房地产开发中的土地拓展模式

文/唐黎标

房地产开发中的土地拓展模式

文/唐黎标

房地产行业在我国发展的时间较短，从住房制度改革启动到现在经历了不到二十年的时间，在此期间房地产行业的高利润吸引了越来越多投资者，开发的模式也是五花八门，同时也暴露了众多的问题。随着中国城镇化进程发展以及未来人口增速放缓，整个供需关系发生变化，将促使房地产行业告别传统开发模式，寻求资产转型升级新方向。如何摆脱传统开发思维，更好地规范房地产开发行为，是房地产开发者面临的新课题，应该借鉴先进的开发理念，总结整理科学规范的土地拓展模式。

一、当前房地产开发中土地拓展模式的现状及问题

房地产开发在城镇化建设中发挥着重要的作用，但当前企业的土地开发管理工作中仍存在较多的问题。为促进房地产企业更好地发展，房地产开发者一定要找出当前房地产开发中土地拓展模式存在的主要问题，提出更多的改善措施，促进房地产企业的发展。

（一）调整传统土地拓展思维，适应社会经济发展

在我国房地产业发展的初期阶段，由于相关的体系制度尚不健全，国家缺乏完整的土地出让政策且相关部门的监督力度较弱，房地产开发企业可以通过非公开渠道以较低的价格获得土地使用权。房地产行业在很多地方都扮演着经济发展领头羊的角色，各地政府高度重视房地产开发，希望能够借助房地产业的快速发展促进当地的经济繁荣。在早期，各地政府部门通过为房地产开发开绿灯，配合发展定位加大当地基础设施的建设，改善地方的自然环境以及交通状况，相应的土地价格也随着基础设施的不断完善而得到大幅度提升。因此，在房地产业发展的初级阶段，房地产开发企业的利润很大一部分是来自土地的增值。随着国家不断完善土地使用的相关政策，严格规范地执行各类土地的使用标准，提高土地集约利用水平，土地出让制度也逐渐实现市场化，政府部门通过公平、公正、公开的招标等运作方式来规范土地开发，加强对土地开发过程的监督，使土地资源得到有效使用。

（二）拓宽融资渠道，改变资金短缺局面

资金对房地产业发展有着至关重要的作用。项目开发到销售完成是一个漫长的过程，资金需求大，运转周期长。随着城镇化建设不断加快，可开发的土地面积不断减少，土地的市场价格也不断上升，房地产开发企业获得土地使用开发权的成本也越来越高，这就需要企业在开发前期投入更多的资金用于购买土地，所以企业面临的资金压力也就越来越大。资金不足制约了企业规模化的发展，也削弱了其市场竞争力。甚至有些房地产企业由于资金短缺，在土地开发的过程中不走正规的渠道，因而引发资金链断裂等。目前，我国房地产开发企业要求有更多的融资渠道来解决自身资金不足的问题，如何拓宽企业的融资渠道，通过各方配合发展多元化金融服务模式，发展房地产信托、基金、住房金融债券、房地产证券化等新的金融产品，以扩大房地产开发资金的来源，降低融资成本，已成为房地产企业健康稳定发展必须解决的问题。

（三）规范开发行为，配合政府部门加强对土地开发的监督力度

房地产业关系到城市发展，以往政府对房地产企业的监督力度不够，在土地开发管理工作中存在较多漏洞，相关部门领导对土地开发监督工作认识不足，无法有效监管，这在一定程度上制约了房地产企业发展，也使得房地产企业只顾眼前利益，而忽略长远的负面影响。为了更好地促进房地产业的发展，政府部门一定要在改革上求突破，不断优化审批流程，提高审批效率，提升服务水平，优化投资环境，加强对土地开发过程的监督，促进土地资源的集约节约利用。

二、有效改善房地产开发中土地拓展现状的对策

经过十年的黄金高速发展期，竞争激烈的房地产行业已迈入投资增长乏力、市场结构性过剩的时代。在供需矛盾凸显的形势下，房地产企业需要进行系统性变革，努力利用自身优势积极寻求新的市场机会。国家正逐步规范对房地产行业的宏观调控管理，我们必须通过对房地产业的土地拓展现有模式和新趋势的研究与调整，提高企业竞争力，从而适应行业发展。

（一）围绕传统商品房开发领域，多策并举适应需求变化

传统的房地产行业已从过去的高速增长，步入当前支持经济稳增长的新常态中。当前全国商品房库存总量过剩，城市间结构性失衡，传统发展模式盈利缩减。房地产企业的拓展应主动调整城市布局和投资步伐，深耕或进驻需求旺盛、去化能力强的一、二线城市。对人口规模超过50万且具有一定经济基础的三线城市，在土地成本合理的前提下应大规模进驻，增强市场占有率。同时，应根据需求差异性分档调整产品的供应，例如：住宅产品可针对收入水平高、消费要求高的一、二线城市，加强高品质建设或“首改、再改”力度以适应市场需求；在需求活跃但去库存压力较大的三、四线城市，以学区、商业、交通等配备高附加值的刚需或改善性产品刺激潜在需求。现阶段房地产企业在拓展新的经营性项目时，需要深入、细致地进行市场研究，通过分析项目的区位、规模、定位、现状等相关因素，寻找符合企业发展战略的新项目，并在项目选择阶段将风险控制在较低水平，以保证项目能够成功开发。此外，房地产企业更应注重产品创新，以定制化方式融入科技智慧、健康、国际化等元素，增加产品竞争力，提高溢价空间，从而在土地供应明显下降的一、二线城市优质土地争夺战中占领先机，成功获取土地储备。

（二）打造运营式拓展模式，叩开产业地产的大门

产业地产不同于传统的房地产开发，具有重资产和重运营的特征。应利用城市的产业资源，注入房地产开发，促使开发商向运营商转变，在参与城市发展建设中通过依托产业生存与发展使房地产企业得到长期可持续经营的资产。上世纪九十年代我国各地兴起的开发区、工业园区建设，加速了我国的工业化发展进程，扩张了城市经济生长和城镇发展的空间。产业地产经历了从初期的“以产兴城”到如今的“产城融合”发展阶段，改变了过去城镇化进程中产业发展与城市建设分离、城镇化效率低和产业区不能持续发展的局面，通过理念引导、规划前瞻、产业结构优化以及带动城市功能提升等多方面的综合实践，在更有效地提升土地及城市价值的同时，实现开发商和政府共赢。在经济新常态下要“创造新产业，培育新供给”，为处在产业升级转型孵化期的新兴产业提供发展空间，房地产企业试图通过研究和精准定位城市及其产业资源，抓住产业发展及城市发展机遇，打造与当地产业升级需求相契合的产业园区，使企业运营环境更加完满。各地的产业地产项目除了工业、物流地产、科研办公楼等建筑形态差异外，运营模式也迥然相异，各个城市之间在产业规划、土地政策等方面存在相当大的差异，只有在符合内在的资本运作和开发能力水平的前提下，根据自身的资源、能力状况匹配相应的产业模式，才能为今后企业发展创造充足的空间，并通过规模和产品创新保持领先地位。

（作者单位：杭州市房地产学会）