“地王”在推动中小户型住房豪宅化

文/闻之

“地王”在推动中小户型住房豪宅化

文/闻之

就像最近的高温天气，深圳土地市场也迎来了“盛夏8月”，有15宗地上市交易搅动了深圳的土地市场。上半年全国50个主要城市诞生的“地王”多达219宗，高昂的土地成本带来的结果就是：高房价促使住房豪宅化，如深圳越来越多的新盘就以近似“豪宅”的价格出售。2015年1月深圳千万豪宅的成交占比仅为1.3%，而在2016年6月占比已经达到13.1%。

“地王”出手助推楼市豪宅化

以深圳罗湖区鹿丹村为例，它是全国首例通过“定地价、竞容积率”的方式出让的项目，意味着开发商每举一次牌，容积率就下降一些，可售面积也随之减少。当时，中海地产竞得地块，按照8.88亿的报价，算上更新成本，鹿丹村地块楼面价达每平方米4万元，已接近当时周边二手房报价。最终，旧改后的鹿丹村改名为中海天钻，于2015年12月开盘，均价每平方米10.5万元左右。就这样，一个城市更新项目就华丽变身为“豪宅”。

有“地王”撑腰，深圳楼市的投资客似乎又有了“底气”，即使调控政策越来越严，许多投资客仍然相信深圳楼市的“天花板”还未到。链家的数据显示，在深圳的二手房市场，投资购房比例在2014年已达23%，2016年上半年逼近30%。如此“豪宅化”的房价，以后能不能顺利“出手”？仅仅依靠“弹药充足”的投资客，楼市能否继续上攻？7月28日，作为深圳传统的豪宅区，华侨城的一个项目开盘吸引了全深圳的关注，项目备案价最低每平方米6.3万元，最高每平方米11.4万元，总体均价在每平方米8万元左右，虽然总价都过千万元，但这次开盘房源均价比周边二手房还要低。

业内专家表示，6月份的两块“地王”诞生，一定程度上提升了市场的信心，推高了大众对深圳房价的上涨预期。不过，客户对价格的敏感度仍非常高，新盘的定价尤为重要，开发商也不可能因“地王”效应在定价上过于激进，否则只会打击客户入市的积极性，市场回暖之路将更加漫长。与此同时，高房价已经超出了一部分刚需的购买能力，加之消费者对价格的敏感度较高，深圳楼市继续上涨的动力趋弱，下半年或将继续缓行。不过，依旧会不断有参与土地角逐的企业走进土地拍卖“赌场”，依旧会有许多投资客在伺机行动。笔者分析认为，从深圳、上海、北京等一线城市豪宅市场的发展来看，随着豪宅项目供应规模的增加，未来一段时间内豪宅价格还会出现明显的上升趋势。

高地价推动房价上涨是在透支购买力

有媒体报道，7月14日成交的上海虹口区凉城街道073-06号地块，也成为豪宅队伍里面的新成员。如果剔除不可售面积，该地块实际可售部分楼面价高达8.9万元/平方米，是一块高溢价、高总价、高单价的“三高”地块，开发后如何才能实现保本？答案自然指向了做高端豪宅。

拍卖结束后，“未来保本售价预计高达12万元/平方米”的定论已经在坊间流传。地块拍得者亦无奈：“具体做什么产品目前还没有确定，肯定是做高端产品，中低端产品卖不起这个价格，肯定是要亏本的。”豪宅化难以避免，高地价倒逼下爆发的中小户型“豪宅化”，在紧绷了住宅置换链条的同时，亦进一步增加了中低收入人群的购房压力。

值得注意的是，上海近期出让的地块纷纷体现中小户型占比要求。如5月18日周浦地块、6月1日宝山顾村地块，7月1日松江方松街道地块、虹口区凉城街道地块，出让方都提出了中小户型住宅面积60%-80%的占比要求。这也正符合“70/90”政策中的相关规定——中心城区不低于70%，郊区不低于60%，部分供需矛盾突出的区域提高到70%。从目前来看，上海的豪宅市场并非有价无市，上海苏河湾华侨城项目在近期成交了一联排别墅，房价高达34.49万元/平方米，创下了上海新房市场有史以来最高单价纪录。

上海链家市场研究部的数据显示，2016年上半年上海总价在千万元以上的一手豪宅共计成交5041套，已达去年全年成交量的六成以上，2015年被誉为豪宅元年——千万级豪宅以超8000套的交易量收官。而今年即便有“3.25”新政约束，上海千万级豪宅销售6个月就达到去年三个季度的数量，千万级豪宅月均成交量高达840套，较去年月均水平高出172套，涨幅相当明显。针对这一现象，业内人士认为，除了旺盛的市场需求外，强烈的看涨预期也成为上海高端住宅市场持续“高烧”的一大原因。

对于这一波“地王”潮下诞生的中小户型豪宅来说，竞争只是刚刚开始。7月10日，位于北京南三四环之间的首开华润城开盘，358套房源，涌来了数千名购房者。据悉，这是今年北京最大的“日光”盘，总额收获30亿。该项目的均价为7万元/平方米，以最大的户型150平方米计算，单套最高售价超过千万元。说实话，一套房卖千万元，在现在的北京还不算豪宅，因为四环以内，遍地都是千万级的房子，包括始建于上世纪八十年代的老房子。有评论认为，高地价推动房价上涨的模式实际是透支市场购买力和区域成长空间的做法，如果后市进行调整，该类区域将面临较大的冲击。

遏制“地王”推进的豪宅频现刻不容缓

从全国范围来看，虽然去库存被列入地方最紧要的经济任务之一，但这丝毫挡不住开发商疯狂拿地的热情。7月27日，上海浦东新区祝桥镇核心区G-10地块进行竞拍，起拍价不足23亿元，最终被金地以88亿元斩获。业内人士测算楼面价为每平方米33023元，溢价率286%，预计未来售价超过每平方米70000元。在武汉土地拍卖中，汉阳滨江拦江路地块也遭到19家房企疯抢，经过210轮激烈喊价，该地块最终被碧桂园以25.31亿元拿下，成交楼面价达每平方米20017元，溢价率高达289%。

随着“地王”在各地频繁“冒头”，一大批二线城市房价涨幅远远超过一线城市。例如，2016年武汉楼市一直处在疯狂的状态，上半年住宅销售总金额已达1660亿元，比去年同期多了一倍，售房套数同比增长88.9%，成交均价由每平方米8588元涨到每平方米9858元。

现在，地价贵过房价的状况已较为普遍，高房价的深圳也是如此。中国指数研究院的数据显示，2016年上半年，深圳土地成交楼面均价为每平方米18912元，是去年同期的3.8倍。其中，住宅楼面价同比上涨644%，为每平方米34122元，商办用地同比下降12%，为每平方米18309元。溢价率方面，深圳土地成交平均溢价率为68.05%，较去年同期提高了52.93个百分点。其中，住宅用地溢价率159.79%，刷新历史纪录。 如今，像深圳这样的一线城市，即使进驻成本已经水涨船高，但在大部分外地房企眼中深圳市场依旧是“香饽饽”。如果仅仅依靠公开土地拍卖竞争，则会显得“狼多肉少”。这时，通过股权收购进入深圳市场，成为外地房企更多使用的方式。

今年年初，绿地控股以11.99亿元收购深圳光明东周旧改项目67%权益，土地用途为商住用地。5月底，融创中国以43.94亿元收购莱蒙国际7个项目公司的所有股权，包括深圳莱蒙创智谷项目，进入深圳市场意味着融创中国的华南战略部署初步完成。此前，万达与江苏一国企就入股深圳草埔的一个商住项目签署协议，这或许是万达辗转几年之后首次有机会进入深圳。据安居客统计，今年以来通过竞拍土地和股权收购两种方式，首次进入或者加码深圳市场的外地房企有近十家，涉及金额约200亿元。

从上述案例也可以看出，外地房企在“悄悄”通过股权收购方式抢占深圳的城市更新项目，以获得深圳市场的入场券。如今，恒大、碧桂园、远洋、富力地产等企业也尝试加入深圳的城市更新中。恒大近年进驻的城市更新项目包括罗湖区的建设集团大院旧改，南山大新村、向南村以及罗湖区碧波花园等城中村以及老旧住宅小区改造。而在竞争浪潮中，深圳本地房企由于占足了天时、地利、人和，在“地王”争霸赛中可谓出尽风头，对深圳方式的豪宅化起到了推波助澜的作用。

目前，国土资源部等多部委已经开始实施调控措施，给热点城市打了防止地王频现的“预防针”。为了避免楼市中的金融风险，银行、金融机构对于房企的开发贷周期已由两年期的中期贷款改为半年期短期贷款。在业内人士看来，支持房价与地价上涨的“政策刺激、需求充足、资金成本”三大支柱中，前面两大关键因素已走到尽头，继续支撑地价攀升的基础将不复存在，一二线城市“豪宅化”趋势将会得到遏制。