浅析房地产去库存问题

文/雨山

浅析房地产去库存问题

文/雨山

2015年11月10日，习近平总书记在中央财经领导小组会议上强调，要化解房地产库存，促进房地产业持续发展。12月14日召开的中央政治局会议提出，要化解房地产库存，稳定房地产市场。随后召开的中央经济工作会议，又将化解房地产库存列入2016年经济社会发展五大任务之一。中央高层就房地产库存频频发声，足见解决问题之迫切。房地产高库存不仅导致房地产开发投资增速屡创新低，而且拖累了经济，也让地方政府土地财政持续萎缩，金融风险上升。因此，化解房地产库存的意义，不仅仅在于使房地产业回归健康持续发展轨道，更体现了中央对房地产业充当中国经济稳定器的厚望。

一、 我国房地产库存现状

国家统计局数据显示，截至2015年11月，全国商品房待售面积达69637万平方米，库存继续走高。这只是我国房地产市场的库存的冰山一角，毕竟待售面积并不能反映真实库存。商品房待售面积的统计口径是：报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房屋建筑面积，包括以前年度竣工和本期竣工的房屋面积，但不包括报告期已竣工的拆迁还建、统建代建、公共配套建筑以及房地产公司自用房、周转房等不可销售或出租的房屋面积。由此可见，待售面积统计有两大要素：一是已竣工；二是可供销售或出租。我国房地产市场真实的库存，除待售面积外，还应包括未竣工的在建面积（扣除预售）和尚未开工的企业拿地。

笔者认为，使用待售面积和在建面积的划分，因二者有交叉而并不科学。不妨把待售面积和在建面积放在一块儿来研究，因为相较尚未开工的地块，它们给房地产企业带来的压力是不同的。前者是即期压力，后者是远期压力。即期压力更能准确反映房企面临的库存压力现状。这一库存压力可以这样大致推算出来：即期库存=累计新开工面积-累计销售面积。从2000-2015年9月，我国商品房新开工面积累计达到171.4亿平方米，累计销售面积115.4亿平方米，在过去的15年中，有56亿平方米未销售。我国商品房销售面积的峰值是2013年，销售面积高达13亿平方米。即使按照这一最高值计算，库存的消化也需要四年多的时间。当然，这只是理论上的推算。事实上，在我国房地产市场高度分化的情况下，各个城市区域库存的消化自然是千差万别，即便同一个城市，不同的城区情况也不相同。热点城市与非热点城市不同，城市中心与市郊不同。笔者担忧的是，那些伴随着造城运动“长”出来的众多楼盘，去化周期将会相当漫长。

我国房地产市场库存过剩呈现相对性、阶段性、结构性三大特征。

（一）相对性

高房价是遏制市场购买力的最重要因素。央行12月24日发布的2015年第四季度城镇储户问卷调查结果显示，52.0%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季提高2.4个百分点。在此，不妨把这一百分比数值称为房价痛苦指数。事实上，自有央行调查以来，房价痛苦指数基本上都在50%以上的高位运行。由此可见，所谓的过剩，并非绝对过剩。

（二）阶段性

我国房地产市场的库存过剩是阶段性的，因为城镇化还有相当的发展空间。李克强总理2015年1月在达沃斯论坛上表示，中国实现现代化必然伴随着城镇化，对房地产的刚性需求是长期的。至于房地产市场在一定时间内出现调整，这也是正常的。

（三）结构性

当前我国商品房市场一个很突出的问题是，房地产市场发展严重失衡，结构性过剩与结构性短缺并存。一线城市和部分二线核心城市供求矛盾突出，房价畸高；而众多的三四线城市以及部分二线非热点城市则库存高企，楼市低迷，房价盘整甚至下跌。

二、高库存的成因

造成我国房地产市场阶段性和结构性过剩的主要原因如下。

（一）供求规律使然

在黄金十年，房价之所以“任性”，乃供求规律使然。商品房的短缺，给了房价飙升的充分理由。当然，商品房的短缺不可能永远持续下去。高房价之下的高利润，吸引着越来越多的社会资金和资源进入房地产业，终于，楼市从短缺到过剩，房价在十多年的狂奔之后，也疲态尽显。供应泡沫开始消解房价泡沫，这是市场规律作用的结果。依据基本理论分析，市场规律应该包括三个层次：价值规律、竞争规律和供求规律。就房地产市场而言，所谓价值规律，就是指商品房的价值量由生产与建设商品房的社会必要劳动时间来决定。房地产市场竞争规律主要表现为商品房在区位与品质差异基础上的竞争。房地产市场供求规律也就是供求关系决定商品房成交价格。完全可以相信，在市场规律的作用之下，房地产市场在疯狂之后必然趋于理性。

（二）盲目造城运动

回顾中国城镇化进程，无不存在着“摊大饼式”的通病。然而，与超级大都市的不堪重负恰恰相反的是，众多中小城市的新城或新区却沦为“空城”、“鬼城”。没有产业的支撑，没有科学的规划，没有服务百姓的理念，这一轮盲目扩张中，房地产业可谓是站在了造城运动的风口上。的确，“站在风口，猪都会飞起来”。然而，当风息之时，“摔死的还是猪”。国家发改委城市和小城镇改革发展中心课题组对辽宁等12个省区的调查显示，平均一个省会城市要建4.6个新区，每个地级市规划建设1.5个新城新区。以洛阳为例，洛龙区是2000年经国务院批准成立的城市新区，洛阳市第八次党代会确立了“以洛河为界，南北对应发展，建设洛南新城区，拉大城市框架”和“通过5年或更长时间的努力，把洛南建设成为充满现代化气息的新城区”的发展战略，要将洛龙区建成洛阳的城市经济、文化和行政中心。顺理成章，新区的建设伴随着政府部门、院校、医院的大搬迁。2007年，洛阳又成立了伊滨区，美其名曰“洛阳的明日之城”。当然，政府部门不能搬了再搬，新区只能靠房地产业去拯救，可谁去拯救房地产业？纸上的规划注定要造就“空城”。

（三）“人口逆差”困境

中国城市的不同级别，决定了它获取社会资源能力的差距。为什么三四线城市是房地产库存危机的重灾区？原因就在于三四线城市缺乏对人口的吸引力。试想，与发达的一线城市或者二线核心城市相比，谁拥有更优质的公共资源？发生在21世纪的我国史上最大规模的人口迁移已经证明，“孔雀东南飞”已成为常态。东部地区的人口迁入量一直占据绝对优势，而广大的中西部地区人口净流出的态势依旧未改。国家卫生计生委发布的《中国流动人口发展报告2014》数据显示，流动人口流向集中的趋势不变，特大城市人口聚集态势加强。总体上看，来自中西部地区的年轻人不仅没有逃离北上广，而且继续向珠三角、长三角和北京聚集。大量人口的自由流动，扭转并主导了中国各地区房地产市场发展的方向。那些人口净流出的中小城市，陷入了“人口逆差”的困境，这一现象还波及了房地产市场运行的进程。

（四）房地产业态落后

经过多年的持续扩张，到2012年末，全国城镇和农村人均住房面积分别为32.9平方米和37.1平方米，远高于香港人均15平方米、新加坡人均30平方米的住房面积。即便是北京，人均住房面积也已超过30平方米，而纽约人均住房面积则为28平方米。由此可见，我国住房短缺的时代已经过去，住房需求增长空间将日益缩小。住房需求层次的升级，将撑起未来的住房市场。然而，众多的中小房企还未能从“萝卜快了不洗泥”的状态中走出，殊不知现在已是梦醒时分。鱼龙混杂的房地产市场，粗放的发展模式，使源源不断的产品供应难以吻合日益升级的住房消费需求。从住房需求的现状来看，住房需求大致可分为五个层次：一是“想要有个家”，能遮风挡雨就行；二是对住房功能的需求，要求一户多室、动静分区，水电暖齐全；三是对住房环境的要求，用任志强的一句话就是，“买的不是房，而是窗外的东西”；四是对住房服务的需求，即“买的不是房，买的是贴心服务”；五是对住房品质的需求，即“买的是美墅，进的是圈子”。如今，城镇居民的住房需求已经开始从一二层级向三四五层级迈进。笔者纵观洛阳房地产市场林林总总的大小楼盘，品牌房企屈指可数，相反，众多的中小房企却占据了洛阳楼市的大半江山。越是好的地段，竟越是名不见经传的小房企坐庄，购房者一不小心，就会与烂尾楼撞个满怀。即便是标志着住宅产业现代化的精装房，在洛阳也只有偏居一隅的恒大绿洲一家，有道是“满城尽是毛坯房”。如此落后的房地产业态，又怎能适应日益升级的住房需要？

（五）即时刺激的依赖

在我国房地产市场的发展过程中，每当市场暂时性低迷之时，政府总是习惯于使用即时刺激手段，不难理解政府为什么对即时刺激手段总是情有独钟。可以毫不客气地说，这是懒政思维在作祟。我们总是希望房地产市场平稳、健康、可持续，然而却没有相应的长效机制去保驾护航，尽管有关长效机制的讨论一轮又一轮，可事实是，长效机制的构建总是一拖再拖。特别是在房地产市场低迷之时，长效机制自然遭受冷落。现在不就有专家呼吁，房地产税立法不宜启动吗？火烧眉毛，只顾眼前，头疼医头，脚疼医脚。正是因为长效机制的长期缺位，房地产市场总是暴露这样那样的问题：不是房价涨得吓人，就是政府担心房产滞销；楼市不是热了，就是冷了。在房地产市场长效机制的构建上，重庆做出了一个很好的榜样。重庆多年前就率先探索政府保障和市场调节相结合的住房供应双轨制，通过大规模建设保障房，试点房产税，形成了“低端有保障，中端有市场，高端有约束”的住房制度体系，这样的供给侧管理，使重庆房地产市场量价基本平稳，房地产业成为经济的稳定器。

三、化解房地产库存的路径

化解房地产库存，要处理好无形之手与有形之手的关系、新需求的创造与供给侧改革的关系、即时刺激手段与长效机制的关系。

（一）尊重市场规律

在市场经济中，价格变动是实现经济均衡的重要机制，价格变动引导供给和需求。2015年中央经济工作会议指出：“要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格。”的确，价格调整在房地产库存的去化中起着至关重要的作用。有观点认为，中国的房价只能涨不能跌，一旦房价下跌，成交马上就会萎缩，因为所有人都拿房子当成了投资品，不断登场的“房闹”就足以说明问题。笔者对此不敢苟同。“房闹”现象，是房地产市场不成熟的产物，是消费者不成熟的表现。我们不能因为市场的不成熟、消费者的不成熟，就想当然地去否定市场规律。市场规律，不管你愿意不愿意，接受不接受，它就在那儿，它总是无时无刻不和你在一起。你越是排斥它，它越是要“刷存在感”。房地产市场的运行是有周期性的：在向上阶段，量价齐涨，库存处于紧张状态，不断走高的房价开始抑制有效需求，造成随后库存大量增加，房价在反馈机制作用下最终形成泡沫，直至金融危机刺破泡沫，终止反馈，量价齐跌，行业痛苦地去库存，直至非意愿库存消化完毕，再在新的均衡点上开始新一轮繁荣。因此，对房企来说，去库存的重要途径之一，就是根据市场需求变化，合理降价，以加快市场出清，加速资金回笼。但是，依靠市场机制来主动化解库存，往往要以经济增长率下滑和金融风险上升为代价，这就决定了政府在消化中国房地产市场库存的过程中，要坚守不发生系统性和区域性风险的底线。

（二）推进新型城镇化

加快农民工市民化，是新型城镇化的核心。2015年11月，习近平总书记就“十三五”规划起草情况作说明时表示，按照常住人口计算，我国城镇化率已经接近55%，城镇常住人口达到7.5亿。但城镇化质量并不高，这7.5亿人口中包括2.5亿以农民工为主体的外来常住人口。2015年中央经济工作会议指出：“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。”的确，按照未来5 年1亿人城镇化计算，如果70%的家庭在城镇购房，每年以农民工为主的购房需求将达4亿多平方米。这对于化解房地产高库存无疑是重大利好。然而，就当前的统计数据看，情况并不乐观。根据国家统计局对农民工的调查数据，2014年农民工人数2.7亿，在城镇自购房住的仅为1%，回农村住的13.3%，租房住的36.8%，住工棚的17.2%，住单位宿舍的28.3%。由此可见，通过农民工消化高库存并不容易。要让农民工“买得起，住得起，留得住”，离不开以满足新市民为出发点的住房制度和户籍制度改革的加快推进。同时中小城市要抓住机遇，根据城市特点，促进产业机构优化升级，强化城市产业就业支撑，提升城市综合竞争力，吸引人口流入，增加住房需求。

（三）房地产业加快升级

首先，从“春秋”到“战国”，是我国房地产业发展的必然趋势。随着平均利润率的形成，各路投资房地产的资本，将渐次退场。大者恒大，强者恒强。众多脆弱的中小房企正被淘汰出局。中央经济工作会议指出，要促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。这也是我国房地产市场产品品牌化的必然选择。其次，经过十几年的发展，我国房地产市场已经实现了从卖方市场到买方市场的标志性转变，住房短缺的时代基本结束。粗放型的发展模式、产品的同质化已经不适应新的住房消费需求。私人定制标志着住房市场消费模式的转向，开发商必须为此作出改变。再次，随着地产开发收入的一路走低，变身“投行型”产业地产企业正在成为不少房企的转型方向。养老催生了养老地产、安乐地产，“互联网+”催生出地产后服务，“双创”氛围催生了共享办公空间等新模式。房地产业的健康发展，比以往任何时候都更加需要其他公共资源和实体产业作为支撑。以产业为依托、地产为载体，围绕着微笑曲线，构建产业价值链一体化平台，实现土地的整体开发与运营，这种“地产+产业”模式将使房地产业走向稳定中国经济的前台。

（四）长效机制的构建

笔者认为，房地产市场长效机制大致应当包括以下几个方面的内容。

一是房地产税收法律制度。房地产税法已经正式列入十二届全国人大常委会立法规划，有望在2017年获得通过。房地产税的征收，将有助于房地产市场的理性和稳健发展。

二是中国版住房银行。应将住房公积金制度进行深度改造，借鉴德国住房储蓄制度的成功经验，打造中国版住房银行，为包括农民工在内的新市民提供住房贷款支持。

三是购租并举的住房制度。2015年中央经济工作会议指出，要建立购租并举的住房制度，发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构成为租赁房源的提供者。毋庸置疑的是，新市民的住房问题更多的还是要通过租房来解决，租房需求实际上也是化解商品房库存的间接手段。

四是城市住房供应双轨制。市场的归市场，保障的归保障。同时，打通保障房和商品房通道，住房保障货币化。这里要注意的是，收购商品房当保障房，应当慎之又慎，如果不加以严格约束，将会造成国有资产的流失，或是滋生腐败。

五是住房建设规划制度。城市住房建设规划是我国新兴的城市住房专项规划，亟须在国家层面上制定统一的住房建设编制技术路线，以保证城市住房建设规划引导的科学性。

六是房贷资产证券化。打通房贷和资本市场之间的通道，释放信贷流动性，刺激个人住房贷款潜在需求。

（作者单位：中共洛阳市委党校偃师分校）