未来房地产市场何去何从

连平

一、房地产和宏观经济的关系

首先，房地产和中国目前宏观经济回暖的关系是比较密切的，尽管目前宏观经济运行还谈不上开门红，但是确实在很多方面出现了一些转暖的迹象，包括投资、出口。其中，最大的亮点还是投资，固定资产在今年第一季度出现了反弹，这是最近几年很少出现的。

2014年和2015年第一季度的投资，可以说是悬崖式的下跌，一个季度跌了好几个百分点，但是2016年第一季度，投资却出现了向上的态势，虽然幅度不是很大，但是一改近3年来年初投资大幅度回落的态势，应该引起高度重视。固定资产四大版块包括房地产、基础设施建设、制造业和其他，其他就包括了第三产业等。第三产业相对比较平稳，制造业第一季度的投资是回落的，所以只有基建和房地产是上升的。

但是，基建投资近几年的第一季度基本上都是回升的，但是后面就跟不上了，有连续几个季度的回落。今年也没有例外，基建投资也是反弹。所以，基建投资还不足以影响整个固定资产投资的走势，影响最大的，还是房地產。

去年底，房地产投资降到了1%，今年第一季度预期可能出现反弹，但是没想到反弹的幅度比预期还要高，达到了6%多一点。因此，第一季度出现的回暖迹象，跟房地产投资出现明显的反弹可以说是密切相关。

从历年的整体经济运行状况来看，毫无疑问，中国的房地产问题很多，由于许多制度性的因素，需求被扭曲，供给方面也有许多制度性的因素，使得供给结构也迟迟得不到很好的调整。但是，房地产对宏观经济的影响，是客观的事实，谁也抹杀不了。

二、当前房地产市场的整体供求关系

从现在来看，房地产过去长期以来整体上供不应求的局面已被改变，库存压力非常大。去库存这个口号，是第一次提出来。问题是刚刚在第一季度提出来去库存，几个主要城市和少数二线城市的房价就开始出现大幅度的上升，或者说酝酿着还要进一步大幅度得上升。目前市场信号比较混乱，一边说要去库存，一边说要控制房地产泡沫。

笔者认为，全国的形势总体来说，还是供给大于需求，去库存依然还是主基调。但是，个别城市的房价上升是由于当地的区域性市场供求关系的特点，可以通过相关政策，有针对性地进行调节。供给方面有制度性的扭曲，需求方面也有很多制度性的扭曲，即使出现一定程度的平衡，也是在政策强力打压下形成的。所以，市场真正的作用在其中发挥的比较困难。

三、未来房地产市场的趋势

从目前的成交来看，2016年可能是最近几年中间成交量最大的一个时期，后面要继续维持这么高的成交规模恐怕是有困难的。很多需求在第一季度被迅速地提前释放出来，第二季度往往就跟不上了。因此，一线和部分二线城市在政策调控下成交明显回落的可能性比较大。但是，成交回落不等于价格也回落，因为这些一线城市，还有一些二线城市，库存已经捉襟见肘，如果不加大投资力度，未来整个供求关系还是处于一个偏紧的状况，就会导致房价继续上涨。所以在这种情况下，价格出现大幅度的回落几乎是不可能的，可能会有一些波动或小幅度回落。

从成交趋势来看，虽然不会出现新的“天量”，但也不会出现大幅度的急剧回落，因为一线和二线城市占的比重还是不高的，全国主要成交75%以上的面积还是在三线和四线城市。所以说，即使一线城市以及部分二线城市成交短期出现明显的回落，但是由于全国的整个房地产市场政策还是比较宽松，支持的方面依然是主基调，故而不会出现急剧的持续回落。价格来说，政策是宽松的，金融是支持的，从整体目标来看，一二线城市受到一定控制调节以后，房价上涨会被控制住，或者说有一定程度的调整，但全国房价总体上会继续回升。

房价高的地方，不见得就一定有很大的泡沫，房价低的地方，也不见得就没有泡沫。很多三四线城市，房价不高，但人口已经在减少，本来房子造的就已经偏多，就肯定存在泡沫。所以，未来一段时间，整体成交会有一些波动，价格也会有一些波动，但是总体态势会保持基本平稳。房价也同样会呈现这样一个特点，少数城市可能会受到调控，出现一些波动，但是总体趋势还是会继续向上的。今年第一季度有人说要崩盘了，房价会持续大幅度的下跌，可能会腰斩等，结果少数城市房价又起来了，给这些看空人士浇了一盆冷水。从目前的市场特点来看，一个是库存总量很大，一个是差异化明显。所以未来的运行周期，应该不会像过去那样大起大落，可能会相对趋向一个平稳的状态。至于出现房价大幅度的回落、腰斩，至少短期内不会有可能。