房价背后的逻辑

文‖《上海国资》记者　孙玉敏

房价背后的逻辑

文‖《上海国资》记者孙玉敏

十多年来的房地产市场发展表明，中国房地产最多出现盘整，未出现急剧波动

多位市场人士表示，2016年春节之后上海房价的这轮迅猛上涨，有政策暖风因素、需求释放因素，亦有市场情绪影响。多重因素相互叠加，共同促使目前的楼市局面出现。

政策暖风

“多种因素累积，时机碰到一起才形成当前上海房价迅猛上涨的局面。”平安好房拓展部经理邬红恩对《上海国资》强调。

在邬红恩看来，当前全球经济下行的大背景下，中国作为发展中国家，必须保持经济发展的一定速度。“但是保经济增长在一定水平之上还是维持人民币汇率稳定？中国要做选择题。相关政策表明，中国选择了保经济增长。那么要维持经济增长，有效和快速的手段有两个：一是房地产拉动，二是大型实体企业经营好转。”

易居房地产研究院副院长杨红旭认为，从基本面分析，一线城市，比如上海的高房价，是由多方面决定，本来上海的城市地位决定了房价单价平均线较高，测算均价在3万元/平方米。但从技术面分析，货币宽松、资金充裕、股市走熊、楼市政策缓和、地价攀高、改善需求释放等因素，导致2015年下半年以来的上海房价大涨。

在杨红旭看来，房价上涨原因有三：

其一，政策暖风，吹热楼市。2014年3月“两会”之后，房地产政策利好不断，限购限外等行政手段减少或取消、房贷多次放松、相关税收获得减免、公积金贷款政策宽松、去库存配套政策陆续出台。多次利好累积之后，全国 70个大中城市房价于2015年5月止跌反弹，2016年1月数据表明房价涨幅扩大。

其二，区域分化，虹吸效应。在杨红旭看来，地区之间存在的“虹吸效应”，将本应去三四线城市的需求，虹吸到了一线城市。使得库存量大的三四线城市市场低迷，房价下跌或不涨；库存压力不大的一线和部分二线城市，房价却不断上涨。

其三，资金宽裕，投资乏路。2月29日，央行宣布再次降准，这是货币政策加码放松的表现。这是2016年的第一次降准，是2015年以来的第五次降准，虽含有对冲外汇储备下滑的目的，但毕竟会加大货币宽松与流动性。“社会上资金宽裕，利好资产市场，但股市走熊，已丧失了吸收资金的能力，那么必定会有资金加速流向正在升温中的楼市，于是少数城市中的投资性购房需求将越来越多。”

政策的变化带来市场投资者心理预期巨变。

财经评论人邓钢这样描述这波暴涨的轨迹：起先，借助楼市新政降低购房首付比例、降低契税和营业税等的影响，筹划多时的部分自住需求者踩着政策利好开始集中进场，这一迹象迅速被房产中介和开发商捕获，相当部分房产中介等开始利用房市高度不对称的信息优势，通过建议业主加价和毁约，及借助他人和自身的身份资源、借助互联网金融等其他融资渠道提供首付贷等，开始营造需求启动的市场场景，引发部分改善型换房需求等的入场，房价呈现出自我强化的市场预期。

但邬红恩表示，某些中介可能会采取一些手段，刺激客户加速做决定，但对房价涨跌起不了很大作用。

多位专家告诉《上海国资》，市场情绪可以影响买卖双方的心态和决策，容易造成房价短期大幅波动。

2006年-2015年上海商品住宅年度成交均价及同比增幅变化

刚需释放

除了政策暖风影响，多位专家表示，此前被压抑的刚性需求释放也是此轮上海房价暴涨的原因之一。

在邬红恩看来，此前限购政策执行时间过长，被压抑的刚需已大量释放。“2011年1月限购政策开始，被压抑的需求经过四五年的准备，已具备买房资格，并已入市。去交易中心调查可知，99%是刚需，外来人口为主。”邬红恩强调。

一方面，刚需大量释放，另一方面，市场供给却严重不足。

邬红恩表示，与多数商品价格形成机制相似，房价主要由供求关系决定。

截止2015年年底，上海市新建纯商品住宅库存总量为1071万平方米，比2014年12月的历史高点下降19%。2015年12月，上海市新建纯商品住宅存销比为8.3。有机构预测，目前该存销比已变成3.7，也就是说，三个多月就能把现有库存消化掉。

“目前上海可供开发建设的土地已非常紧张，住宅用地逐年减少，这种局面未来一段时间仍会持续；而上海对外来人口的吸引力在全国遥遥领先。供求失衡，房价只能加速上涨。”邬红恩表示。

中国房地产协会首席研究员李战军告诉《上海国资》，2015年是上海房地产销售大年，量价齐升。支撑点有二：一是强大的需求，二是土地供应减少，市场供不应求。在李战军看来，“不管大环境如何，上海的产业特性、城市特性决定了她始终是中国房地产的领头羊、风向标。所以2016年上海房价的上涨态势仍会延续，房价会继续高位运行。”李战军强调，十多年来的房地产市场发展表明，中国房地产最多出现盘整，未出现急剧波动。