办公租赁O2O 其势已成

吴洁

办公租赁O2O的出现，是对传统办公租赁行业的挑战，也是这一行业更新换代必然经历的过程

“互联网+房地产”的概念使得房产O2O一直处在风口浪尖。目前，不管是投资人还是媒体，注意力大多都放在民宅，忽略了资产总额较高的商业办公租赁市场。在住宅方面，O2O平台模式已经不再陌生，如58同城、搜房网等，都已经成为人们住宅方面的首要之选。然而，商业办公租赁市场还没有出现能与之相抗衡的大公司或者平台。不过，已有不少早吃螃蟹的人在这个领域里试水成功，继而打开了新世界的大门。

向淘金者卖铲子

孔先生最近有点忙，不仅是因为要为自己的创业新项目招兵买马，还因为要给自己的公司重新找个更大更宽敞的办公室，“中介总是带我去看一些并不适合我的办公室，看了好几处都不合适，特别费时间。”求助互联网，也没省心多少，“网上租赁信息太多，这还不是关键，关键是很多都不靠谱。要么是虚假信息，要么就是描述和现实并不一致。”

作为一个连续创业者，孔先生觉得找办公室是一件非常头痛的事。每次创业的第一件事就是找办公室，之前始终没有专业的渠道，只能在各类二手房门店或网站上找找房源。孔先生有些无奈地说，这些平台都存在不少“痛点”：房源信息造假、价格不透明、成交效率低、从业人员素质不高。

这样的吐槽似乎司空见惯，是的，关于租房的那些烦恼事真的太多了。“租近了贵、租远了团队抱怨”。在北上广深，如火如荼的创业热潮下，最令创业者费心的创业第一步就是租好办公室。

据新华社数据显示，2015年，全国新登记企业达443.9万户，比上年增加21.6%，新登记企业每天超过1.2万户，进而创业者们对于写字楼的需求出现了爆发性的增长。此外，世邦魏理仕发布的《2016年中国房地产市场展望》显示，2016年，写字楼新增供应将达到930万平方米。而目前，办公租赁行业尚未出现一只独角兽，甚至占到市场5%份额的企业也还没出现，在这样的背景下，一批力图为企业完成办公租赁的O2O服务平台应运而生。如果把创业者们比喻成淘金者的话，那么这些O2O平台就是要向淘金者们卖铲子。

各路英豪齐亮相

“卖铲”大战才刚拉开序幕，各路背景深厚的英豪却早已纷纷亮相。

2014年3月，腾讯产品经理出身的陈晨在深圳成立了点点租。一年半的苦心经营之后，于次年9月成功拿下了1000万人民币A轮融资。

2015年5月，在凯雷投资集团任职已达8年之久的卢阳辞去了凯雷亚洲房地产基金董事一职，在北京成立了优办网。相比另外几家竞争对手，优办网的融资显得格外顺利，仅用5天就拿下千萬级的天使投资，速度不可谓不快。同年8月，优办拿到了A轮融资，早点点租一个月，金额则是1000万美元，投资方为源码资本曹毅和顺为资本雷军。

2015年6月，原华夏幸福基业副总裁轷震宇辞职创办空间家。此后并未公开宣布具体融资情况，不过有业内人士表示空间家目前已经开放A轮融资。

2015年8月，好租从母公司58赶集集团分拆出来，原赶集网房产频道负责人曲先洋担任CEO。今年3月，好租高调召开发布会宣称获得2.5亿A轮融资。

……

以上诸家，形成了办公租赁O2O竞争格局中的第一阵营。不论是融资额，还是在已经攫取的市场占有率方面，都将后起之秀狠狠地甩在了千里之外。

手握独门撒手锏

与二手房买卖租赁业务有着异曲同工之妙，想在办公租赁O2O市场站稳脚跟，房源、客源是必争之点。身处第一阵营的优办网、空间家们深谙此道，使出了各自的独门撒手锏。

纵观第一阵营，空间家和好租无疑是当中的快速成长的代表。空间家背靠华夏幸福基业，短时间内拿下全国15城，地产背景和客户资源得以让空间家在首页展示这些数字：空间数68656;成交企业数量2289;意向企业数量6650。成绩的确斐然。不过值得注意的是，空间家虽然是目前扩张城市最多的O2O平台，但仔细研究一下官网上的信息，会发现不少二、三线甚至一线城市虽然显示有房源，但实际不少楼盘列表显示并无房源信息。

好租与空间家相比，虽在房源数量上不占优势，但凭借58赶集的背景，流量上始终保持领先。有数据显示，好租有超过70%的流量来自赶集网，从而迅速给好租带来大量分流客源。对此，好租CEO曲先洋并不否认58赶集让好租有了一个避免冷启动的机会。“并不是单纯靠互联网流量就能完成的事，同样的流量给到不同的载体会产生不同的价值，后面团队的运转能力是否高效、服务质量是否足够好，是否有足够好的口碑，这才是最重要的。”曲先洋对记者表示。

但无论如何，好租以流量抢市场的打法一开局便取得了不俗的成绩。好租对外称其产品上线3月，交易流水就过亿，每月成交单量近千单，北京市场写字楼覆盖980座。“如果不考虑这个数据背后的水分，3月单量就是3000单，3000单意味着服务了3000家选址企业，这个数据亮出来分分钟秒杀其他平台。如果觉着这个数据太夸张，打个2折，一月200单，一年实际成交也就达2000单了。按企业最小体量10人100平米，租金5元一天的空间，一月租金就是1万5。这一月租金正是行业内的交易佣金，对好租而言就意味着即便打了2折水分，它一年的佣金就有2000万。按好租提供的单量数据，其佣金按最低规模的企业确实能过亿。”业内人士给记者分析。

优办是在用户体验方面做得最为极致的一家。在优办的楼盘字典里，可以查看到房源的基础信息，类似于单价、工位数量、可租房源数量、待租情况、租赁期限物业信息、物业费、房源描述、周边生活信息、配套地图等。据悉，这些信息每周都要进行更新，所有数据变化都会在第一时间被收录、更新。而房源图片质量上，唯独优办采用1280高清图片，并率先引入了720°全景大图。其次，优办除了正常显示房源的价格，页面上还有一个“租金计算器”，用户可直接输入物业费、取暖费等细项，在线得出更为精准的租金净成本。“保证真房源的难度在于楼盘字典需要耗费大量的人力来完善，同行不愿意做这些琐碎的事情是因为短期见不到收益，优办在办公空间信息化付出足够多的努力也构筑了竞争壁垒。”优办创始人卢阳表示。

相比前三个平台，成立最早的点点租看似有些平淡无奇。在房源、流量和用户体验上都算不上第一，但也让人对其综合实力不容小觑。点点租发轫于深圳市场，避开了竞争最为激烈的北京上海，在广州一带初步站稳，现在正进军外地市场，开始了扩张之路。不过就目前的形势来看，在主战场北京，点点租在房源上远远落后于优办、空间两家竞争对手。而今年3月开始，点点租联手西安写字楼服务商，落户西安，标志着向北方二线市场的渗透。

虎狼乘势而来？

在经历了疯狂地跑马圈地盖房之后，国内许多商业地产大佬同样看到了办公租赁的市场机遇，乘势而来。如果说之前这些办公租赁O2O平台面对的只是圈内相同量级的竞争，那么现在面对他们的会是狼虎之势吗？

2014年，美国提供办公场地租赁服务的WeWork获得3.55亿美元融资，估值高达50亿美元。

WeWork做的事是，用折扣价格租下整层写字楼，然后分隔成单独的办公空间，出租给愿意挨着办公的初创企业。除了办公场地，WeWork还可以为小型初创公司提供办公设施、协作服务，以及其他便利服务，然后每月向这些初创企业和小公司收取会员费。

而在国内，各路WeWork追随者相应而生。

2015年3月初，万科高级副总裁毛大庆离职创业，创业的项目就是要打造中国版的 WeWork。而之前，地产大亨潘石屹发布了他首个互联网项目SOHO 3Q，做的也是WeWork。而事实上，早在2010年，国内就有了类似WeWork的地方，比如上海静安寺附近的“联合创业办公社”。

另外，因为雷军投资1亿元一下子火了的“小米公寓”YOU+国际青年公寓则从居住刚需切入，试图将年轻人、创业者的居住、工作、社交等需求一起解决。

在大佬们纷纷要做中国版WeWork的时候，对办公租赁O2O平台有何影响？

“其实，相比之下，办公租赁O2O平台比WeWork做得更‘輕’一些，平台说白了就像中介，只收取佣金。而像WeWork模式，不管是主打短租还是联合办公依然存在租不出去空置的风险。”业内人士对记者表示，“联合办公空间的火热，其实是一场资源革命。从成本角度而言，办公空间无疑成为废旧厂房的接盘侠，对于废旧厂房的拥有者来说，是一件好事，大量的闲置资源得到一定程度的变现，但是办公空间的运营者并没有将闲置资源真正盘活，非但没有盘活，反而在运营前期需要投入大量的资金去改造，等到真正开始运营之后，也会面临‘去库存’的压力和难题。”

“6月份，好租宣布与6家联合办公空间从三个方面进行合作。首先，好租为联合办公空间提供房源选址服务;其次，好租筛选优质的联合办公资源放于平台上，帮助其消化库存;此外，好租商城为联合办公空间中的企业对接增值服务。”曲先洋对记者表示，“其实并不冲突。SOHO 3Q用众包模式推进销售业务，和好租也有联盟合作关系。”

8月11日，微信公众号“经观地产”曾曝出一条消息，上海一家经营13年的大型联合办公空间老板失联，疑因为资金链断裂导致网点全关闭，租户被迫搬离。其实，2016年，联合办公空间的倒闭并非个例，2016年2月20日，深圳联合办公空间“地库”宣布倒闭;2月27日，青年联合办公空间北京绿客屋因与房东产生纠纷被砸毁;4月22日，位于深圳南山的“孔雀机构”因其拖欠物业管理连续三个月的租金和物业管理等相关费用遭遇强拆。

可见，蜂拥而至的联合办公空间模式也正遭受到考验，也并不是无坚不摧。

静待独角兽

办公室租赁O2O的出现，是对传统办公室租赁行业的挑战，也是这一行业的更新换代必然经历的过程。只是，O2O江湖瞬息万变，绝不可以眼前之势论英雄。点点租CEO陈晨就公开对媒体表示过，“其实现在市场上也出现一些模式和点点租类似的公司，市场大了，这个是非常自然的事情，应该对市场保持敬畏。”

然而，办公租赁O2O这块肥肉，除了做平台本身，应该有更大的价值等待发掘。媒体方向、一站式企业服务、金融领域几乎都是第一阵营玩家们所垂涎的未来利润增长点，但究竟谁能打出一张奇牌，真正快速到达蓝图彼岸？谁最有可能成为办公租赁O2O行业的独角兽？还需稍待市场考验之后给出答案。