基于全生命周期的商品住房安全风险管理研究

尹志军 章静敏 杨赫贞

摘要： 从风险管理的视角，以商品住宅全生命周期为研究范围，分析了商品住房安全风险的表现、成因和鉴别，构建了安全风险管理体系，并从政府、企业和业主三方面提出商品住房安全风险管理对策及具体措施，以降低商品住房安全风险和住房质量安全问题。

Abstract： From the perspective of risk management， the paper takes the whole life cycle of commodity housing as the research scope， analyzes the performance， causes and identification of the commodity housing safety risk， constructs the safety risk management system， and puts forward measures to reduce the safety risk of housing security， and to reduce the safety problems of housing quality.

关键词： 商品住房；全生命周期；安全风险；风险管理

Key words： commodity houses；whole life cycle；safety risk；risk management

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2016）05-0031-04

0 引言

普通住宅作为建筑物的设计使用年限一般为50年[1]，安全性是其重要属性。从近期全国发生的房屋坍塌事故中发现，部分房屋在使用20、30年之后，出现了安全使用隐患，甚至坍塌的极端安全问题[2]。商品住房安全事故一旦发生，必将造成人身伤亡或巨额财产损失，责任鉴定及赔偿困难且用时漫长。按照海恩法则（Heinrich's Law），多数安全事故的征兆或苗头是可以识别、提前处理的。最有效的办法就是进行具有前摄性特征的风险管理。商品住房的安全风险指可能导致住房安全事故发生及其对住房或住户造成影响的潜在事件。

现有与住房安全风险相近的研究多集中在建筑工程施工阶段。在安全风险识别和评价方面，王飞等引入支持向量机回归评价方法，构建了建筑施工项目安全风险评价指标体系，提高了评价精度[3]；曹荣等针对大型公用建筑项目中各利益相关者的表现，建立了安全风险“致因——承担”模型，可为安全风险管理重点的识别提供帮助[4]；吴贤国等用模糊贝叶斯网络方法预测地铁盾构施工诱发临近建筑物破坏的可能性[5]。在安全风险成因分析研究方面，周红波等从技术角度分析了台风对超高层建筑施工的影响，并进行了施工风险模拟分析，提出了风险应对措施[6]，谢君针对我国大部分档案馆建筑或多或少存在安全风险，定性分析了自然灾害危害性和档案馆建筑承灾体脆弱性[7]。在时间维度上分析住宅项目安全风险识别、评价和应对的研究还比较少，因此本文对商品住房全生命周期内的安全风险进行识别、分析和应对进行研究，将有效遏制住宅质量安全事故的发生及避免其带来的损失。

1 商品住房安全风险的识别及成因分析

1.1 商品住房的全生命周期

以我国现行较为普遍的商品房建设模式为基础，可将商品住房的全生命周期分为四个阶段，分别是投融资决策阶段、设计和建设阶段、验收移交阶段和使用阶段。

①投融资决策阶段。开发企业的决策行为包括地块的选择、中标，房地产项目定位，投资规模、资金结构和融资方案的确定，项目开发时机的选择，营销方案策划，设计单位、土建及安装等承建单位、监理公司的招标、建筑材料和设备供货商选择等工作。

②设计和建设阶段。首先是房屋設计单位根据房地产策划方案提出的需求进行功能设计的过程，包括地质勘查、建筑外形和绿化设计、建筑结构受力设计、建筑给水排水设计、建筑通风或供暖设计、建筑设备安装设计、建筑内外装修装饰设计等；然后根据设计图纸进行基础、土建部分、安装部分施工以及各部分配套实施等过程。

③验收移交阶段。在该阶段，承建单位完成施工后等待开发商（和业主）、监理一起进行验收移交工作，这个阶段较短，通常1-3月；验收移交后，进入缺陷责任期，缺陷责任期一般6个月到12个月，最长不超过两年。

④使用阶段。使用阶段是指房地产开发企业将房屋移交业主后由业主使用或者房地产开发企业验收后出租的阶段，这个阶段是设计年限的耐久性持续时间。

1.2 商品住房的安全风险识别

按商品住房的全生命周期划分，可以把住房安全风险分为开发安全风险、建设安全风险（设计和建设）、责任缺陷期安全风险和使用期安全风险，如图1所示。

①开发安全风险。开发安全风险指商品住房开发企业资质造假或者已完成的开发项目出现过质量安全问题而使得新开发项目存在质量安全隐患的可能性。我国商品房开发企业资质管理有明确要求，且要求企业开发经历中无质量安全问题项目，但是由于住房的使用期远大于企业的经营期，在住房使用后的20、30年出现的坍塌对已经注销的企业造不成任何损害，因此存在造成商品房开发企业不重视质量安全风险的可能。

②建设安全风险。建设安全风险包括设计安全风险和施工安全风险。设计安全风险指设计单位对地址条件认识不够、结构设计计算不严谨、建材选型受人为影响等原因造成的设计成果存在质量安全风险。施工安全风险指承建单位所属的项目部对质量管理措施不到位，在关键部位的施工工序中不按照操作工法严格施工，对各种建材以次充好、偷工减料，造成隐蔽工程存在严重质量缺陷，最终造成质量安全问题的可能性。

③缺陷责任期安全风险。缺陷责任期是指住房项目竣工后但仍属开发商或承建商对住房建造缺陷负责的阶段。一般情况下，开发商都会尽快办理房屋交付，业主在接收过程或持有过程中发现住房出现质量问题。这些问题返修返工花费大，所需时间较长，商品住房开发商一方面会追究相关合同方的责任，另一方面面对业主的索赔要求，会千方百计地减轻自己的责任，将赔偿金额降到最低，与业主达成某种妥协协议，在这种情况下极可能留下事故隐患。

④使用期安全风险。使用期安全风险是在住房使用期内可能出现安全事故引起损失的可能性。由于我国住宅开发的密集程度高，这个时候出现的安全事故不再是一家一户的问题，而是涉及到众多住户，每家每户的维修意愿和经济能力都决定了整体性维修组织的困难性和责任归属划分的不明确，造成了赔偿的难以实现。

1.3 商品住房的安全风险表现和分析

①商品住房安全风险的表现。根据安全风险表现划分，导致严重后果的安全风险随房屋建筑结构的不同而有不同表现，如砖混结构表现为承重墙、柱、梁、楼板出现裂缝，房屋倾斜等导致安全事故的隐患；框架结构主要表现为柱、梁、楼板出现裂缝，房屋倾斜等问题。按照住房安全风险的具体表现分析，安全风险出现的原因如表1所示。

②商品住房安全风险的分析。按现行法律和规范[8，9]，企业开发安全风险和建设安全风险由开发企业负责，按照责任原因进行处理，相对容易阻力也小；设计安全责任由设计院负责；施工安全责任由承建商负责。最困难的是缺陷责任期安全风险，该阶段虽然责任明确，但处理起来较为麻烦。而在使用期，因为物理磨损、人为改造、维护保养不当和其他因素的影响，出现住房安全问题的原因可能很多，查清并区分责任困难重重，即使属于开发商的责任，也可能因为业主无法提供必要的证据，或者开发商企业已经注销或者早已破产清算完毕从而无法追偿。而重大房屋安全风险的发生必将导致重大财产损失或（和）人员伤亡，在业主无力承担的情况下，只能由政府承担善后责任。

也有观点认为，责任缺陷期没有问题就说明房屋建造本身不存在问题。但事实是，在缺陷责任期质量安全问题上，开发商追究相關合同方责任的过程涉及责任划分、认定、赔偿多个阶段，付出的人力和财力与收益没有直接关系，所以开发商的积极性很低。这样开发商面对业主的索赔要求，千方百计地减轻自己责任的行为就很好理解了，开发商将赔偿金额降到最低，并与业主达成短期妥协协议，并不认真对待质量安全问题，为使用期留下了安全隐患。因此，安全风险管理的重点和难点在于缺陷责任期和使用期。

2 商品住房安全风险的鉴别与评估

2.1 商品住房安全风险危害程度的鉴别

安全风险的鉴别根据住房开发建设程度分为两个阶段。第一阶段为企业安全风险鉴别，在住房开发建设前期，由政府住房管理部门实施；第二阶段为房屋安全风险鉴别，在住房开发建设后期，由具备相应资质的房屋鉴定单位实施。

①企业安全风险鉴别。企业安全风险鉴别的目的是通过对商品住房开发企业的鉴别来减少质量安全事故的发生概率。针对商品住房开发企业的资质管理是有效手段。在项目开发前，通过对商品住房开发企业资质认定和定期审核进行鉴别，把不符合条件的企业排除在住房开发经营范围之外。与此同时，通过建立企业信用档案加强企业对自身信誉的重视；对高质量完成住房类项目的企业给予业内表彰，起到对其他开发企业的牵引带领作用，促进整个行业形成好的质量意识氛围，从根本上避免安全风险的发生。

企业自身财务经营状况也决定着企业生存时间，经营状况好的企业，自然会重视项目质量安全管理和资质升级，发生质量安全事故的可能性也小，因此企业经营状况也是企业安全风险鉴别的重要内容。

②房屋安全风险鉴别。房屋安全风险鉴别的目的是通过对在建或者建成的房屋进行定期质量安全鉴别来减少质量安全事故的发生概率。在建设期和缺陷责任期，由具备相应资质的第三方机构对房屋质量进行鉴定，通过专业鉴定意见督促各相关利益者，例如设计院、勘测院、供应商、承建商在移交之前进行有效整改，避免出现质量问题引发安全事故。

在进入使用期后，商品住房企业有义务组织房屋鉴定单位在突发极端地质、气候条件变化后以及业主举报第三方对房屋造成影响后和定期对整幢房屋质量安全进行鉴定，监控可能出现的质量安全隐患，并使用房屋维修基金进行定期小修、中修或者大修，将安全风险消灭在萌芽状态。

2.2 商品住房安全风险评估体系

基于商品住房项目开发建设及使用的全生命周期，以商品住房开发企业为核心，政府住房管理部门和住房质量安全鉴定单位为两翼建立商品住房安全风险评估指标体系，如图2所示。

①企业安全风险评估。企业安全风险评估属于定性评估的范畴。通过专家评分法或者德尔菲法对商品住房开发企业可能引发住房质量安全风险进行资质、经营状况和业内信誉的综合评价，对于存在质量安全问题的企业进行资质降级或者停发资质等限制，从源头禁止此类企业进行房屋开发。

②房屋安全风险评估。房屋安全风险评估属于定量评估和定性评估的范畴。通过以房屋的结构强度、刚度、耐久性、防水抗冻性、防渗性等技术指标的检查评估房屋是否存在安全风险[10]。从住房全生命周期的角度看，住房在不同的阶段需要做多次房屋安全风险评估，并不是现行的在出现验收移交争议的时候才请房屋质量鉴定机构进行房屋安全风险评估。

1）在地基沉降、持久大雨浸泡、地震等客观地质条件或极端气候因素影响下，房屋处于非正常设计状态下，需要做此状态下的房屋结构性或安全性方面的技术检测，得出房屋是否存在安全风险，出现问题对安全风险的影响程度是多少。

2）在房屋验收及保修期内可以基于层次分析和集对分析法[11]，评估住宅是否存在勘察缺陷、设计错误、建材设备质量问题、施工问题，这就需要分别对地质勘测报告、设计施工图、建材设备供货质量检验报告和施工日志为基础的监理验收报告进行专业技术评估。

3）当第三方在周边施工时，施工前必须通过施工方案对周围建筑物影响的专业性评估，施工过程中还需监视周围建筑物有无结构问题的出现。对于业主不当装修、建设附属结构物、不当使用时，由物业管理公司牵头负责安全风险评估。

3 商品住房安全风险管理对策

3.1 政府住房管理部门

政府住房管理部门不仅需要加强现行资质管理规定对商品住宅开发企业资质进行认定，而且要细化资质管理规定内住房产品质量内涵评定条款；通过企业资质定期的定量动态评价，对于曾经出现的质量安全事故情况和整改效果进行综合评价，把企业为保证住房质量做出的一系列努力纳入资质认定范围内，通过资质的升级鼓励企业从战略、社会责任的角度关注质量安全管理。另一方面需要从法律政策角度进行安全风险管理，通过法律权威来确定住房质量安全问题的执法机构、责任归属和具体追责方式。

3.2 商品住房开发企业

商品住房开发企业需要认识到质量安全风险管理对企业长期发展的重要作用。一方面，出现质量问题之前进行破产清算，是可以避免质量安全引发的巨额赔偿问题，但是企业经营就是短期投机行为；另一方面，由于建设过程利益相关者众多，企业开发的住房项目出现质量安全问题在行业内将不是秘密，那么将影响企业信誉及企业未来项目投标。商品住房开发企业还需要通过有效的合同管理把涉及质量安全的各利益相关者整合起来，通过合同条款的细化和专业化明确质量责任归属，使各参与方真正发挥主观能动作用，避免质量安全事故隐患。商品住房开发企业对住房使用期的结构安全仍然负有责任，与业主一起保障住宅使用期的质量安全。

3.3 业主委员会和物业服务公司

业主委员会和物业服务公司是住房使用期内质量安全风险的监控者。业主们需要把发现的第三方危害及时上报业主委员会和物业服务公司，对建筑物违建、临近施工工地、不当装修进行及时上报，对定期及不定期的房屋质量安全鉴定工作进行配合和支持。

4 RJ商品住房项目安全风险管理实施

RJ商品住房项目位于天津市北辰区，是砖混结构的6层到顶普通住宅项目。项目于2007年初交付业主使用，主体结构设计使用年限为50年。RJ住房项目由SC房地产公司开发，该公司于1995年组建，于2003年在香港联合交易所上市，其综合实力在中国房地产综合营运商中排名前10以内。

4.1 RJ住房项目安全风险识别

RJ住房项目从交付使用至今，还不足10年，15栋楼房中已有5栋楼房普遍出现一些可能导致安全问题的隐患，如表2所示。

4.2 RJ住房项目安全风险评价

通过邀请5位房地产业内专家使用专家评分法对SC房地产公司的资质、经营状况和业内信誉进行了综合评价，对SC房地产公司在2007年至2012年开发的住宅项目质量问题进行了调查，认为其在全国开发的9个大型住宅项目的开发经营具有连续性，业内信誉良好，SC房地产公司质量安全风险在小、较小、中等、较大、大这5级评价等级中处于质量安全风险小水平。

通過对RJ商品住房项目存在的问题和可能原因进行了走访调查，结果如表3所示。

TJ房屋鉴定所根据RJ住房项目安全问题原因的分析，认为该项目目前不存在结构安全问题，并可以通过技术手段进行维修，例如楼板和屋顶裂缝可以通过混凝土裂缝注射填充环氧树脂、重新刮腻子抹灰进行处理。对于竣工6个月内出现的问题，SC房地产公司对业主给予了象征性一次赔付，并负责维修并支付相关费用，因为部分业主已经完成装修，并未对裂缝进行彻底修补。对于窗体和屋顶漏雨，经多次修补，无法彻底解决，最终由物业牵头动用业主公共维修基金在2015年4月进行了一次房顶和窗户外墙体大修。

5 结论

住房安全问题是一个事关居民切身利益的社会问题，表现多样，成因复杂，任何一个环节处理不当都会导致问题发生，事后处理成本高且效果有限，因此从风险管理的角度，以开发企业为管理重点，消减问题产生的根源，监管住房形成的过程，使用中监控质量问题的出现，将有效规避安全事故的发生。

参考文献：

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[2]谢盼盼，邵思翊，何冬晨.中国楼房频现坍塌事故——谁该为倒塌房屋买单？[EB/OL].http：//www.chinanews.com/house/2015/07-31/7441087.shtml，2015-7-31.

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[10]GB50292-1999，民用建筑可靠性鉴定标准[S].1999.

[11]杜德平，应国柱.基于层次分析和集对分析的地铁施工风险评估[J].合肥工业大学（自然科学版），2014（8）：23-28.