义乌：探索和推进供给侧改革的创新实践——城乡新社区集聚建设置换权益交易

◎ 赵秋明 （义乌产权交易所，义乌322000）

义乌：探索和推进供给侧改革的创新实践
——城乡新社区集聚建设置换权益交易

◎ 赵秋明 （义乌产权交易所，义乌322000）

浙江省义乌市作为全国33个深化农村产权制度改革试点的县市级城市之一为了进一步解放和发展农村生产力，加快推进农村供给侧改革的步伐，义乌产权交易所（以下简称“交易所”）在义乌市委市政府、义乌市国资委的指导下，按照党的十八届三中全会和《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》（中发〔2014〕1号）、《关于深入推进统筹城乡综合配套改革积极开展农村改革试验的若干意见》（浙委〔2012〕20号）的精神，推出农村宅基地改革和城乡新社区集聚建设等重要举措，助力深化农村供给侧改革。

当前，全国上下推进供给侧改革，从提高供给侧质量出发，用改革的办法推进结构调整，扩大有效供给，提高供给结构对需求变化的适应性和灵活性，提高全要素生产率，更好地满足广大人民群众日益增长的需要，促进经济社会持续健康发展。义乌城乡新社区集聚建设由我国著名的房地产开发商绿城房地产集团代建，一流的规划建设水平、严格的管理监理机制、绿树成荫的小区设计......这一切正是供给侧改革发力，推进新型城市城镇化建设，促进城乡协调发展的缩影。

2015年5月19日，浙江省国土厅厅长陈铁雄等一行在时任义乌市市长盛秋平、金华市国土局领导陪同下莅临义乌产权交易所考察调研集聚建设置换权益交易工作

按照《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交易办法（试行）》，交易所是义乌市政府指定的国有城乡新社区集聚建设置换权益交易平台，在义乌城乡新社区集聚建设改革中起着非常重要的作用。

1　深化推进城乡新社区集聚建设改革

为切实做好城乡新社区集聚建设对象的确定、安置及交易工作，保障集聚建设顺利实施，根据《义乌市城乡新社区集聚建设实施办法（试行）》（义政发〔2013〕43号）及相关政策规定，义乌市政府为了提高农民参加集聚建设的积极性，解决农民集聚建设中的具体困难，制定了一系列改革措施。

1.1安置价格

根据义乌市的实际情况，制定了高层公寓安置指导价、优惠价和户型超出部分的安置价格。安置指导价格在项目综合成本价基础上，本着让利于民的原则确定；优惠价格以安置指导价的80%确定；户型超出部分的安置价格以权益保护价格和安置指导价格为基础确定。

1.2权益保护价格

高层公寓权益保护价是政府根据集聚建设项目区位、房地产市场行情等因素综合确定并公布的补偿价格。分房前适时公布权益保护价格，分房前十个工作日，交易平台上停止权益交易，不再受理权益保护价格补偿申请。权益保护价格补偿款可抵缴购房款，抵缴后剩余款项以安置凭证方式发放，安置凭证不得转让交易。安置凭证可用于购买本地取得预售许可的一手新建商品房，抵缴土地出让金、税费等。安置凭证用于购买商业用房或办公用房的，给予实际使用面值10%的补贴。

1.3社会保险政策

参加新社区集聚建设的村级集体经济组织是有在册且享受村民待遇成员，参加职工基本养老保险的，由市财政给予社会保险补贴，补贴标准按2015年灵活就业人员形式缴纳职工基本养老保险个人缴费部分确定，补贴期限50个月。

1.4义务教育段学校安排

根据就近入学原则，在集聚建设高层公寓项目结顶前，明确该集聚项目适龄儿童少年就读的义务教育段学校安排。

1.5金融信贷支持

符合条件的安置对象可以向相关金融机构申请市场评估价或购房成本的商业贷款。购房成本部分贷款执行人民银行同期同档次基准利率。贷款采用“提前委托、封闭运行”方式，先用置换权益质押担保放贷，然后再办理不动产证和登记证明，进行担保置换。参加集聚建设的在职职工，满足相关条件的还可以申请公积金贷款。

1.6规范权益交易

《义乌市城乡新社区集聚建设置换权益交易办法（试行）》规定，置换权益的转让、受让双方既可以在产权交易机构进行交易，也可以自行交易。但交易各方必须使用规范化的交易合同，合同中需注明受让权益面积的安置以最终实际选定户型为准，地税局、国土局等部门根据规范的交易合同及相关协议，开具相关文书和凭证，以防范在抽签选户型过程中可能带来的交易风险。

1.7其他规定

此外，还对留地安置政策、房屋拆除补助、产业用房权属登记等相关内容作了明确的规定。

2　置换权益交易平台的现状

交易所的城乡新社区集聚建设置换权益交易平台于2014年10月14日启动，该平台是全国资的交易平台，作为政府设立的集聚建设置换权益交易平台，以优质的服务水平、规范化的运作、公信度高、低廉的收费标准等特点吸引了广大投资者。由于平台采用公开、公平、公正的挂牌交易方式，多渠道披露挂牌信息，因而有效地杜绝了私下转让交易中容易产生的欺诈、违约等行为，维护了购房者和农户的合法权益。

目前，两个自然村作为首推的集聚区建设试点，在平台上挂牌的集聚建设置换权益多达116户、148宗，共计21449.88平方米。随着房屋定位安置日子的临近，前来交易所咨询的购房者络绎不绝，成交量不断增加。

3　置换权益交易中存在的问题

义乌城乡新社区集聚建设置换权益交易平台是改革创新的尝试，在全国尚属首创，在运行过程中也出现一些问题，还需要进一步研究和完善。

3.1监管不到位

一是由于置换权益交易政府允许多渠道运作，而政府又缺少统一的监管机构，因而，造成了权益交易市场管理混乱的局面；二是政府虽然提及了交易佣金的参考收费为0.5%单向收费的标准，但私人中介为了谋取高额利润，采用多种不合规的手段来谋取利益，给社会带来不安定隐患。

3.2成交不活跃

由于集聚建设配套政策未落地、购买双方信息不对称、房地产大形势及户型定位未确定等不确定因素，造成了投资者持观望的态度，不敢轻易下手。

4　对于提升平台功能的几点思考

随着城乡新社区集聚建设新政策的出台，交易所将紧紧围绕推进抓学习理解新政策要点、抓联系政府相关部门及集聚建设农村工作重心，着力在加大政策宣传、提升服务质量、完善交易体系等方面努力开展工作。

4.1搭建一站式服务分平台

为了提高服务质量，促进成交，交易所与相关镇街、相关职能部门在集聚建设现场搭建便捷一站式服务分平台，为集聚农户提供房产咨询服务。服务主要内容有四项：一是提供配套政策的咨询服务；二是置换权益交易信息登记；三是为交易双方提供贷款咨询服务；四是为分房户提供集聚房项目实地参观和样板房管家服务。

4.2加强宣传力度

一是举办“义乌市城乡新社区建设人居环境展”及“新政策解读”活动，全面展示新社区集聚建设成果及置换权益交易平台开展工作两年来的成果和优势，开展新政策宣传、配套政策解读，同时进行项目参观体验、权益交易流程宣传等内容。到相关镇街组织发动集聚各村两委干部、党员、村民代表，老年协会代表及广大社会群众参加，旨在达到成果展示、政策解读、项目宣传和活跃交易的工作目的；二是及时总结和挖掘在工作推进过程中的一些亮点和重点，专题策划，加大宣传，充分发挥“两代表一委员”、老干部等群体的积极作用，积极引导农户进平台交易。

4.3拓展市场营销

配合政府相关部门，加强楼盘品质形象及平台交易功能的推介。根据样板区块实体景观工程和楼盘展示厅，在交易所设置实景，展示集聚项目楼盘品质。

4.4完善交易规则 防范交易风险

为了能让交易双方卖的放心，住的安心。交易所制订《新社区集聚建设置换权益挂牌转让办法》、《置换权益挂牌交易业务指引》、《置换权益交易风险揭示书》及标准化《置换权益交易合同》文本，在交易前做好充分的风险防范措施，减少交易后遗症。

4.5规范场外交易行为

交易所向义乌市社区建设办公室、国土资源局、住建局等部门建议，联合加强对私人中介的监管力度、规范私人中介的交易行为及收费标准，切实保护投资者的合法权益。

义乌城乡新社区集聚建设这项改革举措推动的是新社区、新市民的转变，以往农村进行的旧村改造，采取的是一家一户粗放式建筑方式，如今，专业的建筑公司带来的是高品质的新社区。一前一后的变化，正是改革在发力。改革是义乌市最响的品牌，深化城乡领域改革是其重要的一环。交易所正积极投身于推进义乌新型城镇化改革、农村土地制度改革、农村改革试验区，促进城乡统筹协调发展改革大潮之中，推进城乡新社区集聚建设既是加快义乌城市转型的重要措施，提升老百姓生活品质的民心工程，也是义乌市深化农村宅基地制度改革和新型城镇化的重要内容之一，更是一次大力开展义乌农村推进供给侧改革的创新实践。

（作者为义乌产权交易所总经理）