房地产估价的基本架构与提升研究

冯卉莹

目前房地产估价行业存在的诸如房地产公司虚高评估骗贷，非法套现等问题提出了一些解决方案，我国的房地产估计在基本架构方面存在一些问题，本文针对此问题进行研究，以达到房地产估价市场统一开放公平竞争的效果。

房地产开发商的经营行为也是离不开房地产估价的，伴随着市场经济的迅速发展，房地产估价的作用也会进一步的扩大，房地产估价所服务的领域也会越来越广。因此需要对房地产估价现状问题进行研究。

一、房地产估价体系基本架构及基本内容

（一）加速房地产估价机构脱钩改制

评估行业的本质是以评估师的智力为依据来获得中介行业的报酬。从估价行业的发展实际情况来分析，我国评估行业的所有制形式不完全是中介第三方的地位。正是由于这些评估机构使得这些机构在市场当中形成了竞争的局面，这种普遍竞争的局面并不是完全市场化的状态，存在着很多垄断的机构。故而必须制定相应的脱钩改制（人员脱钩、财务脱钩、业务脱钩、名称脱钩）的时间表并加快房地产评估产业的脱钩进度，在政府的帮助下，让房地产评估机构成为房地产业的监管者，为中国房地产市场带来更好的发展前景。

（二）加强行业管理，维护行业声誉

受到了现有市场经济条件的制约，尽管房地产评估机构还不完善，但政府仍出台一些适应我国当前房地产市场发展的管理制度，制定了整个行业的服务标准以及操作规范，估价师应当遵守，必须依照法律来进行独立评估独立运营，与此同时，必须加强对我国整个房地产行业的监管措施，政府要发布严格的房地产估价流程。只有通过规范化的管理，方可保障房地产估价机构为客户提供的估价信息时时有效，避免让个人或企业遭受不必要的经济损失。另外，提高房地产估价师的道德素养是有必要的，根据前不久出台的有关政策来看，整个房地产估价行业的发展前途是由房地产评估师的道德底线决定的，而在我国现阶段已经颁布的政策里只是零散的简单化的对评估师的道德标准做要求，并不全面。

（三）严格房地产估价市场准入

完善市场经济体制方法是建立房地产市场准入机制，从而维护房地产市场的稳定发展，从现阶段发展的角度分析，该准入机制要能够迅速的提高每一位评估师的职业技能和道德素养，同时，更要进一步的规范准入制度的标准，增加相应的行业从业年限的要求。

风险评估机制的建立对于整个体系的正常运作具有十分重要的现实意义，在现实的工作当中估价人员由于受到自己以往经验的影响，其估出来资产的价值往往存在比实际大的现象。再加上市场竞争十分的激烈，在估价的过程中也就需要尽量的去满足委托方的实际要求，随意地抬高或者降低资产的实际价值，这就十分容易造成行业内的职业风险。因此除了对职业相关者进行相关职业道德教育之外，加强对于估价师的动态管理也是有必要的，这样才能大幅度上规避职业风险。

二、构建和谐房地产估价体系的基本思路

（一）建立统一开放竞争有秩序的房地产估价市场

为了保证房地产估价师执业资格制度的建立，首先就需要形成一个相对独立而开放的市场，按照相对独立有序、公开、公平的竞争准则，纠正房地产行业竞争过程中不合法的行为，加以警告，责令整改。同时政府监管部门要做好本质工作，公平、公正的对房地产评估公司管理，不能滥用职权扰乱市场经济。

（二）加强自身建设，规避执业风险

从当前的现实情况来看，任何一个行业都存在一定的职业风险，职业风险存在在很大程度上影响了整个行业的发展。所以要完善公司内部的管理制度，加强在职的房地产评估师的危机意识教育，时刻提高自身规避执业风险的能力以不断适应当前迅速发展的房地产市场。

（三）估价机构应发挥正确作用

估价机构在市场当中要获得成长和发展，必须要发挥自身的优势，首先估价机构要树立正确的经营理念，只有树立正确的经营理念才能从根本上保证整个房地产估价机构的公正性，才能保证整个市场和谐有序的发展。虽然要求房地产估价有较强的服务意识，但这并不意味着要以客户的指令为纲，必须秉承着公正公开实事求是的原则，对于委托方不合理的要求予以拒绝；最后要完善整个企业内部的组织机构，按照当前我国颁布的公司法来明确各个成员之间的权利和义务。

三、进一步提升房地产估价体系的措施

（一）实行政企分开

强调政企分开、脱钩改制。因为估价行业混乱的市场制度，导致进入行业门槛过低，但是就目前的形式来看，政府只能参与大方向的把控，不能直接管理具体事务，政企分开是当前中国估价行业走向市场完成市场竞争的一个必由之路。

（二）建立房地产估价平台

因为国内现代商业地产发展时间并不是很长，所以一些相关制度还不是很完善，估价行业并没有标杆企业，所以形成了各自为战的局面，必须建立房地产估价平台，这个平台的建立在很大程度上能够解决多头管理的问题，并且能够进一步为房地产估价企业提供保障 使得其在市场竞争环境下得以快速的发展和成长。

（三）加强法制建设

在行政管理的过程当中应当重视职能的转变，职能应当是先加强后淡化，在我国房地产估价市场诞生之初，行政职能应当更加强化，随后行政职能应当慢慢的弱化，在这个过程当中应当利用各种行政手段规范整个市场环境，加大相应的评估和立法工作力度，完善建立市场的法律法规，使房地产估价师在具体业务处理上有法可依。

（作者单位：鞍山师范学院商学院）