深圳楼市随时大调整

卧龙

最近深圳楼价成为热门话题，皆因深圳楼价过去一年飚升超过五成。笔者于2005年10月15日曾写过一篇题为《中国股市抵到烂》的文章，粗略计算了当时广州市私人住宅楼的总市值与沪深股市总市值、流通市值，相互比较，当时计算得出的结论是中国股市抵到烂。结果此后两年中国股市飚升最多5倍。去年深圳楼市发飙，楼价坐上火箭，一年楼价升五成，部分楼盘甚至翻番。深圳现在总值超千万的房子并不罕见，楼价高企令深圳市政府出面声明，调控楼市的政策正在研究。

我们再来一次10年前的计算。深圳目前共有4亿多平方米住宅面积，约600万套，人均40平方米。但其中纳入政府合法管理体系中的仅100万套，面积1亿平方米。粗略地看，将深圳住宅面积算2亿平方米，以当前二手楼平均楼价每平46000元计算（房天下数据），深圳私人住宅总市值接近10万亿元人民币！但深圳股市流通市值2月25日收市价计算仅12.6万亿元。须知深圳股市基本包含了中国目前最有活力的上市公司，更何况目前深圳股市估值高企（整体市盈率仍高达40倍，其中主板市盈率24倍），可以说是世界上市盈率最高的股市。从这个角度看，深圳的楼价是否过高？

回顾深圳楼价走势，1981年深圳第一个亦是全国首个商品房东湖丽苑楼价每平方米1000元左右（主要是卖给香港人），其时职工月薪约100大洋。1987年深圳楼价从年初的600多元升至年末的800多元。1988年深圳东晓花园售价每平方米1600元。1992年深圳楼价突破万元大关，5月天安国际大厦商住单位售价高达每平方米2万港元（1992年股市疯狂上升，触发“8.10事件”）。

1994年跌回6700元，1995年6400元，1996年再跌至6200元。1996-97年深圳股市大牛市，但楼市却在1997年跌回5400元。1998年亚洲金融危机，深圳楼价再跌，5200元。1999年深圳楼市见底，5000大关守住。2000年至2004年深圳楼价分别是5200元、5500元、5500元、5700元及6000元。其时人均收入从1920元升至2660元，升幅远超楼价。其后的楼价可以参考中原（深圳）城市领先指数走势。

以1992年楼市高峰期看作循环浪I，至1999年的低点位循环浪II，浪II运行7年，跌幅超过50%。1999年展开循环浪III。粗略换算成中原（深圳）城市领先指数，1992年万元楼价大约相当于160点，1999年跌至77点左右。1999年升至2011年可以看作一个倾斜三角形的III浪（1），2011-2012年为III浪（2），2012年至今为III浪（3）。今年1月中原（深圳）城市领先指数为729.7点，距离2005年1月的初始指数100点升6.3倍，距离1999年低点升近9倍。

另外一种更为乐观的数法是，1999年至2007年为III浪（1），2007年至2009年初为III浪（2），2009年初至今为III浪（3）。此种数法中III浪（2）的跌幅约25%（从2007年的260多点跌至2009年初的190多点）。此后的调整幅度愈来愈轻，进入飚升阶段。如今深圳楼贵到炒楼需要众筹来解决（即几个人甚至是几十个人凑钱炒楼）。可以说目前深圳楼市位高势危，即使是（3）浪4调整，恐个白幅度亦不会小——以浪（3）目前的升幅回吐0.382计算跌幅至少24%。

中国股市本周四再度出现暴跌情形，国证A股指数暴跌7.1%。最近几日盘中下跌尾市均被拉回，但周四早段受消息刺激低开后愈跌愈急。近期反弹成交量虽然有所放大，但并不足以快速上升。本周10日平均线与25日平均线发生金叉，根据经验，通常会出现调整，回试10日均线甚至25日均线。不过如周四般一举击破25日平均线的情况极为少见，参照55日平均线的位置，相似的情形出现在2012年年初的反弹行情中。由于距离55日平均线仍有空间，可以看作中线抛售压力并不巨大，主要来自短线获利盘。

周五早段走势并未如此前几个月间的大阴线那般第二日大幅低开或盘中急挫，加上日线图上MACD（25，50）已经连续出现红柱，因此估计短期低位震荡，中期仍然有机会再反弹。分析自去年6月见顶以来的走势，目前可能出现两种情况：

一是2015年6月至2016年1月底完成一个3浪型态的A浪，其中2015年6月7559点至7月的4516点为A浪（a），4516点反复至201 5年12月的5500点为A浪（b），5500点跌至今年1月29日的3794点为A浪（C），目前徐徐展开B浪反弹，中期目标至少是5500点以上；

二是2015年6月7559点跌至9月15日的3993点为一组（a）（b）（c），3993点反弹至12月的5500点为间隔浪（x），5500点跌至1月29日3794点为第二组（a）（b）（c）的子浪（a），3794点以来以3浪型态运行子浪（b）。

究竟如何，拭目以待。