张江高科探路“新三商”园区

郭永岱

张江高科着力打造“新三商”园区，盈利模式将由“土地红利”向“资本红利”和“创新红利”转变。

两年前，当葛培健从浦东发展（集团）有限公司“空降”到张江高科担任总经理后，开始反思园区开发公司的盈利模式，他到张江后，一直在问一个问题——“低租金模式，还能维持下去吗？”

众所周知，园区开发公司是中国自成特色的高新区开发下的产物，通常走土地批租、滚动开发之路，承担园区开发建设、租售运营和招商引资等功能。在葛培健的带领下，上海张江的开发主体——上海张江高科技园区开发股份有限公司正在重塑园区地产的角色：张江高科将逐渐淡化以销售和租赁为主的产业地产模式，着力于打造园区内创新生态体系，并择机以投资模式参与到创新产业的发展中，回归张江高科的高科技本质。

张江高科的探索，对于传统园区的转型，无疑具有借鉴意义。

“被逼”的转型

淡化产业地产模式，以科技投行为转型导向，张江高科是“被逼”的。自1990年4月中央正式宣布开发开放上海浦东以来，先后形成了陆家嘴、金桥、张江和外高桥四大园区开发公司，每家旗下各有一上市平台。其中，张江高科对应张江集团，1996年在上证所挂牌上市，是张江高科技园区开发、运营和服务的主力。

在资本市场，张江高科一直被定义为房地产企业。和其他几个开发公司相比，张江高科是产业园区，以低租金低地价吸引高新企业来落地，产业地产通常难以赢利，要靠政府反哺或是住宅地产来平衡。在低租金低地价的商业模式上，张江高科经营了近20年。

张江高科2014年年报显示，其30亿元营收中，房地产销售18.93亿元、房产租赁6.39亿元，总计占比84%。然而，随着国家土地新政策出臺，提高了出售工业地产的限制门槛，张江高科的转型迫在眉睫，租赁和销售不会是张江高科未来的发展战略。

2014年12月，国务院常务会议部署“在更大范围内推广中关村试点政策，加快推进国家自主创新示范区建设”后，园区地产介入科技投资已是大势所趋，在谋求转型发展中更好的服务于“双创”。

撬动转型的“支点”是培育新的商业模式——以科技投行为发展导向，着力打造新型产业地产营运商、面向未来高科技产业整合商和科技金融集成服务商，盈利模式由“土地红利”向“资本红利”和“创新红利”转变。

葛培健称之为“新三商”战略：产业地产上，张江高科着力盘活存量资产，尤其是处理效益较低的功能性资产，为投资业务提供资金支持；增量资产上，尝试轻资产化扩张，以基金操盘模式扩展区外产业发展空间，提升产业地产业务效益。产业投资上，以“投资一批、股改一批、上市一批、退出一批、储备一批”，使张江高科的投资业务形成良性的持续滚动。

张江的转型不是要放弃产业地产，而是用基金操盘的轻资产模式参与市场竞争，并进一步集聚产业投资的客户资源。产业繁荣了，地产也差不了，从而实现张江高科的持续获益。

895营+飞天众智

从产业地产到科技投行，张江高科的转型已初显成效。2015年上半年，张江高科的房地产销售收入0.27亿元，同比下降89%，佐证了对产业地产难以长久维持的担忧，并导致张江高科上半年营收同比下滑30%，但投资收益大幅上升使得净利润大幅增加1.71倍。一降一升，证明了张江高科发展规划的可行。

张江高科对产业投资的判断，一是符合园区产业发展导向；二是有合理的退出途径，张江高科是“为退而投”，有进有退，滚动发展。

2015年以来，立足于旗下10万平方米的孵化器空间资源，张江高科着力于打造创新创业服务平台。以“895营”为例，又分创业营、成长营和上市直通车，囊括了各阶段的企业需求。“895创业营”第一季吸引了200多家全球创业项目报名参与，经筛选共有34个项目入营。张江高科将全程观察入营项目，随时参与优秀项目的投资。

“创业营”是针对种子期项目及初创期项目，以项目提升、资本对接为主要重点，匹配创业思维和初期定位方面的课程内容，同时由相关的成功创业者进行经历分享；邀请的投资机构以天使、早期风投为主。“成长营”则是针对成长期项目，以创业者交流、资本对接为主要重点，匹配针对性、深化的培训课程内容；邀请的投资机构以PE、并购基金为主。“上市直通车”体现出的是高科与多层次资本市场的对接能力，以项目梳理、咨询、上市路径推荐为主要内容。

在如今科技飞速发展的互联网时代，建立面向“中国制造2025”十大领域的互联网科技互动平台来服务国内的创新热潮变得尤为可贵。为此，中国航天系统科学与工程研究院、张江高科、兴中实业集团在2015年10月便率先推出国内首家服务于“中国制造2025”和“双创”的公共科技服务平台——飞天众智中国制造服务平台，该平台以应用技术交易撮合和科技服务为切入点，采用O2O线上线下互动的互联网技术交易模式，通过“技术众包”服务企业的创新需求，为企业降低研发成本，提高技术成果的转化效率。

该平台上线运行以来，得到各级政府和社会的广泛认可，与多地政府及相关部门达成合作意向，为政府和园区企业提供技术需求、产业转型等服务。搭建创新服务平台本身可能不赚钱，但可以培育优先投资的项目池，完善张江高科的投资链。张江高科有个“私董会”，园区内的CEO们定期举行闭门的头脑风暴，管委会高层每次都参加，在风暴过程中观察哪个公司值得投。

葛培健的灵感

在葛培健看来，产业地产绝对是个系统工程，不是盖房子卖房子那么简单。随着与企业的深入接触，他发现，产业地产的本质是“空间服务商+时间合伙人”。

张江高科新一轮战略之一的“时间合伙人模式”，即在企业发展的各阶段充当同甘共苦的合伙人。对于初创公司而言，资金是最大的瓶颈。张江高科和企业的关系必须从原来“房东”与“房客”，转变为“合伙人”的关系。

去年9月份，葛培健在硅谷的一个活动中有一场演讲，本来PPT都准备好了，但现场气氛让他突发灵感，放弃了原有讲稿，提出来一个新的观点——“离岸创新、全球孵化”，即整合硅谷当地资源，进行先期培育，再结合产业投资，设立海外并购或境外引导基金，联合对硅谷孵化项目进行投资，到一定阶段，以收购兼并的方式进行产业整合或退出。

这一创新的理念，当即得到了硅谷企业家、创业者的认同。以往招商引资模式，往往不求所有但求所在，使得全球资源有时无法及时对接。在葛培健看来，在全球互联网背景下，可以不求所在，但求所有——利用并购等形式，参与到全球并购的浪潮中。

葛培健还想把产业地产的有形资源转化成产业投资的无形资源，产业地产和产业投资有机融合、产业协同，形成独特的产业模式。未来，张江高科将和园区企业形成B2B的关系，探索跟相关机构（券商或金融机构）搞一个众筹平台，张江高科来进行第三方权威发布，园区的高新企业通过众筹平台来解决创新创业企业的初始期、创业期的启动资金。因为加速期有太多人投，但是初始期没有人投。

对于如何挑选投资标的，张江高科偏重科技企业，因为它跟制造业不一样，它的产品生命周期更新比较快，而张江高科是“为退而投”，也就是变现，更多的是从退出市场这一步考虑，更注重流动性，然后才是盈利性。投资一批，持股一批，上市一批，退出一批，成为持续的产业投资，这将是张江高科的主业。

（作者单位：华东师范大学公共管理学院）