“城市更新”是房地产投资的特殊机会

李莹

在房地产投资领域，鼎晖的“特殊机会地产基金”以“买便宜”成为鲜明特色。站在2016年房地产行业历经黄金30年后这个最诡秘的时点来思考投资，笔者认为，“城市更新”是房地产投资的特殊机会，已远远超越了“买便宜”这种简单的生意经。在高地价、高房价两种风险高度聚积，甚至是在“面粉贵过面包”的现状面前，以一种穿透视野前瞻性地把握土地政策上的微妙趋势，在“买便宜”的同时更是“买趋势”。

一、城市内生繁荣的驱动

城市从生长期至成熟期，由外拓式开发逐步过渡到内部更新开发。从空间范畴上看，城市不可能无边界地扩展下去，要满足城市里居住生活人们日益增长的生活需求以及实现宜居城市和持续发展的城市目标，只有靠在现有空间内进行有效更新。

法国马赫拉瓦莱建筑城市规划学院教授戴维·曼金（David Mangin）认为，要在城市上建造城市，这一概念的核心是优化现有土地资源以及建筑物的使用效率。他指出，城市中已有不少项目，但它们的功能是单一的，所以可以在这些项目之间新增一些小规模的新项目，在原有项目间创造联系，而不是新造封闭式的大型项目，这便是城市内生繁荣的驱动力。

二、“土地指标”倒逼商机涌现

在2014年初，国土资源部副部长王世元就明确提出“要逐步减少新增城市建设用地计划指标，以此在新型城镇化过程中守住耕地红线”。城市新城区建设中，“新增土地指标”与“增减挂钩”“占补平衡”指标的多重约束更是制约城市发展的利刃。如此多的土地政策重压下，逼迫城市扩张已接近完成的深圳、上海、北京等特大城市未来的发展更多要依靠自身更新来达到城市内生繁荣。

三、“城市边界”引导土地集约利用

2014年11月3日，国土资源部、农业部联合下发《关于进一步做好永久基本农田划定的工作的通知》，首次明确要求北京、上海、广州等14个大城市划定边界。其实从2006年开始，深圳、上海、北京等就陆续出台了相关的城市发展政策，例如深圳最早开始的“城市更新”、上海的“退二进三”、北京的“动态维护”以及西安高新区的“退二进三”都是通过城市自身土地集约利用的方式来解决“土地指标”与“城市边界”带来的发展问题，引导土地集约利用。

四、各具特色的城市更新实践

国内外城市规划管理中都有关于规划调整的规定。如：英国规划许可制度赋予规划管理者在开发项目许可过程中可以对地方规划进行调整的权利；美国区划规定了区划修订和变更的法律程序以及开发权转移、容积率奖励和特殊地区增加土地用途兼容性等具体的规划调整管理手段。在我国，很多城市也根据其自身特点进行着城市更新实践。

1.深圳“城市更新”

2009年10月份，深圳市正式颁布《深圳市城市更新办法》（以下简称《办法》），2012年1月底正式颁布实施《深圳市城市更新办法实施细则》，对城市建筑区内原有建筑物根据城市规划和规定程序进行综合整治、功能改变或是拆除重建。城市更新过程中，在对旧建筑物拆除后的土地使用权问题上，尽管在上述《办法》中没有直言“协议出让”，但在实际操作中，对土地使用权的处置问题即为更新主体在补交地价款后可以通过“协议出让”的方式获得。这样，既保证了更新主体的企业利益，更是对更新土地上的原有建筑物、人、构筑物的既得利益做到了最大限度的保障，以土地“市场化”的方式确保社会、政府、企业等多方携手共同发展，进而确保深圳的城市经济循环发展。

2.上海“退二进三”

上海作为土地资源约束最为突出的特大城市之一，在土地管理中已明确了对新增建设用地实行“稳中有降，逐年递减”，要实现总规模“零增长”的城市发展方式。在“退二进三”的大政策背景下，二产迁出后腾退的工业用地房产商50%用于开发经营，50%用于建设保障性住房，而政府部门拿到此类地块，大部分将用于公租房建设，小量用于就近动迁安置房建设。2014年初，上海浦东新区在自贸区内实行创新工业用地出让方式和新增工业用地弹性年限出让以促进产业转型的土地管理制度，探索工业、商业、办公等综合用地的土地利用政策，完善存量土地循环利用机制，积极推动浦东新区存量工业用地转型，实施工业用地全生命周期管理，提升土地利用的综合效益，探索创新。

3.北京“控规动态维护”

近年来，北京城市经济快速上升，城市建设速度持续加快，进入了重要的战略机遇发展期，为了应对在城市发展中所面临的土地问题，北京市于2007年初决定建立以1999年版《北京市区中心地区控制性详细规划》为法定依据，以2006版《北京市区中心地区控制性详细规划》为参考指标，按照统一的标准和程序对中心城地区实施规划管理的工作机制，即所称的中心城控规动态维护机制。在“控规动態维护”中将中心城控规按照片区和街区两个层面进行规划编制，逐级分解落实总体规划中规划总量和各级各类城市基础设施、公共服务设施及公共安全设施配置等，分层级明确了规划实施管理的控制重点和要求。

4.西安“退二进三”

2006年8月，西安市委、市政府出台了《西安市工业发展和结构调整行动方案》以及《西安市二环内及二环沿线工业企业搬迁改造实施办法》等7个配套文件，开始实施二环内及二环沿线工业企业往三环搬迁改造的计划，将央企、省市国企及军工企业分别搬入相应工业园区。据西安国土资源局统计，“退二进三”政策实施以来，近些年全市有896家企业通过搬迁改造，新增建筑面积485.89万平方米，节约土地约5830亩，且其中大部分来自原本工业聚集的高新区。

五、把握城市更新投资先机

1.开发模式更新

较传统的开发模式而言，“城市更新”在土地获取方式上由买地变为合作共管，在实操中减少先期投入资金，降低财务费用。在投资风险的控制上，更需要综合考虑项目的毛利率、操作模式、调整规划指标、时间成本、实操团队的综合素质、产品能力、外部资金管理能力等众多因素。

2.产品定位能力

跟传统开发相比，“城市更新”更该在产品定位策划中从市场、客户的角度出发，摒弃制造营销噱头的思维。将客户体验放置首位，换位思考以“衣食父母”的实际需求为产品定位的出发点。“城市更新”中的产品也更多的要从城市的需求来寻求定位，在设计中将城市功能、项目定位、产品创新、土地利用最大化、可控可计量的低碳建筑等内容加以完备。

3.行业整合能力

在新一轮“城市更新”中，单一产业已经很难满足市场和客户的真正需求，行业价值链的导入更是衡量实操人整合能力的标准，更是更新后项目附加价值的体现。例如万科，在企业转型过程中，逐步导入跟房地产有关的下游行业，与某产业公司合作发展“社区学校”，为社区家庭解决了孩子放学后家长无暇顾及的后顾之忧，也为孩子学习、交流、兴趣爱好发掘、个性释放提供了空间与环境；“托老所”为社区的空巢老人提供悉心的照料、休闲交流空间、娱乐设施、康复护理等，让子女可以更好的完成事业。

4.协调沟通能力

“城市更新”中最重要的环节就是土地、规划等各种手续的报批，很多时候仅仅了解审批手续的运作环节是不够的，更要游刃政府相关部门协调沟通。因为“城市更新”所针对项目的特殊性，要真正了解项目的前世今生就要知道哪些问题要找哪些部门解决，找谁解决，通过与办事人员的详细沟通来做到不走或少走回头路，毕竟时间成本是不容忽视的。因此，实操人的沟通协调能力往往关系到项目的实际进度，不容小觑。

自2015年12月起，中央先后出台降低首付比例、调整职工住房公积金基准利率、降低房地产交易环节的契税营业税等一系列政策，为房地产市场带来新一轮希望。对“城市更新”更多是机会的把握，从房地产投资的角度出发更是特殊的投资机会，在互联网主导时代，信息公开程度已让这个社会没有秘密可言。因此，谁能靠自身综合实力把握住这样一个特殊机会，便是在未来房地产行业洗牌中寻求到生存的突破口，更能在新一轮房地产市场白刃战中抢占先机。