商业房地产建筑设计要点

季有俊

摘要：商业房地产的设计涉及方面广、内容多。在设计时，设计师就要考虑建筑的内部功能和细节，还要考虑对城市和商业发展具有的影响。为了确保商业地产在建筑设计中成功增加价值，设计师在建筑设计时，必须充分认识商业建筑的特点，坚持以服务消费者为原则，最终发挥商业建筑的最大的商业价值。

关键词：商业房地产；建筑设计；设计要点

随着经济的发展商业建筑与人们的生活日益密切，商业房地产在设计方而也不断满足人们生活的需要。人们对商业建筑的要求不断提高。建筑设计师必须认识到设计环节在商业地产项目中的重要作用

一、商业房地产建筑设计的特点

建筑设计师应该做好项目整体的规划，要从消费者行为心理和品牌效应入手，对设计过程加以指导，为分析项目成本、经营模式和价值提供依据本着利用土地最大价值和项目利润

最大化的原则，配合专业开发团队，做到项目的成功增值。设计中，参考国家的一些设计标准，并且遵守法律法规，实现地产项目的安全性和可持续性。商业地产与强调居住功能和生产功能的住宅房地产、工业地产不同，它的经营模式有显著的特点商业地产是集餐饮、娱乐、批发、零售等多种功能于一体，所以商业房地产的设计与其他建筑设计的特点和要求不同。

二、商业房地产的设计原则

任何建筑设计都是为人服务的，商业房地产项目也不例外，商业房地产的设计核心是强调人的参与.关注消费者在不同角度对建筑的不同感受。设计师要在建筑设计立体结构突出趣味性和独特性，还要综合考虑建筑内部的设计、内外交通、实际功能，以及安全性等因素。使消费者在舒适的环境中消费，真正获得消费者的青睐。要达到这设计目的，必须做到以下几点：一是最大限度利用城市的基础设施，将消费人群吸引到建筑附近，根据客流规模和客源特点规划设计，选择合适的建筑地点，为房地产项目营造适宜的商业环境。二是要根据消费人群的特点，考虑消费人群的消费习惯和消费心理，对建筑的内外功能进行合理和科学设计，还要做好建筑的消防、交通、景观等进行科学的规划。三是建筑设计必须符合城市的总体发展需要，因为建筑的布局和外观设计对城市总体布局和规划具有重要的影响。设计一师应在满足商业房地产项目开发各项要求的基础上，发挥自身的创造力和想象力，将商业建筑塑造成为既具功能性，有具时代文化内涵的优秀作品。

三、商业房地产建筑设计的要点分析

1.选址

选址环节中，要考虑交通、客流、商业环境对建筑设计的影响，对不同的建筑设计采取不同的设计方案首先，城市道路的顺畅是商业项目发展的基础。商业房地产项目应该在交通便利的位置选址，这样才能够保证客源。其次，在项目启动之前，要对建筑周围的客源做统计分析，对于具有商业开发前景的地区，要加大资金的投入，开辟出新的交通系统，营造商业环境。再次，研究调查发现，一定区域的人群消费水平大体一致，例如，喜欢购买单一商品的顾客，对商业气氛、娱乐性的设施要求不高；而购物范围广泛的消费者比较喜欢大型的购物中心，因为它是集购物、休闲、娱乐于一体的综合生活服务场所。设计师要了解建筑发展的方向，锁定目标客流，进而再来选址。

2.平面设计

平面设计一般是指对商业街的通道和商业街内的所有承租户住房的面积进行规划设计，为商业街吸引充足的客流，并且给承租户提供便利的交通采用棋盘式结构来处理商业街平面

布局较难设计的地方，需要处理以下几个方面：采用柱点作为平面分界点，实施纵横分割，把电梯作为中心，来合理安排通道，确保及时分散人流：采用纵横处理既交又，且空间又太小的地方：如果两条道路交叉且空间过大时，可采用环形处理的万式，确保分割面积大小一致、规范统一的铺位：对于边线设计时，多采用直线的设计方案，确保摊位分布均匀。在边线设计中，遇到不规则的，要采用尽力拉直处理，避免造成摊位不均匀的现象.这样道路比较整齐，便于人流行走。在卫生间设计时，道路边线不能留有摊位，边线要做到贴近卫生间，位置要适中。

3.商业街设计

商业街设计要做到两方面：一是尺度近人。商业街建筑外观设计要合理，设计时把握好建筑宏观的整体的轮廓，还要关注人对建筑整体的感觉，做到既考虑建筑所有的外观元素又考虑中观元素，注重开窗和实体墙的对比，最后，设计时要体现出人与建筑接触时的微观元素。二是空间限定。设计师要考虑到人的感受，在实际环境中对街道的进行设计。考虑建筑的长、宽、高，对其进行合理设計。商业街作为人们生活、购物的休闲娱乐场所，设计时，要充分考虑它的舒适感。运用建筑设计的手段，给休闲娱乐场所留足空间。还需要把休闲娱乐的场地与商业街的其他建筑区分开来，同时把行车空间和步行空间区分开来。

4.功能空间的规划

商业建筑设计中的结构包括垂直交通、停车场、通风、消防、照明、卫生间以及景观设计等部分。以垂直交通为例子，在中庭空间的设计中，层层叠加的楼梯可以激发消费者购物的热情。扶梯具有平衡和引异人流走向的功能，扶梯最好设置在险要位置，因为扶梯周围人流量大，做好在扶梯周围留下空间，可以在扶梯周围设置商业摊位，比较好地利用上铺的商业价值。还要注意一些设计原则，例如停车场应该靠近商场，方便消费者购物；卸货区应该设置在地下室，方便货物的装卸。还要依据建筑的具体用途，设计针对残疾人、老人、儿童等设施。

四、商业综合体设计常见的设计误区

1.重外观形象，轻内部结构：为了适应城市商业“面子工程”，重外观，忽视内部空间搭配与布置；只重眼前利益，忽略城市形象布局；商业气息过于浓重，缺乏内涵等。

2.套用公建模式设计商业空间：忽视一定公共活动空间所带来的商业效应；忽视商业楼层租金的层级递减效应；忽视各类商业店面的实际设计。上海北斗星商业广场在设计时，未考虑楼层和方位对商铺经营效益的影响，几乎所有商铺都是一样的开间和进深，类似办公楼的划分，导致了三、四楼和交通尽端商铺出租率低下。

3.强调交通组织，忽视人流组织、忽视商业步行街的步行特征、忽视竖向交通设置的引导性、忽视主力店对人流的引导作用。

4.平面布置混乱：商铺和公共空间比例不佳，不能带来经济效益；忽视自动扶梯的引导功能，低效率的商铺分割降低了使用率。

5.道路规划不合理：希望通过增加出入口的数量来带动人流；车位预期不足，未与城市交通网有效联接起来。

6.建筑设计未考虑商业实际：空间设计无法满足商铺空间的硬件需要，比如柱网、开间、预留管井、后勤通道等；缺乏业态常识，规划设计配套不足；商业物业的空间结构和配套设施与商业业态和功能的要求不符。

以上种种，都是在建筑设计之前缺乏对市场的充分调查，没有进行必要的商业和建筑规划。进行商业地产项目的设计必须要同时兼顾“建筑规范和商业规范的统一”，这是商业地产的特点和要求所决定的，缺一不可。只有这样，设计的商业地产才能既符合建筑技术和消防的要求，又符合商业经营的需要，这是商业地产设计最基本的要求。

五、结束语

商业房地产的设计涉及方面广、内容多。在设计时，设计师就要考虑建筑的内部功能和细节，还要考虑对城市和商业发展具有的影响。为了确保商业地产在建筑设计中成功增加价值，设计师在建筑设计时，必须充分认识商业建筑的特点，坚持以服务消费者为原则，最终发挥商业建筑的最大的商业价值。

参考文献：

[1]刘俊浅析商业房地产策划模式.[J].中国管理信息化，2102，10（05）：27-29.

[2]邱爽.商业房地产建筑设计要点.[J].科技创新与应用，2012，02（03）：185.

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