反思商品房预售许可制度及弱势购房者保护研究

苏卫杰

摘要：随着我国经济不断发展，建筑行业与房地产行业都蓬勃发展，住房从传统的自建房为主转为商品房为主。商品房预售许可制度是当下我国政府进行房地产市场监督的一个重要制度。商品房许可制度设立的目的就是为了保护一些弱势购房者的利益，但是该制度的实行并没有达到保护弱势消费者的目的。本文对我国商品房屋预售制度的调查进行阐述并分析，并提出了几点建议。

关键词：商品房预售；事先监督；事后监督

我国的房地产行业蓬勃发展的同时也出现了很多商品房纠纷案，引起了社会对于商品房预售的广泛关注。商品房预售许可制度就是导致纠纷案频频出现主要原因之一，这个制度建立的最初目的就是为了保护弱势购房者的利益，但是一些不良开发商钻法律和制度的漏洞，进行诈骗式集资，使得弱势购房者的利益受到巨大的侵害，严重的影响到房地产行业的正常发展。

1房屋预售制度的调查分析

1.1事先监督

（一）许可制

预售许可证实我国房地产普遍采用的一个制度，就是在销售之前需要向有关部门申请许可证，进行登记备案，获得许可证后才可以进行销售，让买房者的抵押、购买行为能够进行公示和备案。

（二）登记备案制

登记备案制度就是说预售需要向有关行政部门备案并进行公示，只要符合法律要求就可以开始预售。美国就是一个典型推广使用这个制度的国家，在美国，房地产开发商需要委托律师来制定相关的预售方案和计划书，上交给司法部门经过审核批准以后就能进行预售。但是这个计划方案确定之后，就没有更改的余地了，国家会强制性要求开发商按照计划书的内容进行各项工作。这两种实现监督的制度是属于静态角度，而要从动态角度出发，我们就可以看到，现在实际的需求是要从许可证制度不断向登记备案制度转变，其根本原因如下：

（1）许可证制度存在很多弊端，并不能完成其制度制定的目标。甚至出现一些获取预售许可的开发商大量使用“无证预售”合同无效。比如说因为市场波动，房价出现上涨之后就会认定合同无效，转而以高价卖出。许可证获取的资质审核层面上，有的许可证制度知识对开发商上交的书面文件、文书进行一定的审查，这本质上和备案制度没有什么明显的区别。

（2）许可证制度的权利因素很大，而我国当下的社会环境，国家公权力仍需要进行限制，而执法层面的工作人员的自由裁量权的权利空间过大，这就很容易导致一些腐败行为发生，自由竞争的公平性难以保证。

1.2事后监督

（一）第三方监管模式

谈到第三方监管就需要谈及美国，美国在房地产预售的政策与我国的最大区别就是房地产开发商并不能在交付实房前获得售房资金。进行预售的时候，开发商和买房者进行销售洽谈，交付定金，之后会开具“公寓文件”买房者认可这份文件之后才会进行正常的合同签订支付一定的首付金额，但是整个房屋的购买金额并不会直接交付到开发商手上，这会存在一个第三方机构，第三方机构进行资金保管，只有当房屋工程征程完毕并且交付给购房之后才能获取购房资金的全额，将预售作为一种信用凭证，这能有效的制约开发商的不法行为。

（二）按期支付模式

按期支付在新加坡、德国和法国使用，买房者购买了预售房之后向银行进行贷款付款行为的时候，并不是一7次性将全部房款进行交付，会根据房屋建设的程度和进度在获得房屋使用权之前进行分期付款，虽然这些使用按期支付模式的国家在政策上有一些不同，但是通过按房屋建设进度进行支付能有效的降低购房的风险。

（三）律师监管模式

在我国香港地区一直推行“楼花预售”，这个制度让香港的房屋预售市场非常的稳定。这是因为有律师进行严格的干预和监管，对于预售款进行有效的使用监督。买房者不是把全部房款交给开发商，而是存入银行账户，这个账户是开放商与银行一起进行管理的账户，开发商对这个账户内的金额没有自由使用权。会有专门进行工程估价的预测人员对每段工程的建设进度进行评估，形成书面的评估意见，之后交给律师进行审核，只有审核通过之后才会将预收款交给开发商。律师的权利很大，但是其需要负的责任也非常大，如果因为律师的失误导致买方人员蒙受损失，律师需要负很大的责任，在香港地区执业风险非常大，所以律师也非常的严格，这就保证了预售款不会随意使用，能合理利用。

2事后监督机制的重构

2.1建立分期付款制度

出现房屋预售纠纷的原因就是一次性付款，开发商没有严格的资金监控，可以模仿分期付款，根据工程进度进行付款，这能保证项目按时完成，如果质量出现问题能及时进行追责。

（1）明确付款的金额和方式，明确付款次数和分期金额比例。

（2）提高违约金，预留房款作为抵押金，直到交房才给付给开发商。

（3）成本公开，对建材等金额向社会公示。

2.2建立以律所为主的联合监管制度。

（1）预购款交给银行与开发商公开的账户里。

（2）根据工程进度进行付款，由专业团队进行工程评估，律师进行核对并承担责任，确认无误后银行将款项付给开发商。

3结语

商品预售存在的很多问题是因为法律制度不够完善，这需要把事前监督和事后监督结合起来，对预售款进行监管，这需要对预售制度进行完善和改革，明确预售款的使用去向，并且进行严格的审核与监督，重构预购资金监管制度，即采取分期付款并构建以律所为主的多方联合监管机制。