。如在迅速扩张、高现金流出的萌芽期应注意控制投资风险，把握好筹资与现金流量支出管理；在稳健发展、现金收支持平的成长期应控制好经营风险和销售利润率；在现金流入较为保守的成熟期应加强应收账款和现金流入管理，积极寻找新的投资目标；在现金流进一步收缩的衰退期应做好现金预算，严控现金回收并考虑撤回资金转向其他行业发展。

第三，对企业现金流管理进行战略性平衡。房地产企业投资大、周期长的特点无疑给企业财务带来的较大的风险，房地产企业应积极追求现金流的动态平衡与相对稳定，可同时经营多个投资回报期不同的房地产项目，使房地产企业的现金流链条持续稳定，并更多地投资到具有稳定现金流回报的业务中去。

（三）从战术角度思考我国房地产企业的现金流管理

要顺利实现房地产企业的战略发展目标，除了要全面关注其经营活动和价值创造外，还应当从预算管理、融资管理及日常管理等方面对现金流进行战术性管理。

1.强化房地产企业开发项目和非开发项目的现金流量预算管理

要把握开发项目各个阶段的现金流管理核心，在现金流情况允许的条件下可多个项目同时进行，以平衡不同项目不同阶段的现金流组合。同时，结合开发项目的现金流量预算对非开发项目的现金流进行分析管理。一般而言，房地产企业的资金预算管理应包含以下内容。

一是编制资金预算。应当合理安排不同项目不同发展阶段的资金预算及日常经营所需的现金流预算。

二是执行与控制资金预算。在审核资金支付的合规性时，财务部门不仅要考虑合同条款及原始凭证的规范性，还应将资金预算纳入控制依据考虑范围之中，通过设置预算审核环节来衡量该笔资金支付是否符合预算控制，并据此做出予以支付或中止支付的决策，对于不在预算范围之内的资金支付应沟通有关部门考虑支出的合理性，确需支付的预算外支出应走严格的报批程序，并在下一个项目开展时考虑该预算外因素对预算编制的影响，为预算编制积累有益经验。

三是根据实际情况的变化对预算进行分析并加以相应调整。房地产企业应当建立健全预算分析体系，对资金预算执行的情况进行动态分析和反映，使得财务部门能据此判断款项支付的合理性，加强预算执行的控制。

2.加强企业筹资管理

房地产企业可选的几种筹资方式中，应该说销售回款是最佳选择，提升自身存货周转率释放自有现金流是首选。除内源融资外，也可选银行授信、信托融资、海外筹资、股权融资等外源融资方式。

3.对现金流量做好日常管理

一要管理好现金流入和流出，计算现金流理论余值并使日常现金流余额与此接近。

二要管理好现金流有关流程，结合房地产开发项目具体流程，整理分析各阶段现金流入和流出，优化流程并设立现金流控制与考核预警体系。

三要管理好现金流的从货币资金、地产资本、房产资本一直到货币资本的流速。尽量缩短建设与交付时间段，现金流考核应以周或以日为单位开展，加快房产销售尽快回笼资金，切实把握好市场需求的变动趋势并对房地产产品进行相应调整以加快销售尽快回笼资金。日常管理过程中注意运用不相容岗位相分离、授权审批及会计记录等控制手段进行风险管理。

（作者单位：广西钦州市碧桂园房地产开发有限公司）