物业服务合同主体法律问题浅析

曾广春

（四川大学法学院，四川成都610000）

物业服务合同主体法律问题浅析

曾广春

（四川大学法学院，四川成都610000）

我国住房制度的改革催生了物业服务这一行业，物业法律纠纷也处于日益上升的趋势，而物业服务方面的法律法规未对前期物业合同的主体等问题作出明确规定，从而造成法律实际中物业服务纠纷解决的困惑与困难。笔者试对我国物业服务合同主体间的法律关系进行分析，为实践中遇到的问题提供一些参考和解决思路。

主体；性质；阶段

一、对物业服务合同主体法律问题观点的评析

根据我国现行房地产法律的规定，前期物业合同中的物业服务企业常常由建设单位通过招标的形式予以确定，并且前期物业合同由物业服务企业与建设单位签订。而建设单位往往在《商品房买卖合同》中以合同条款的形式来规定业主必须接受建设单位选择的物业服务企业。因此，在前期物业合同中签署的双方是物业服务企业与建设单位。那么，前期物业服务合同的主体到底是谁？各方之间是什么性质的法律关系？关于这些问题，我国学者对此问题鲜有论述，即使论述，也较为简略。笔者通过对相关论述的收集整理，大致总结出以下三种观点：

第一种观点认为，前期物业服务合同的主体是建设单位与物业服务企业，而业主属于第三人。①第二种观点认为，前期物业合同的主体是业主与物业服务企业，而建设单位是受业主委托与前期物业企业签订合同的受托人。第三种观点认为，在建设单位交付房屋于业主之前，合同的主体是建设单位与前期物业服务企业，当建设单位将房屋交付于业主时，前期物业合同中的权利义务关系也随附转移给业主，此时合同的主体是前期物业服务企业和业主。②笔者认为，第一、二种观点有一定道理，但不太妥当，比较同意第三种观点。

二、前期物业服务合同主体法律地位的建构

笔者认为，前期物业服务合同的主体问题以及业主、前期物业服务企业和建设单位三者在该合同中的权利义务关系问题是比较复杂的，可以将其分为两个阶段来看。

第一个阶段，建设单位交付房屋于业主之前。在这个阶段，前期物业服务合同的主体是建设单位与前期物业服务企业。笔者认为，这一法律关系也被我国立法所确认。例如，我国《物业管理条例》中规定，建设单位在交付房屋于业主之前所产生的物业服务费用全部由建设单位承担。这也可以看出，此阶段的合同对等主体是建设单位与前期物业服务企业。那么，业主（期房购房人）在这个阶段的前期物业服务合同中处于什么样的法律地位呢？笔者认为，此阶段的业主不是前期物业合同的主体，也不是合同的第三人，基本上与前期物业合同没有法律上的关系。可以将此阶段的业主视为期待权人，因为业主一般在期房销售合同中与建设单位约定，在建设单位交付房屋后，接受建设单位选择的前期物业服务企业并接受其与前期物业服务企业签订的合同中权利义务关系。

第二阶段为自建设单位交付房屋于业主起，到业主选定新的物业服务企业由业主委员会与其签订新的物业服务合同时止。此时，业主是前期物业服务合同的委托人，其应当支付从房屋交付以后的房屋物业服务的对价，并享受前期物业服务合同中的相关权利。笔者认为，此阶段的建设单位已经退出了前期物业服务合同的权利义务关系，已经不是前期物业服务合同的主体，也不是合同第三人，但仍然对业主与前期物业服务企业负有瑕疵担保义务。

那么前期物业服务合同权利义务关系在法律逻辑上是如何由第一阶段转向第二阶段的呢？笔者认为，前期物业服务合同的第一阶段向第二阶段的转变是基于建设单位与业主（期房购房人）签订的房屋销售合同中的有关前期物业服务合同的转让条款。实际上是基于建设单位将前期物业服务合同整体概括转移给业主，使得前期物业服务合同主体由建设单位与前期物业服务企业变更为业主与前期物业服务企业。因商品房买卖合同自签订之时就成立并生效，那么有关在该合同中的前期物业转移条款是否与其他合同条款一并成立生效呢？笔者认为，前期物业转让条款是附条件生效的法律行为，虽然其已经随着房屋买卖合同其他条款的生效而成立，但前期物业转让条款此时并未生效，其要视建设单位交付房屋的条件能否成就，并且自开发商交付房屋于业主时生效，也就是说当建设单位将房屋交付与业主时，前期物业合同的权利义务关系就由建设单位与前期物业服务企业变为了业主与前期物业服务企业。

由于建设单位已经退出前期物业合同，因此解除合同的意思应当向业主作出，并且向业主交接相关手续资料。但业主委员会、业主大会尚未成立，这该如何解决呢？笔者认为，可以以法律的形式将街道办事处或社区居委会负担接受交接和接受解除合同的义务。业委会缺位时，应当由同样负责一定区域内公共秩序的居民委员会来负担。我国一些地方立法已经考虑到了此问题，并将其进行了规范。笔者认为，该些规范性文件，有利于解决实际问题。但立法层次太低，在实践操作中容易遇到各种困难，妨害问题解决。因此，建议采取更高的立法层次解决该问题，以改变现在由各地市房管局通过规范性文件的形式来规范。另外，有些问题规范得尚不明确，例如，实践中居民委员会由于缺乏实际的法律约束力而不愿意主动履行相关义务，问题的解决常常是迫于特定时期的社会稳定的政治压力而不得不为之。因此，笔者建议应当将该规范更加细化，使其具有实际操作性。

注释：

①陈枫，王克非.物业管理［M］.北京：北京大学出版社，2007：245.

②常红林.前期物业管理的合同法基础［J］.法制与社会，2008（09）.

D922.181

A

1005-5312（2016）05-0277-01