最严监管根除房产中介乱象？

宋慧芳

由于“房地产中介”中的“二手房经纪乱象”已经到了不得不整顿的地步，七部委联合发布的“最严监管”对其进行整治。

今年5月，住房和城乡建设部确定，在年内开展一次专门针对房地产中介机构的大规模专项整顿治理行动。3个月后， 8月16日，住建部、国家发改委、央行等七部门联合印发了《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》。从规范房地产中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管三个方面提出16条具体规定，旨在进一步加强对房地产中介的管理，促进行业健康发展。

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受《中国经济信息》记者采访时表示，此次政策出台，实际上和此前发展租赁市场等政策有密切关系，尤其是中介市场本身存在各类问题，住建部提出此类政策，符合市场导向，对于规范市场交易有积极的作用。但要根除，不能激进。

乱象丛生的房产中介

湖北省枣阳市的退伍军人张成武向《中国经济信息》记者讲述了他的故事。“我的岳母到中介看房时，中介推荐了一个复式房源，而且买一层赠一层，在8月16日看房当天，经过当时中介的诱导而签署了合同，预交两万元押金。且收到了标明为住宅属性的收据，后经过房产局部门确认是商住两用的属性，由于已签约我们放弃要定金，然中介以违约要挟我们必须买房。”

这种故意隐瞒恶意诱导后以违约相要挟的现象不仅发生在张成武身上。“中介诱导我签委托卖房过户协议，没想到却让我面临诸多风险。”北京市民孙先生也向《中国经济信息》记者爆料，其此前通过中介公司出售自己名下一套60多平方米的物业，该中介告诉孙先生，只要他和中介签一个委托过户协议，他们会代理完成所有交易过程，孙先生只需要坐等收钱就可以了。“第二天，中介说有买家看中了我的房子，并转给了我5万元，说是对方给的定金。”

随后，孙先生的朋友告诉他：“这个合同会让我承担巨大风险，比如他们在我不知情的情况下可以把我的房产卖掉，还可以拿我的房产作抵押。”鉴于此，孙先生向相关中介提出要取消上述委托协议。然而，该中介却告诉他，若孙先生要取消上述委托，除了要返还5万元定金外，还要根据合同再支付5万元的违约金，孙先生为此气愤不已。

不仅如此，有的中介为实现“高评套贷”，甚至向银行员工行贿。2014年6月到2015年3月，苏州某银行职工顾某因收受多名中介贿赂90余万元，抬高客户信用等级，被依法判处有期徒刑4年3个月。

家住上海嘉定区的马女士在经历了一场中介敲诈之后，深有感悟地向《中国经济信息》记者透露，在其购房过程中，中介公司员工曾直言，其只是一家小中介，如果被告上法庭，那就换一个名字，原班人马重新营业即可。

《中国经济信息》记者实地走访调查也证实了这一现象。位于北京朝阳区的某小区内，一些业主手中有几套房，为了省心将房屋一次性租给房产中介公司，由他们向外转租。当地居民向《中国经济信息》记者反映，该小区的房产中介乱象是“出了名的”，《中国经济信息》记者也发现，这一地区周边的“黑中介”现象虽被一些媒体报道过，但是，一些曾有“案底”的中介公司仍在改头换面继续营业。

这些现象严重侵害了人民群众的权益、扰乱了市场秩序，房地产中介乱象已经到了不得不治的地步。针对当前部分的中介机构和从业人员发布虚假房源、隐瞒房屋属性或存在抵押等信息、强制代办收费等问题，此次《意见》要求各地中介机构，全面实行房源信息核验制度，中介机构应编制房屋状况说明书，标明房源核验情况、房地产中介服务编号、房屋位置、面积、产权状况、挂牌价格、物业服务费、房屋图片等。

严跃进从实际情况进行分析时表示，部分二手房价格虚高上涨，而且存在各类违规操作，这都影响了市场交易秩序。而包括后续大力发展租赁市场的过程中，也需要此类机构更规划的操作。所以此次提出《意见》希望对此类机构做整顿，尤其是部分重点城市后续对于黑中介等打压的动作会增加，但此类现象能否得到根除呢？

有效根除乱象仍需补短板

《中国经济信息》记者在登录房地产中介公司的网站后，随意选择刚刚更新过的房源要求看房，有的中介表示“房子刚刚卖掉”，建议看看“价格和位置、布局差不多的另一套房”；有的中介表示“卖家临时提高了售价”……这些招数，其实这些房源已经成交，仍然在网上和门店挂着作为幌子来吸引顾客。

针对于此， 为了防范部分虚假或过期房源信息的存在。《意见》首次明确规定，对于已出售或出租，或者委托人已取消委托的房屋，促成交易的中介机构要在房屋买卖或租赁合同签订之日起两个工作日内，将房源信息从门店、网站等发布渠道上撤除。也首次明确将通过互联网提供房地产中介服务的机构纳入备案管理，第三方网站对假房源问题要承担相应责任，如果对房源信息不审核，比如发布没有核验二维码的房源信息，这些网站应当受到工信部的处罚，甚至取消网站备案资格。

“就整体而言，此类政策的实施难度在于，部分条文的出发点很好，但执行起来存在成本。”严跃进直言。比如说中介公司发布虚假房源，监管机构很难查出。即便是购房者提出质疑，因还未达到举报的程度，以此造成很多假房源的存在，若要去执行，可能会发现很多中介门店的橱窗中都是假房源，类似这样的风险，很难根治。

又比如说，《意见》提出，“在政府网站等媒体上公示备案、未备案的中介机构名单，提醒群众防范交易风险，审慎选择中介机构。”严跃进表示，“此类说法的出发点很好，但由于各种原因在公示的平台上没有真正公示就会产生一些问题。因为实际上现在信息渠道非常多，后续应该指定一个平台进行公示，同时对于已经获批的机构发放各类证书或许可证，这样购房者容易识别，否则很多购房者冲着房源去购房，而不太计较中介机构本身的实力或资信等状况出现问题。”

在中介机构的业务规范方面，《意见》规定不得为部分不符合交易的房源进行交易。严跃进认为，这是为了防范部分类似保障房等物业流入市场。对于保障房，严跃进再三强调，后续还需要对此类房源的定价和交易等提供更细致的政策，尤其需要关注此类保障房背后部分房东的换房诉求。

而对于在推进实名制的过程中，严跃进建议建立相应的数据库，这能够促使后续中介机构更规划操作，甚至建立评级或打分，对于不合格的中介人员，后续在相应城市应该限制从业等资格。

值得关注的是，随着房地产不动产资本属性不断深化，房地产中介围绕房屋买卖、租赁业务，推出“首付贷”“全款贷”“换房贷”等令人眼花缭乱的金融衍生品服务。

而此次《意见》明确规定，中介机构提供住房贷款代办服务的，应由委托人自主选择金融机构，不得将金融服务与其他服务捆绑，而且中介机构不得提供或与其他机构合作提供“首付贷”等违法违规金融产品和服务，不得向金融机构收取或变相收取返佣等费用。严跃进认为，《意见》的提出，是为了防范各类金融首付贷等问题的出现。对于防范部分中介机构的盲目虚假创新等有积极的作用。

在严跃进看来，《意见》大体上是一个纲领性文件或政策，侧重点很明显，主要是从当前打压资产泡沫、规范中介金融服务和正常经纪服务等角度出发的。但是很多内容其实没有涉及，比如说中介机构和中介人员的退出机制并没有真正落地，以及在行业监督方面，过多地强调了政府和部门的监督，而忽视了购房者监督的内容。适当可以增加举报制度，核实成功可以给予奖励，这样的民间监督反而更有效，因为购房者对于具体中介的接触会更多。