如何才能让房价不涨

文/李　光

聚焦镜FOCUSING MIRROR

如何才能让房价不涨

文/李光

当超发货币政策转向、海外购房群体越来越大、投资渠道多元化、90后一代不再把买房作为人生追求，房地产市场中的黑天鹅便会出现。当房产税全面出台之日，或许就是中国房价的黑天鹅惊现之时。

咱先来说说这房价是怎么涨起来的，房价，永远是百姓最为关注的话题。2016年春节过后，一线城市和部分热点城市房价更出现一轮暴涨。初步来看，2016年以来，房价受到去库存等系列宽松政策影响率先快速拉升，之后再带动房地产成交量的放大，进而带动房地产投资回暖，最后是房价全面反弹。中国房价20年来一直“高歌猛进”，保持着只涨不跌的态势，即使在中国经济整体下行和国家去库存策略的背景下，房价依旧扶摇直上、地王频出。在中国，地王没有最大，只有更大。日前，上海110亿新地王打破中国土地成交记录，未来项目售价或接近20万/平方米。高房价把中国人压得气喘吁吁，目前中国居民购房的商业贷款杠杆率大约为42%左右，消费能力也遭到束缚。

只涨不跌的中国房价成为了一种中国式魔怔，以至于“卖掉北京就可以买下美国”这样的戏谑之语5年前便开始不绝于耳，中国的房地产泡沫由此可见一斑。

经济下行、去库存压力下的北京、上海、深圳、南京等一线城市房价不跌反涨。1999年到2007年是中国经济连续快速增长的8年，经济增长率一路走高到14.2%，随后，从2007年开始，中国经济增速开始呈现减缓趋势，2015年经济增长率为7%，2016年上半年中国经济增长率为6.7%……中国经济增速越来越慢。此前曾有权威人士发文给出中国经济进入“L”型时期的判断，认为未来很长一段时间中国经济将在底部徘徊。在这种背景下，2016年中国政府把化解房地产库存作为经济社会发展的五大任务之一，即去库存。

政府去库存主要通过四种方法：其一，放开户籍限制，放开外地人本地买房的政策限制，释放政策抑制的房产需求；其二，鼓励房地产企业的兼并重组，促使房地产行业集中度加大；第三，取消限购和限贷；第四，政府自身的购买和消化。

但两个可以促使中国房价下跌的宏观背景并未奏效，根据国家统计局发布的2016年7月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，同比上涨城市个数继续增加，下降城市个数继续减少，涨幅仍在扩大，7月份70个大中城市新建商品住宅价格同比上涨的城市有58个。房价依旧涨不停，而中国房价的涨势正从一二线城市向三四线城市传导。

为什么？概括来说有三点原因：第一，在中国的房子不仅是用来住的，更是一种金融工具；第二，货币超发，引发中产阶级对通货膨胀的恐慌，房地产成为财富保值的避险工具；第三，中国其它投资渠道缺失，股市长期低迷和较差的信用环境，使房地产成为财富增值的唯一手段。

常识认为房价会随着经济的下行而下跌，但中国经济下行的大背景下，中国房价反而逆势上扬。这是因为经济下行只是意味着中国社会创造新增财富的能力变弱了，但过去30多年中国经济发展的高速列车积累了大量的财富。在经济下行的时期，其他投资机会的减少，蓄积的社会财富便会涌入房地产市场，推高房价，所以出现了中国式的经济低迷、房价上涨现象。

商品化的房产和其他商品一样，其价格是由市场的供需关系决定的，房地产市场的需求影响着市场供给量。房产首先满足的是人们居住的需求，但随着中国居民住房市场化，房产衍生出投机需求，中国房地产市场金融产品的属性进一步强化。人们买房是为储存财富、获取房产带来的时间收益。由于房地产长达几十年只涨不跌，成为中国人心中最可靠的金融工具。房地产巨大的财富增值能力，导致在炒房这条财富快车上的人越来越拥挤，有职业炒房团、房产投机的中介机构、家庭和个体炒房者，更有甚者在房产限购的政策下夫妻假离婚投机炒房。具有居住功能和投机功能的中国房地产铸就了一个恶性循环，即房价越涨买房投机的人越多，买房投机的人越多房价上涨的越厉害。

当货币供应量超过社会生产生活所需要的资金量时，通货膨胀就产生了。超发货币使得房地产成为中产阶级应对通货膨胀、财富缩水的工具。有统计数据显示，中国在1980～2016年这37年的时间里，只有四个年份没有出现通货膨胀，而最高值出现在1994年，高达24.1%的通货膨胀率。最近的2015年通货膨胀率也达到6.9%。持续增长的通货膨胀率意味着手里的钱即使存在银行分文不动，也在随着时间而缩水。房地产连年增长的态势，成为中国人较为重要的财富保值增值工具，成为吸收通货膨胀的资产池。有钱就去买套房，没钱贷款也要去买套房，已经成为国人的常态。

只涨不跌的中国房价成为了一种中国式魔怔

前有追兵，后有堵截，除超发货币带来的资产缩水外，中国其他投资渠道缺失进一步把人们的财富赶到房地产市场。在正常的社会状态下金融市场是人们实现财富保值增值的最有效工具，但是中国的股市就像一个大赌场，庄家不仅能看自己的牌还能看你的牌，在中国股市受伤的总是中小投资者。由于缺乏公正、透明的市场环境，中国股市并没有成为人们保值、增值财富的首选，人们更乐于选择安全、稳健的房地产作为投资的载体。

房价上涨背后的根源在于人们对房价的预期，人们都认为房地产价格会一直上涨，于是房地产成了投资品，造成整个房地产资源稀缺、不买还会涨的氛围，形成了一个越吹越大的泡沫。

城市化带来的房地产市场红利也正在褪去，新生代消费者对房屋“不求所有，但求所用”的消费观念进一步掏空中国房地产市场需求。当超发货币政策转向、海外购房群体越来越大、投资渠道多元化、90后一代不再把买房作为人生追求，房地产市场中的黑天鹅便会出现。

中国的房价还会涨，但却不会一直涨，有波峰就有波谷。当房产税全面出台之日，或许就是中国房价的黑天鹅惊现之时。

如果要使房价回归正常合理水平的话，需要改变目前中国人将房子作为投资品的观念，将房子作为消费品而非投资品。

价格是由市场的供需关系决定的

据发布的百城价格指数显示，2015年11月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为10899元/平方米，环比上涨0.46%，涨幅较10月扩大0.16个百分点。自2016年5月份房价止跌回升后，百城住宅均价已经连续七个月出现环比（与上月相比）上涨。同比（较2015年同期）来看，在经历连续十个月下跌后，目前已连续四个月呈现上涨态势。

在商品社会里，房屋是最有利可图的商品。既然房子是商品，它就一定符合商品的价值规律。犹如股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得，住房的基本价值是源于未来出售或出租住房产生的收入。但当一种资产的价格脱离了基本价值，泡沫就形成了。

目前的国内楼市，除了具备刚需的正常消费品属性之外，同时还是作为一项保值增值的投资产品。由于股市不振、上一轮震荡的余波仍旧未平，黄金更是难以避险、上一次大妈抄底华尔街的伤痕依然存在，因此，对于缺乏投资渠道的普通投资者来说，只有房子才能抵抗财富缩水。根据国家统计局公布的数据：截至2015年10月底，中国商品房待售面积68632万平方米，同比增加14%，创下历史新高，也就是说，买房只等升值的投机行为占了相当比重。

近年来，城市化发展和经济发展推高房价预期，提供了抬高房价的环境条件。对房地产投机者来说，他们敢炒房子，因为他们相信有人会接手他们的房子。

无论是股票还是房子的价值，都是根据众多购买者对未来回报的预测而定。大家心里都明白，房市泡沫越大，在价格低位进场的投机客抛售房产后所得的利润也越高。这就像进入股市那样，谁能抄到底，谁能保证在价格点抛售呢？

他山之石，可以攻玉。在欧美，平均2%的房地产税是一个有效控制房价的平衡器，而房贷利息的随时上涨，以及政府“劫富济贫”所推出的大量廉租屋，由这三种利器糅合在一起，好似绞索一般套住了房价的恶性攀升。所以，一方面，欧美的房价不可能像中国涨到天上去，另一方面，欧美低收入者可以租到能够承受的廉租屋，一样能够安居乐业。

总体来说，如果要使房价回归正常合理水平的话，需要改变目前中国人将房子作为投资品的观念，将房子作为消费品而非投资品，在房产税征收上，对第一套自住房采取免缴房产税，第二套自住房或出租房少缴税，第三套以上仿照欧美，每年按房子的市场价格，按各地房价泡沫程度不同，征税1%到3%的房产税，或称“奢侈消费品税”。

此外，对空置房征重税，对出租房减免税收，可以逼迫炒房者将空置房出租，以加大市场上的供应，以此扭转租房市场成为买方市场。只有这样才能从“居者拥其屋”的谜思中解脱出来，尽快达到“居者有其屋”。