商业银行开展房地产信贷业务存在的问题及对策

何颖峰

摘 要： 近年来，房地产呈现迅猛发展势头，需要大量银行贷款提供资金来源，但存在商业银行为抢占房地产信贷业务与争取实力雄厚的房地产开发企业客户无序竞争、违规贷款等问题。虽然目前房地产信贷业务没有发生金融风险，但在房地产开发商自有资金比例过低及住房消费信贷首付比例过低的情况下，房地产开发企业出现资金链条断裂及消费者出现断供进而引发商业银行信贷危机具有一定的可能性。本文旨在通过分析商业银行对房地产开发企业信贷业务现状，提出相关对策和建议，希望有助于促进商业银行房地产信贷业务健康发展。

关键词： 商业银行 房地产信贷 信贷风险 风险控制

近年来，房地产业呈现迅猛发展势头，已成为推动国民经济又好又快发展的新增长点。房地产行业属于资金密集型行业，需要大量的银行信贷为其提供资金来源，房地产信贷业务也被视为商业银行的优质业务而步入快速发展的轨道。然而，在开展房地产开发企业信贷业务中仍存在着许多问题及不利因素，制约着房地产信贷业务的进一步发展。

一、商业银行开展房地产信贷业务存在的问题

（一）房地产开发企业过分依赖银行贷款，银行成为风险转嫁对象。

目前国内房地产金融主要以银行信贷为主，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资，以及基金融资等方式所占的比重十分微小。房地产开发资金来源主要有国家预算内资金、国内贷款、利用外资、房地产企业自筹资金和其他资金。其他资金主要是定金和预收款，在开发资金来源中占有很大比重，而定金和预收款中很大一部分是个人住房贷款，另外两大资金来源是自筹资金和国内贷款。从商业银行角度来说，表现为房地产信贷占款规模巨大，使银行对房地产信贷依赖程度高，从而增加商业银行的信贷风险。

（二）借款企业资信系统尚未建立，容易引发信贷风险。

由于借款企业不遵守合同约定，容易引发信贷风险，导致银行利益亏损。引发借方违约的原因十分复杂，主要有：1.银行信贷资金被用于房地产滚动开发。有的房地产开发项目房地产销售已接近尾声，而银行贷款却分文未还，已售房款被热房地产开发商挪用于新的开发项目。2.从甲地转移到乙地经营。一些房地产开发商尽管是在本地注册及融资的，但是项目与资金的使用却一直在外地，使得银行束手无策，无法实施有效的管理。

（三）同业间无序竞争，违规贷款时有发生。

为了夺取房地产信贷市场份额，以及大型房地产开发企业客户，各大商业银行在简化信贷程序、提高服务质量、增加信贷投入等方面均增加了力度，不惜采取各种优惠措施，使同业间竞争更加激烈，甚至表现出恶性竞争态势。个别商业银行为了争取效益较好的房地产开发企业不惜放宽贷款条件，有些做法甚至违反了国家有关房地产信贷的政策和规定。

二、商业银行发展房地产信贷业务对策及建议

房地产信贷业务对银行而言是一把双刃剑，银行既要分享房地产业蓬勃发展带来的商机，又应充分认识对当前房地产开发企业信贷业务中存在的问题和风险。

（一）商业银行应提高认识，理性开展房地产信贷业务。

商业银行要提高认识，克服把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展、经营上急功近利的不良倾向，高度重视房地产信贷风险及其危害性，增强防范金融风险的意识。要改变把住房信贷当做低风险品种开发的观点，坚持风险控制和业务发展并重的经营原则让房地产信贷业务步入理性运行的轨道。既要支持好的有前景的房地产项目和个人购房，又要谨防房地产泡沫积聚的潜在风险。对目前出现的房地产虚热要适当降温，不要忽视风险，唯利润而利润，相互间大打房地产信贷“争夺战”，让不良开发商和购房者趁机骗取银行贷款。

（二）改进营销管理机制，完善风险管理制度。

现行的商业银行信贷风险管理在信贷风险测量控制方法、信贷风险管理激励与约束机制和信贷风险控制深度上都存在着问题。改进商业银行信贷风险管理应从以下几方面入手：1.突出集约管理，树立防控信贷风险管理理念。以全面风险管理理念为核心，以均衡匹配风险收益为原则，充分汲取现代商业银行最新经营管理成果，全力培育符合本地商业银行实际风险需要，能够促进风险管理高效集约发展的理念。2.建立相互制衡的内控体系。商业银行内部可以设立客户关系部门（信贷业务部），负责贷款的营销；设立贷款决策部门，专职审批；设立信贷风险管理部门，对信贷风险实施全过程的监测和管理。

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指导教师：曾思海