共有产权房政策研究综述

张朝微

【摘 要】共有产权房作为一种创新性地住房保障模式，其运行机制和改进方式等受到了学术界的广泛关注。目前的研究主要集中在政策的制定和政策评价两个方面。对政策制定方面的研究包括共有产权房的定价、产权分配、准入与退出。政策评价方面则是以定性分析为主，对其评价褒贬不一。通过研究综述，总结当前研究成果，分析研究存在的不足。

【关键词】共有产权房；政策；综述

【Abstract】As a kind of innovation in housing security mode， common property right housings operation mechanism and the way of improving are received extensive attention of the academia. The present study focuses on policy making and policy evaluation. For policy research，it includes a total of property right of pricing， property right allocation， entry and exit. Policy evaluation is mainly qualitative analysis， the evaluation of mixed reviews. Through research， summarizes the current research results， analysis of the defects in the study.

【Key words】Common property right housing； Policy； Review

0 引言

随着房价的节节攀升，买房成为了人们的不堪承受之重。住房问题事关民生，为帮助困难家庭解决住房问题，我国政府积极完善住房保障体系。在目前住房保障体系中，廉租住房保障面向的是低收入家庭，供应对象存在局限性，而经济适用房由于价格过高和监管不力，其效果甚微。为解决“夹心层”家庭的住房难题，提供多层次的住房保障体系，同时也为了抑制投机炒房等行为，2007年3月，淮安市委市政府出台了《民生帮扶“九大工程”实施意见（淮安市安居工程实施意见）》，在全国首创出让土地性质的共有产权住房保障模式，共有产权房应运而生。共有产权经济适用住房（以下简称共有产权房），是指以出让方式取得经济适用住房用地，总价格参照普通商品住房执行政府指导价（一般低于同期、同区段普通商品住房销售价格的5-10%），购房人实际出资额与房价总额的差价显化为政府出资，购房人和政府各自的出资比例构成共有产权，具有保障性质的政策性住房。共有产权房，由政府提供政策优惠，限定套型面积，按照合理标准建设，通过政府产权分摊购房人出资负担，面向城市中低收入住房困难家庭提供住房保障，变经济适用住房与普通商品住房双轨制为普通商品住房单一制。

共有产权房政策于2007年在淮安首次推出，实施期间有一定成效，在2014年4月住建部正式发文指定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6市为共有产权房全国试点城市。政府逐步淡化经济适用房转而大力推广共有产权房的一个重要原因就在于共有产权房的退出模式更为科学，可以避免经济适用房领域的倒卖套利行为，确保政府保障资金的积累和循环利用，使共有产权房持续健康运行。目前有关共有产权房这项政策的研究主要集中在交易价格的设定、产权分配的设计、准入门槛和退出时机的选择和对于政策的评价上。

1 共有产权房定价的研究

在共有产权房初始分配阶段，结合土地的出让性质、政府与个人的产权比例和共有产权房的福利性，其初始定价有一定特殊性。由于有一部分产权为政府所有，因此，个人需向政府支付剩余产权租金，租金一方面要考虑到保障对象的住房负担能力，另一方面又要考虑政府回收成本的需要。而在个人增购政府手中的剩余产权或政府回购个人的剩余产权时，由于房地产市场的波动，此时的价格如何体现公平性也是一大问题。对于共有产权房不同阶段的定价问题，学者们的研究依据和角度不同，定价方式也不一。

依据取得土地的方式不同来研究房屋价格构成，基于中低收入者可支付能力的视角，顾正欣等在考虑了共有产权房的土地出让性质后，根据房屋的价格构成，设计了共有产权房的定价模型和操作流程[1]。颜莉和严荣以上海为例，考虑到共有产权房在分配、回购和入市的价格随时间和环境而变化，通过分析共有产权保障房的经济学特性和社会政策特性，提出了共有产权保障房的定价原则，以建成分配阶段和回购及上市转让阶段为基础，构建了两阶段定价理论框架[2]。基于供应方建设成本和居民住房负担能力的双赢定价机制，邓宏乾和王昱博在比较分析我国六个试点城市定价方式的基础上，研究了共有产权住房的初始定价、租金价格以及增购和回购定价机制[3]。

2 共有产权房产权分配的研究

共有产权房，涉及政府和个人的产权分配，共有产权的复杂性就在于产权的主体不具有唯一性，同时存在的多个权利主体必然会存在利益的矛盾。产权份额明晰是共有产权房最重要的特征，如何确定产权份额的大小，拿什么标准考量其合理性，共有产权房产权比例调整时应建立什么样的利益分配机制，才能有效遏制投机牟利，实现保障的公平合理性等问题也是共有产权房制度设计的重难点。

政府和个人之间的产权比例多少为最适合，什么样的比例能使有需要的人收益，学者们在这一问题上也是各抒己见。邓小鹏等对出资比例式、产权面积式、完全租赁式和法律推定式等四种有产权份额的计算形式进行了介绍认为出资比例式最为理想[4]。他们还通过探索PPP模式下合理的产权结构安排，分析研究PPP模式下保障性住房的产权配置方式、产权主体、产权的初始分配和再分配，在此基础上揭示各产权主体之间的产权利益分配关系，给出产权分割思路[5]。郜浩等基于出资比例式建立了共有产权经济适用房的产权分配模型，主要有两点特征：一是，增值收益按比例分配，购房者不承担房地产市场风险；二是，购房者出资比例应不低于房屋的建设成本，以保证资金循环利用[6]。

3 共有产权房准入门槛和退出机制的研究

3.1 准入门槛

2008年7月，淮安首次向主城区低收入住房困难家庭供应300套共有产权住房，其房屋价格、质量、地段都很有吸引力，但1个月过去，只有70多户家庭申购。其后，淮安政府将人均收入低于300元以下可申购的门槛，放宽到人均收入低于800元，扩大了共有产权房的保障面，申购户就突然增加。共有产权房在淮安实践初期，竟然出现了“房等人”的现象，大量的共有产权房并没有得到市民的青睐。这是由于当时设定的申请标准中，对于家庭收入的申请标准不合理，导致低于此标准的家庭仍无力购买共有产权房，而有能力购买的中低收入家庭，其收入又达不到申请标准。因此学者们根据实践中存在的问题，不断提出准入标准的改进方案。刘广平和陈立文采用定量分析的方法，在构建了共有产权房最优赎回时机和最优租金定价模型的基础上，基于可支付能力视角，设计了共有产权房的准入门槛模型[7]。

3.2 退出机制

共有产权房一共有3条退出路径：一是，居民可以购买政府手中剩余的产权将其变为自己独有的商品房；二是，当居民想出售公有产权房时政府有权优先回购作为保障房的储备房源，以便出售给其他需要的人；三是，居民和政府可以将共有产权房推向市场出售并按一定方式分享收益。若居民长期不退出则可支付租金一直租用政府产权。曾亚萍等肯定了共有产权房政策运用在以往经济适用房退出制度的积极作用，共有产权制度运用到经济适用房制度中，从产权理论上给出了构建退出机制的基础，并通过对淮安市的实证分析得出，在共有产权制度下构建的退出机制解决了经济适用房上市增值收益分配的问题[8]。韦海民和王浩构建了退出模式的理论框架并提出完整的退出模式应具备的三大要素，即上市交易方案、产权转化机制和租金方案，对连云港、上海、南京和淮安的退出模式按退出要素逐一考察和比较分析，指出各个城市退出模式的优点及不足之处，并提出具体的改进建议[9]。

4 共有产权房政策评价

对于共有产权房政策评价，并从定性分析的角度阐述了各自观点。陈淑云从家庭财富积累的角度，通过将共有产权房与传统经济适用房、公共租赁房制度进行对比和分析，论证了共有产权房在解决由住房消费和住房财富分配不公引发的问题上，对于我国经济和社会发展的意义，并指出在非营利性住房保障机构参与保障住房的管理中，引导多种社会资本进入住房保障领域等是共有产权住房发展的创新式外部条件[10]。王盛和高宪哲认为，作为住房保障政策的一种，共有产权住房政策是对原有保障形式的反思和创新。相比其它保障形式，共有产权住房模式优势明显，它体现住房保障性和商品性的统一，降低了购房门槛，扩大了住房保障面，有助于经济适用房的循环利用[11]。而吕萍在通过对黄石市共有产权保障房模式的实地调研及其分析后，认为目前共有产权房存在价格基数如何确定、市场价格下行风险是否共担、保障群体差异性划分标准如何确定以及相关配套政策的束缚怎么解除等问题，由此建议共有产权这一制度创新的推广应分类指导，差别推进[12]。袁立华和王文萍根据淮安实践经验，评估了这一模式存在的不足：一是，共有产权房在为低收入群体谋福利的同时，也的确在法律中明确政府从中收益的权利，政府的投资收益的使用难以避免利益部门化和寻租行为，因此政府立场备受关注；二是，对共有产权房的保障功能的质疑，淮安推出的共有产权房的数量较少，与普通经济适用房的数量不在同一级别上[13]。

5 结语

目前共有产权房还处于小范围的试点阶段，在政策实施期间，学者们通过实践过程的分析，对政策存在的风险和问题进行研究。在共有产权房定价方面的研究，学者们根据不同阶段的变化研究定价方式，但目前没有统一的定价方式，各试点城市根据实际情况各自定价。在产权分配方面，学者们依据出资比例、面积比例和增值收益比例等划分产权。关于准入和退出机制，大多数学者从理论框架出发，建立准入和退出模式。而对于此项政策的评价泽褒贬不一，但都停留在定性分析上，因此如何建立定性与定量相结合的评价体系将是以后研究的重点。随着政策的推进实施，在实践中发现与政策目标的偏差，今后的研究也将更具有实际意义。

【参考文献】

[1]顾正欣，吴翔华，聂琦波.我国经济适用房定价模式研究——基于共有产权制度的分析[J].价格理论与实践，2010（2）：29-30.

[2]颜莉，严荣.上海市共有产权保障房定价机制探讨[J].上海经济研究，2015（3）： 87-95.

[3]邓宏乾，王昱博.我国共有产权住房定价机制问题探讨[J].观察思考，2015（7）： 34-36.

[4]邓小鹏，莫智，李启明.保障性住房共有产权及份额研究[J].建筑经济，2010（3）： 31-34.

[5]邓小鹏，段昊智，袁竞峰，等.PPP模式下保障性住房的共有产权分配研究[J]. 工程管理学报，2012，26（6）：81-86.

[6]郜浩，吴翔华，聂琦波.共有产权经济适用房运作体系研究[J].工程管理学报，2011，25（2）：201-205.

[7]刘广平，陈立文.共有产权房赎回时机、租金定价与准入门槛模型研究[J].环境与社会，2015（1）：82-84.

[8]曾亚萍，吴翔华，聂琦波.共有产权经济适用房的退出机制研究[J].改革与战略，2010，26（10）：24-27.

[9]韦海民，陈浩.共有产权保障房退出模式比较分析——以我国试点城市为例[J].建筑经济，2015，36（11）：78-82.

[10]陈淑云.共有产权住房：我国住房保障制度的创新[J].华东师范大学学报：人文社会科学版，2012，51（1）：48-58.

[11]吕萍，藏波，陈泓冰.共有产权保障房模式存在的问题——以黄石市为例[J]. 城市问题，2015（6）：79-83.

[12]王盛，高宪哲.共有产权制度保障性住房的有益探索[J].天津经济，2009（10）： 66-73.

[13]袁立华，王云萍.析共有产权住房政策的公平价值——以江苏淮安经验为例[J].中共浙江省委党报，2011（2）：69-75.

[责任编辑：王伟平]