小议物业服务合同的风险与防范

陈青峰

摘要：物业服务合同是物业服务企业提供物业管理服务时，与有关委托方签署的合同。物业服务合同是物业管理活动的根本依据，对明确业主与物业服务企业双方的权利与义务以及规范物业管理活动起到了无可替代的作用。据有部门关统计，由物业服务合同引起的物业管理纠纷有大幅上升的趋势。本文分析了物业服务合同存在的风险类型，并且就如何防范风险提出应对的建议。

关键词：物业服务合同；风险；防范

中图分类号：D923.6；D923 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）002-0000-01

一、物业服务合同的类型及主要内容

（一）物业服务合同的类型

物业服务合同包括前期物业服务合同和物业服务合同两种，前期物业服务合同在先，物业服务合同在后。

1.前期物业服务合同。根据《物业管理条例》第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。从物业建设期或者开始交付给业主到成立业主大会之间，建设单位与物业服务企业签订的提供物业服务的合同称为前期物业服务合同。

2.物业服务合同。依法召开业主大会，业主委员会成立后，经业主大会通过同意选聘物业服务企业，与其签订的提供物业服务的合同为物业服务合同。

（二）物业服务合同的主要内容

1.当事人和物业的基本情况，主要是对双方当事人的资格认定以及对物业管理活动的标的物的基本情况做出确认和记载。双方当事人的姓名或名称、住所。所管理物业的类型、位置、面积及四至界限等情况。

2.双方的权利和义务，主要是物业所有人或使用人支付物业管理费，物业管理公司提供相应服务的条款。

3.物业管理服务事项和服务质量。

4.物业管理服务费的收费项目、收费标准和收取方式，物业服务费的收取方式，有包干制和酬金制两种。

5.维修费用的收取和使用条款。维修费用一般独立与物业管理服务费独立开来，其收取方式主要由合同双方当事人约定。

6.物业管理服务用房的使用、管理和费用分配办法。

7.合同的有效期限，合同的终止事项及合同终止后相关事宜主要是物业资料的移转。明确规定计算期限的方法。

8.违约责任、解决纠纷的途径。

9.专项维修基金的管理和使用。

10.物业经营管理。对于经营性物业，以及居住物业中的经营性房屋或设施，如商业铺面、停车场等，合同双方要明确委托服务的绩效考核标准、收费标准。

二、物业服务合同风险的类型及防范措施

（一）物业服务合同风险的类型

1.物业承接查验引起的风险。建设单位与物业服务企业没有在前期物业服务合同中约定对物业共用部位、共用设施设备的查验内容或者约定不明确，造成承接物业后的维修责任不清。移交的资料不完整不全面，造成日后物业企业处理设施设备突发故障维修时难度加大。

2.在销售房屋时开发商不当的承诺引起的风险。开发商为了促进销售，通常给予购房者承诺赠送阁楼、占用公共部位等。这些不当承诺给物业服务企业日后的管理增加了难度。

3.物业服务合同期限方面所引起的风险。合同期限短于1年，则物业服务企业的利润不能得到保障，物业服务企业不愿投入太多的资金和人力去维护物业。合同期限超过3年，对于物业服务企业，不利于随市场和成本代价去调节费用；对于业主，不利于更换服务质量达不到要求的物业服务企业。

4.在专项维修资金方面约定不清引起的风险。如专项维修资金迟到位，影响公共共用设施设备的中修、大修、翻新、改造、更新的时候无资金可使用，会造成业主的不满。专项维修资金使用的具体操作办法不明确，容易引起业主的争议和反对，从而造成对物业服务企业的不信任危机。

5.物业管理用房在合同中约定不清引起的风险。物业管理用房能否作为经营用途，能否进行装饰装修等，如合同约定不清，将引起法律上的违规经营、产权侵权的风险。

6.物业管理质量、费用引起的风险。在物业管理活动中，业主往往会提出物业管理服务质量与物业服务费用不相符的质疑。如果在物业管理服务质量的服务等级标准和收费标准上约定不够详尽，会带来质价不符的争议，造成业主拖欠或拒交管理服务费用的后果。

7.违约责任约定不当引起的风险。物业服务合同中对于违约责任的放大或缩小都是不合适的。放大违约责任，容易造成隐瞒事实，而对于缩小责任，则容易造成重复违约。

（二）物业服务合同风险的防范措施

针对上述的物业服务合同的风险，本文提出相应的防范措施：

1.对于物业承接查验引起的风险，物业服务企业在与房地产开发企业订立前期合同须对承接查验的内容及法律责任约定清楚，明确双方的权利与义务，严格按照承接查验的相关规定操作。

2.对于在销售房屋时开发商不当的承诺引起的风险，物业服务企业在订立合同前应该充分调查了解并与开发商进行必要沟通，在订立合同时将有关事项约定清楚。

3.对于物业服务合同期限方面所引起的风险，物业服务企业需与业主多进行沟通，了解对方的服务等级需求和愿意支付的服务费用的浮动幅度，双方约定一个在市场环境下彼此都能接受的服务期限。

4.对于专项维修资金方面约定不清引起的风险。物业服务企业应当在合同中明确使用物业维修资金的具体操作办法，并及时跟踪资金的到位情况。

5.对于物业管理用房在合同中约定不清引起的风险，在签订合同时，应该约定明确管理用房的用途、产权归属、配置及管理，并跟踪落实。

6.对于物业管理质量、费用引起的风险，物业服务企业在签订合同时，应当遵照相关定价的法律法规及市场规律，根据管理的项目与企业自身条件确定合理的价格。

7.对于违约责任约定不当引起的风险，应在订立合同时应当详细清楚地约定好合同纠纷解决的条款。

三、结论

了解物业服务合同的风险类型，并针对这些类型的风险做好事前的防范，在物业合同中做好详细明晰的约定和责任界定，有利于物业管理服务行业的规范健康发展。随着社会生产力的发展，会不断出现一些客观环境的变化，由此带来新的风险。作为专业的物业服务企业，应当在遵从物业法律法规的前提下，规避来自各方面的风险，同时在履行合同的过程中加强与业主的沟通。