新一轮房价上涨背后

罗燕

在一片涨声之下，购房者的选择余地、议价空间越来越小。很多人担心房子第二天就涨价或者被“抢”走了，匆忙定下房子。

在经历短暂的平稳期后，8月份以来，今年的房价又迎来一轮暴涨，不少城市的涨幅甚至超过了三四月份。

“朋友圈天天被房价的话题刷屏，走在大街上都常听到人谈房子。”楼市高烧，关于房价的话题也同样火爆，有人甚至联想到了去年的股市盛况。

吐槽、围观之外，很多人想知道，这一轮房价飙升，到底是崩盘前的狂欢，还是不断高企的一个阶段？

一天一个价

“买房像买白菜一样。”在经历几次看房之后，张宇（化名）感叹，“60多平方米的房子，客厅里几乎站满了看房的人。下楼一看，还有几拨人在等。”

张宇从今年8月初开始看房，准备在北京买一套二手房。他告诉《民生周刊》记者，“刚开始，中介告诉我，现在是平稳期，很适合买房。过了两周后，中介说现在看房的人已经失去理智了，成交速度很快，好的房子出来基本秒杀。”

很快他就感受到“秒杀”的速度了。一套房子上午挂出来，他约好了晚上去看房，结果下午中介通知他那套房已经成交了。

与此同时是蹭蹭上涨的报价。“10万、20万地往上提，一天一个价。”张宇说。他曾看中一套房子，房主连提三次价，还不想签约。

9月19日，国家统计局发布的8月70大中城市住宅销售价格变动情况显示，8月房价并未在连续3个月收窄的惯性影响下继续下滑，而是反常地出现了大幅度反弹。

数据显示，70大中城市8月房价大幅上涨。新建商品住宅环比最高涨幅5.6%，较7月的4.6%大幅上涨1个百分点；最低降幅为0.3%，较7月的1.1%收窄0.8个百分点。二手住宅环比最高涨幅4.5%，较7月的3.2%大幅上涨1.3个百分点，同时降幅也从7月的0.5%收窄至0.4%。

10月1日，由中国指数研究院公布的9月份全国百城价格指数显示，9月份全国100个城市的新房均价为12617元/㎡，环比上涨2.83%，涨幅较8月扩大0.66个百分点。与8月份相比，9月价格环比上涨的城市数量增加了13个，价格环比下跌的城市数量则减少11个。

在一片涨声之下，购房者的选择余地、议价空间越来越小。很多人担心房子第二天就涨价或者被“抢”走了，匆忙定下房子。“合适就赶紧定下吧，下次再出房可能报价更高了。”在一次约谈房主前，中介这样叮嘱张宇。

“我担心，房价再这么涨下去，现在不买，以后可能再也买不起了。”万小玲（化名）说。9月初，她在北五环外定下一套二手房，房子70多平方米，临街，她不是很满意，但还是在看房的第二天就定下来了。

“市场持续上涨，很多购房人在等待之后，恐慌性入场。”我爱我家集团副总裁胡景晖向《民生周刊》记者分析。

尴尬的去库存

“去库存”是今年初定下的楼市主基调。2016年中央经济工作会议将化解房地产库存定为今年经济工作的“五大任务”之一，并提出了推进以满足新市民为出发点的住房制度改革等组合拳。随后，多地政府纷纷推出了去库存政策。

事实上，对于三四线城市和部分冷清的二线城市而言，房地产的库存压力确实非常大。但对一线城市及一些热点二线城市而言，库存相对合理，京沪深等城市的房地产库存还处于较低水平。据业内人士分析，中央推出的房地产去库存政策重点指向三四线城市，不是一二线城市。

今年8月3日，发改委在其官网上发文表示，鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取发放购房补贴、先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。

“这表明去库存依然是今年下半年的基调。在这一基调下，相关信贷政策不会收紧，货币宽松，热点城市的房价会继续上涨。”深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析。

然而，经历两轮房价暴涨之后，楼市出现冰火两重天，库存较低的一线二线热点城市房价飙升，而三四线城市的房地产库存降不下来。

“经济发展比较落后的三四线城市库存量依然很大，根本没去掉。”胡景晖说。他认为，在房价大幅上涨的压力之下，调控房价已经成为重点，去库存可能不会再被强调。

供需矛盾难解

“北京今年供地太少了，住宅用地已经5个月断顿了。”全国工商联房地产商会理事陈宝存告诉《民生周刊》记者。据了解，自今年4月份推出延庆地块后，北京有5个月没有推出新的住宅用地。直至9月29日，国土局网站新增5宗住宅用地挂牌，其中4宗位于海淀北部永丰产业基地，另外1宗位于大兴黄村兴华大街。

到目前为止，北京居住类土地出让计划仅完成10%。住宅用地供应减少直接导致商品房供应套数的减少。数据显示，今年1至8月，北京商品房供应套数和面积为历史新低，仅供应了18399套，比去年同期减少了37.2%。

据亚豪机构副总经理高珊分析，去年前8个月，北京新建商品住宅成交供需比基本能够维持平衡，而今年同期这一市场供需比已跌至1：1.7，新建商品住宅供应不足、价格快速上涨，刚需以及改善型消费人群只能从商住房和二手房中做出选择，促使这些项目成交量大幅增加，价格大幅上调。

“京沪深三地都存在土地供应不足的问题。这些一线大城市，未来可能面临无地可供的局面。”陈宝存说。

他分析，北京新增的土地供应已经到六环了，城中心拆迁成本太高，拆不动。巨大的市场需求与紧张的土地供应之间的矛盾会越来越大。这种矛盾已经扩展到其他一线二线城市。

对于北京来说，即便接下来的两个月启动大规模的土地供应，也很难解短期内商品房供应不足的近渴。“生地变成熟地，七通一平都需要时间，从土地供应到住房供应还有一个周期。”

而除了政策性的自住型商品房外，北京六环内的新房大多豪宅化，单套平均价已达500万元，让很多刚需族可望而不可即。

“深圳新房也普遍豪宅化。”李宇嘉表示，“如果供应的土地效率不够，比如在偏远的地方，交通不便利，或者建成的住宅都是豪宅，中心区内的供需矛盾依然解决不了。”