我国住房反向抵押贷款养老保险的发展现状和对策

【摘要】随着中国社会人口老龄化现象的加剧、家庭养老负担的加重，“住房反向抵押贷款养老保险”开始走入国人视野。[1]但是与国家政策的大力扶持、鼓励形成鲜明对比的，是民众积极性不高、政策鲜有人问津的现状，如何突破发展瓶颈，是推行这一小众险种的重中之重。

【关键词】养老保险 反向抵押 对策建议

一、“住房反向抵押贷款养老保险”概念

住房反向抵押贷款养老保险，是“以房养老”的保险版，“倒按揭”的一种方式，是指在不变更房屋使用权、收益权，不用按月还贷款的前提下，老年人作为投保人把房屋抵押给保险公司或其他具有倒按揭资质的金融机构，由评估机构对投保人的年龄、身体状况和房屋现价、未来升值空间等客观因素进行综合评估，并以此作为发放保险金依据，每月或一次性发放固定的养老金，以达到改善老年生活、缓解养老压力的目的。在发放养老金过程中，由于房价下跌等因素造成的损失由保险公司承担，投保人不必提前偿还本金，待投保人去世后，保险公司有权处置房产用于偿还贷款本息，剩余价值则继续由法定继承人所有。这是一种包含养老年金、抵押贷款、住房财产保险、贷款人履约保证保险等复杂险种的金融产品，涉及寿险、产险、券商、银行、担保等多种金融机构和连接发行市场、交易市场、政策法规的多重产品组合，区别于传统的“养儿防老”和养老保险，是一种新颖的养老方式。

二、我国“住房反向抵押贷款养老保险”的发展回顾和现状

2003年，“住房反向抵押保险”就已经由中国房地产开发集团着手推行；2008年，幸福人寿发展“住房反向抵押贷款”作为主营业务，为“住房反向抵押贷款养老保险”奠定基础；2013年，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》明确提出，要进行“住房反向抵押贷款养老保险”试点，推行“以房养老”新观念[2]；2014年6月，保监会正式发布文件《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》[3]，标志着“住房反向抵押贷款养老保险”试点正式推行，试点时间暂定为2014年7月1日至2016年6月30日；2015年3月，首款“住房反向抵押贷款养老保险”产品经过国务院相关通知文件批准上市出售；2016年7月15日，中国保监会发布重要文件通知，将“住房反向抵押贷款养老保险”试点时间进行延长、范围进一步扩大，以大力推进这一新兴养老模式。

但是，调查数据显示，近八成国人不接受或不支持“住房反向抵押贷款养老保险”这一新型养老方式，并认为这一保险业务无法解决人口老龄化背景下的养老负担问题。据统计，参与试点老年人的平均年龄为71.6岁，每月每户平均领取养老金额为9071元，最高一户领养老金额为两万余元。但是目前为止，仅57位老人（42户家庭）加入了“住房反向抵押贷款养老保险”业务的试点。保险公司和民众对于该保险的未来发展前景都持中立态度，囿于复杂因素和多重风险都顾虑重重、不愿尝试。

三、推行“住房反向抵押贷款养老保险”的可行性分析

在人口老龄化不断加速、老年人住房拥有率高的社会大背景下，“住房反向抵押贷款养老保险”的推行无疑是符合中国国情的。尽管相关的法规已经逐步完善，政策上的阻碍已经基本排除，保险公司也具备了办理“住房反向抵押贷款养老保险”的资质，但是由于该项业务存在房屋70年产权限制、房价波动等风险，大部分保险公司仍然处于观望状态，幸福人寿董事长孟晓苏成了第一个吃螃蟹的人，挑起了推行“住房反向抵押贷款养老保险”的大梁。

而社会各界对“住房反向抵押贷款养老保险”的态度也是褒贬不一、各执己见。专家普遍对这一保险业务的推行叫好并持乐观态度，老年人有房而无钱，守着几十万上百万住房却生活拮据，形成资源浪费和财富使用不均，提前享有房屋变现利益不失为一个巧妙的选择，同时也有助于缓解社会压力，解决老龄化造成的种种问题。但是，更多民众反映，受攒一辈子钱买房并传给后代的传统观念影响，“住房反向抵押贷款养老保险”一时难以接受，很多人担心，多年房奴翻身后，住房又被保险公司收走了，房子代表家和安全感，奋斗一辈子拥有房屋产权不到十年，加上房产升值的不确定性，“住房反向抵押贷款养老保险”是否合算也加深了意向参保人的顾虑。

该保险目前适用于那些中低收入家庭、独居老人、失独老人、丁克家庭等特殊情况，中高收入、多住房家庭更偏向用养老金住养老院、儿女赡养、租一套住一套的养老方式。可见，该业务有一定合理性和可行性，但是想继续推行乃至推广，政策和行业监管亟待完善，在国内推行“住房反向抵押贷款养老保险”的道路还很漫长。

四、“住房反向抵押贷款养老保险”发展中存在的问题

业务的宣传普及力度不够，民众对政策认识不足，甚至产生误解。社会上的舆论误解主要集中在以下几个方面：1、政策实施后，因为房子不再留给子女，子女不再负担赡养老人义务，这是对传统“养儿防老”观念冲击，容易造成与儿孙亲情隔膜。2、政策的推行，是政府推卸养老责任的体现，辛苦一辈子房奴最后到了晚年住房又被国家以廉价方式收回，使自己手中资产越来越少。“住房反向抵押贷款养老保险”普及后，国家对养老社会保障方面的投入会减少，最终使广大民众利益受损。3、一旦住房进行反向抵押，失去对房屋所有权、收益权，意味着失去房屋升值后的利益，去世后房屋无法赎回，保险公司赚取巨额利益，老人和子女权益受损，得不偿失。4、城市房地产管理法的规定，土地使用年限到期，使用者申请续期但未获批准或未申请续期，默认放弃土地使用权。保险公司担心抵押房屋年限一旦超过我国住宅用地法定的使用年限70年，房屋产权和土地使用权被国家无偿收回。[4]实际上，“住房反向抵押贷款养老保险”只是在经济上给予老年人补偿，以达到增加养老模式选择、提升生活质量、安享晚年的目的，而子女的赡养义务不仅仅包括经济上的给予，还包括照顾老人、关心老人生活起居的责任，政策变相地减轻老人和子女的经济压力。而该政策也仅仅是对现有社会保障制度的补充，不会改变我国对老龄化社会的补助，旨在提升原有的生活质量，而不是替代政府在养老上的投入，是对现有养老制度的补充和发展。进行反向抵押后，老人完全可以偿还本息赎回房子，老人生故后，弥补贷款本息后，剩余利益仍然由子女继承，其子女也可以采取偿还本息方法解除住房的反向抵押。而且，随着物权法的出台和贯彻落实，保险公司对土地使用权的担心就是多余的了。物权法规定，住宅建设用地使用权期满后可自动续期，从而为推广“住房反向抵押贷款养老保险”提供了法律保障和支持。综上所述，民众和保险公司的很多担心都是对政策的了解不足所致。

除上述误解外，“住房反向抵押贷款养老保险”还有许多现实性的问题。如国内房价波动巨大，如何估算其动态价值成难点。[5]国内一线、二线城市房价飞涨，因为地铁、学区、商业区的建设往往几年间实现翻倍，如果还以原来标准发放保险金，无疑对投保人极不公平，保险公司乘机赚取巨额差价，这样一来政策就失去原来保险的性质和目的。

而保险公司囿于该政策手续复杂、收益缓慢，且需要承担房价下跌带来的亏损风险，多处谨慎观望态度。由于寿命的难以估计，保险金的固定发放金额存在很多不确定性，出于自身利益考虑，保险公司多设置门槛，如投保人必须有两套以上住房，这无疑对政策推行增加了难度，受众更窄，举步维艰。

五、保险业完善“住房反向抵押贷款养老保险”业务的对策和建议

明确“住房反向抵押贷款养老保险”在国家社会保障制度中的定位，用相关文件和通知区分政府养老和“住房反向抵押贷款养老保险”的意义和作用，从而消除顾虑，提升民众对政策的接受度。同时，无偿接受咨询，政策透明化，加大对“住房反向抵押贷款养老保险”业务的优势宣传，如保险可在缓解自身经济压力同时现金资助子女、退休后自给自足维持尊严，反向抵押贷款可避遗产税等。让投保人和准备投保的人在了解政策概念后，得到更多金融、法律方面的专业解答，更加放心地参与进来、支持业务的推广。[6]

转变传统的养老观念，多渠道多途径养老。要明确子女在赡养中的义务，鼓励老年人追求更高品质生活，“养儿防老”和“以房养老”并不冲突，两者可以相辅相成，互相促进。

动态评估房价，进行调整，使投保人和保险公司在利益上达到相对均衡，从而减少风险，实现让更多人受益目的。房屋价值评估过程可由评估公司、参保个人、保险公司等共同参与，规定每过一段时间必须对房屋价值进行重新评估，并作出适度调整。

降低参与门槛，完善相关法律法规，营造推动政策发展的外部环境，调动金融市场的积极性。针对不同地区、不同收入、不同年龄层的投保人制定更详细、更灵活、更多元化的保险方案类，使其更适应中国国情，更符合大多数人利益。

政府应该参考西方国家政府在推广政策时的成功案例，对此业务予以政策和资金上补助，如对税收进行减免、程序上简化、主动提供信用担保等，吸取经验教训，从而促进该业务在中国的普及化。

发挥市场自由竞争作用同时，加强金融监管，由相关部门进行监督。保监会对业务的进行过程保持动态关注，对潜在的风险予以合理规避，对已经出现的问题采取理性解决。加强全社会信用体系建设，金融机构之间信用评级透明化，扩大信用在社会生活各方面影响，使其对社会道德产生更大约束力。同时完善投诉渠道，采纳各方建议，完善业务在发展过程中的不足，推进我国住房反向抵押贷款养老保险业务的可持续发展，加快商业养老保险的供给侧改革。

参考文献

[1]陈盛淦.住房反向抵押贷款养老模式研究[D].福建师范大学硕士学位论文，2008.

[2]王海涛，方彧.人口老龄化社会中的金融创新研究[J].北京金融评论，2013，04：76-84

[3]张宣.中国城镇“以房养老”推行障碍用对策研究[D].山西财经大学硕士学位论文，2015.

[4]张建伟.“以房养老”：国际经验与中国策略[J].天津行政学院学报，2014，01：95-102.

[5]薛萧萧.多元福利视角下老年人住房反向抵押养老保险研究[D].广西民族大学硕士学位论文，2015.

作者简介：刘欣怡（1995-），女，安徽合肥人，安徽财经大学2013级国际金融专业本科生，研究方向：国际金融。