养老地产：看起来很美

孙轶

在地产大鳄的碾压下，中小企业住宅地产开发的利润空间日益受到压缩，做各种非传统的主题地产开发就成了大家迫不得已的选择。其中，老年地产因为种种优势，已成为比较热门的选择。

首先，老年地产之所以能够成为热点，是因为大家看到了其巨大的市场容量。我国的人口结构已进入事实上的老龄化，多年的计划生育又形成了众多的“421”家庭，家庭养老向社会养老的转化已经成为趋势。

其次，政府对养老产业也有多种扶持政策，如地价、税收优惠，贷款扶持乃至财政补贴等，都对开发商构成了巨大的吸引力。

实际上，养老地产开发的历史相对住宅开发并不短，但早期不规范的养老地产开发都沦为了低价骗地的手段。由于养老地产不能分割产权，而开发商又不愿将资金长期沉淀在项目上，采取使用权出售或者收取高额押金的形式平衡开发现金流，成为这个行业的潜规则。

而对于购买养老地产使用权和缴纳了养老押金的老人们来说，由于产权登记在养老机构名下，老年人的权益完全依赖于机构的承诺，老人们的资产处在巨大的风险之下。

更加危险的是，在缺少监管的情况下，将使用权已经出售的资产再度抵押、将押金挪作他用在养老地产开发中也变成了常用的手段。养老机构的开发商往往规模比较小，甚至是首次进入开发行业，风险承受能力差，一旦投资失误造成养老机构破产或注销，老年人将落入财、物两空，老无所依的境地。近日，一家名为“怡养爱晚”的养老机构变相吸储，卷走千余名老人上亿元养老钱跑路，被媒体曝光。

另一方面，对于开发商而言，养老地产开发的复杂程度远远超过住宅地产。与一般人的认识相反，现阶段社会化养老的成本仍旧高于传统的居家养老。

首先，养老地产的目标人群是老年人中相对富裕的阶层，他们更年轻、更有活力，参与社交活动的欲望更强烈。要吸引他们入住，必须配套足够的老年活动措施；老年人的体力开始下降，活动半径开始变小，对社区内的生活配套依赖性更强；老年人患病的概率高，患病的时間长，对配套的医疗机构也更高。按照业内经验，没有城市配套的老年社区，配套面积要占总建筑面积的30%以上，才能勉强满足老年人生活、学习的需要，再加上精装修、智能化设备的投入，开发成本远高于住宅。

其次，老年人既是消费者，也是管理者，无论是人员场地的管理、物料的采购还是消费过程中的安全风险，都是由老年人或者其家庭自身承担，而这些隐形成本在社会化养老机构中就统统浮出水面。

再次， 由于历史文化与生活方式的原因，居家养老是我国老人主要的养老方式，即使单独居住也希望与子女的距离不远以方便探视。同一般人的认识相反，老年人活动能力下降，对城市配套的依赖更甚于年轻人，而近年来不断加剧的养老机构郊区化态势，使得老年人脱离原有生活圈，甚至割裂了他们与其他年龄层人群的交往，所以除了鳏寡孤独，老人进入养老机构的意愿并不强烈，机构养老的消费人群远比理论上的数据要少。

虽然经过30年的改革开放，我国部分老年人的积蓄已经不可小视，但投入自身消费的意愿还是不高，即使是购买保健品，其出发点也是为了减少自身疾病对子女的拖累。对开发商而言，高开发成本和低销售收入能够通过更低的地价来平衡利润，高质量的服务带来的高收费也可以涵盖高运营成本，但更可怕的是由于政府和媒体多年的“忽悠”，很多投资者认为养老地产是个非常有前途的行业，纷纷大举进入，导致个行业已经开始过剩。

在人们的印象里，养老院的床位总是紧张，但民政部的统计数据显示，现在养老院床位空置率超过50%，养老资源的紧张主要出现在一些市区内交通便利、公共服务设施齐全、自身服务设施齐全、价格适中、带有康复护理服务功能的养老机构里。而开发商开发的养老机构，大都设置在郊区，地理位置较远，老年人入住的意愿也较低。

从宁波市场的现状看，全市养老床位数已达到每百名老人3.6张，不少养老机构（包括号称配置豪华的雅戈尔老年乐园）已经开始出现床位大面积过剩。按照规划，宁波市“十三五”期间，还将新增63个机构养老服务建设项目，新增建设机构床位数3万张以上，全市养老床位数达到每百名老人5张能与西方国家比肩！

一个过剩的市场必然会带来项目的烂尾和卷钱跑路的现象，一旦这种情况蔓延，使用权销售和押金模式将无以为继；随着人工成本的增加，运营成本的上升是一个长期趋势，老年人节俭和观念固化的特点，很难对已经入住的客户增加服务收费，从而成为企业长期发展的沉重包袱。

养老地产作为养老模式的过渡产品，未来很有可能被边缘化，从日本的经验看，依托社区来发展养老机构是一大趋势。养老服务行业作为微利行业，只有通过规模经济才能实现盈利，小型化、连锁化经营是机构获取市场份额、提高市场竞争力的必然选择。

作者系宁波国骅集团总工程师