房地产企业社会价值链策划分析

方议加

摘 要 目前，随着城市经济的不断发展，房地产企业也得到了迅猛发展。但是与此同时巨额的利润也使得这个行业显示出了不合理的地方，暴露出了很多问题。所以房地产企业价值链策划设计就显得格外重要。价值链分析可以得出各个价值环节的优劣势，从而调节不同环节的关系。通过对房地产企业价值链的分析和研究，对企业价值链进行优化，提升竞争优势，以找到适合我国房地产企业发展的道路。

关键词 房地产企业 价值链 策划设计 优化

中图分类号：F293.30 文献标识码：A

1房地产企业价值链的内容及研究意义

本文主要以我国房地产企业为研究对象，着重着手于房地产商品的价值创造活动及其之间的相互联系。由理论与实际相结合，构建出房地产企业的价值链，通过对价值链分析研究，探索如何提高企业市场竞争力。房地产业是国民支柱性产业，但是它的产业链相对于较长，所以他能否快速的发展增长就影响到我国的发展。我国现在的房地产出现了很多问题，主要有在数量过多，但时规模都比较小，没有市场竞争力。

价值链策划设计就是利用管理思想和信息网络，对价值链上相关资源的整合和合理地利用。运用这种分析方法可以使房地产企业了解价值活动的相关结构，清楚的知道价值活动的内部和外部的联系。这样有利于企业优化资源，体现出市场竞争力。

2房地产价值链的相关综述

2.1房地产价值链理论

价值链是企业对相关产品进行的一系列的设计、生产、营销、交货等活动的集合。不同竞争者的竞争优势正是通过价值链来体现，对价值链的分析可以再一定程度上优化价值链的结构，从而达到自己理想的目标。波特的价值链被大众认为是传统意义上的，着重的分析的是单个企业的价值活动、企业和顾客之间相关的连接，和企业得到的优势。波特认为：企业是有很多资源和能力的，但是如果同意来看，就不能准确地看出各项的优势。所以就必须分开来看，这样就可以从各个活动本身来考虑各自的竞争优势。不同活动之间的相互挂关系，就构成了价值链。

2.2纵向价值链

2.2.1企业内部的价值链

企业内部的价值链是各个价值活动的集合，然后通过优化个协调来达到理想的预期目的，为企业带来优势为了达到企业的总体目标，各个活动必须相互联系，然后统一协调。

2.2.2纵向价值链

企业各个活动之间相互联系不仅仅对于企业内部的价值链实用，同样对于企业外部的价值链也适应，比如供应商、渠道价和买方价值链之间。类似的关系，通常被称为纵向联系。建立纵向联系可以让顾客对企业更加信任、从而达到互赢互利，这是都希望看到的。

2.3房地产企业的价值链

房地产发展的很迅猛，同时也包括了很多主体的利益，他的内部价值链也就是其它利益主体的内部价值链。对于不同的主体更多的是利益之间的联系。

房地产在发展的过程中，是很多不同的主体如开发商、投资商、客户和政府等各个不同的主体之间的协调工作，同时他们也拥有这不同的职能，他们分工但同时也联系再一起，形成了一条价值链。以房地产为连接点，不同的利益主体相互联系到一起。

2.4虚拟价值链

虚拟价值链的特点：

（1）非物质性。虚拟价值链的各个部分的研究对象已经不再是和以前一样物质，现在的是信息。同已往物质的高成本不同，信息不仅丰富，更有易获得成本低的特点。

（2）灵活性。虚拟价值链的灵活性可以从两个方面体现：一是企业可以多样性的选择信息，二是企业可以像客户提供多样性的信息。

（3）独特性。各个企业生产的产品可能是一样的。但是由于信息的多样性，选择的不同，各个企业的虚拟价值网是不同的。

2.5本章小结

本章主要写的就是价值链及其相关的理论。可以看出，产业价值链开始看重的只有自己企业本身和与其有关系的客户总，并且价值链也只关注物质方面。但随着信息技术的发展，其各种优势开始冲击传统的理论。企业的各种问题也开始显示出来，所以企业也开始改变，信息时代来临，价值更多的和信息联系再一起，企业也展示出了不同的竞争优势。

3房地产企业价值链策划研究

3.1房地产企业特点

房地产企业不同于其他企业。它主要经营的房地产开发事业。房地产企业有下面几个特点：

（1）对象是不动产。房地产企业的对象是不动产。正是因为这个特点，房地产企业才和其它企业有很大的差别。它所需的资金巨大，并且时间也长，市场的变化对其影响较大，所以相较而言风险就比较大。

（2）具有战略性资源。因为房地产企业具有对象是不动产这个特点，所以他就要有人才、资金和信息等这些相关的资源，这样在面对挑战时才能从容解决。

（3）独特的成本结构。房地产开发的成本费用由直接费用和间接费用构成。

直接费用包括：土地费用，前期工程费，房屋开发费。

间接费用包括：管理费，销售费用，财务费用，税费。

（4）和其它行业关联性极强。房地产业包括了很多领域，他的产品开发的时间相对较长，所以这就决定了房地产业和其他行业必须有高度的产业关联性。这样它才能顺利的发展。

3.2房地产企业的发展现状

我国的房地产行业新起于80年代，在此期间也经历过高峰期。但是由于经验的缺乏、相关的管理能力不够、制度也不勾全面，这样就使得房地产再发展过程中出现了很多问题。盲目的发展，没有看清楚形式，基本处于跟风发展，没有好好的总结。

看似发展很快，其实这只是表面现象，虽然房地产企业数量众多，但是很多规模都普遍较小，市场竞争力也不够，并且职员的水平不高，也不具备一定的抗风险能力

这个时候政府就不得不介入，开始对房地产进行宏观调控，在一定程度上还是去的了不错的效果，有效抑制房价的飙升，房地产业进入了相对平稳的发展。但是，宏观调控取得了可观的效果，但目前我国的房地产企业的发展的水平还是不高。相比较欧美企业而言，我们需要改进的地方还有很多，所以，我们还是要理性和冷静地分析，然后制定合理的发展道路。

3.3房地产企业价值链分析

3.3.1房地产企业的价值链模型

以我国的房地产行业进行分析，综合考虑波特的价值链模型，我们可以得出典型的房地产企业的价值链模型（如图1）。

在了解房地产价值链的时候，我们要把房地产企业的各个活动分开归纳到价值链中的基本活动和辅助活动中。房地产在开发额过程中，还有很多东西也是必不可少的作为房地产企业运行不可缺少的，比如信息支持系统、资金支持系统等相关系统系统，共同支撑着房地产行业。

房地产行业同其他行业的价值活动也是大同小异的，大致也是一样的。当然，图1也只是一个简单的框架而已，并不能完全的用来概括房地产企业的价值链。因为企业的每个活动都还可以分为其他很多个部分，而且每个部分之间都还有相互之间的联系，病不能完全的分隔开。所以现在房地产企业需要做的就是给自己一个合适的定位，认清自己，找到一条适合自己发展的道路。

3.3.2房地产企业价值链基本活动

基本所有行业的价值链都一样，房地产企业也不例外，其价值链也由基本活动和辅助活动组成。

基本活动：

（1）内部后勤。凡事都要有个前后顺序，对于房地产而言，房地产再开发的时候，也可以说是开发之前，要先得到土地使用权。还有就是要对相应的地块做详尽的调查，这样才能确定该地段是否有发展饿的潜力，是否值得发展，如果盲目的发展，就会使企业面临风险，这并不是企业想要看到的结果，所以房地产开发之前一定要做好市场调研，做好充足的准备，这样才能顺利的开发。

（2）生产经营。所谓的生产经营就是指把土地等相关的投入物资变成商品的活动，在做好了前期调研和充足的前期准备工作后，接下来要做的就是开发，也就是项目的建设，他会涉及到很多单位，包含的活动也会比较多，在这个过程中，工程的质量自然是重中之重。

（3）外部后勤。到了这个时候，项目建设到了尾声，建筑即将完成，那么接下来要做的就是开盘销售，所以要提前做好相应的准备，不仅要找到一个合适的代理单位，还要做好相应的宣传活动，在这个信息发达的年代，宣传就显得尤为重要，初次之外还要办好产权证等相关证件。

（4）市场营销。经过了前面的销售准备，接下来就是正式的销售阶段，前期做的相关的策划都要开始实施，各种营销手段也要开始展开，选择合适的渠道，建立好的销售团队，各个部门要紧密合作，对于在销售中可以预见和不可以预见的问题都要做好相应的应对方案，争取做到对于出现的每个问题都能及时的解决。

3.3.3房地产企业价值链的内、外部联系

（1）在整个价值链中，活动众多，对于各个活动而言，它并不是独立存在的的，它也不能独立存在，他们之间必然有相互的联系，这也就意味着在房地产企业各个活动过程中，在做决定的时候一定要考虑全面，不然就会动一发而前全身，出现自己无法预料的严重后果。

（2）为了提升企业的竞争优势，有两种方法用来联系价值链的各项活动，第一就是优中择优，选择一个最好的方法来实施。然后就是各个活动之间充分协调。这个自然是最理想的方法，但是有时候并不是一定可以做的，这个时候就可以选择第一张方法。

房地产企业价值链的内外部联系想比较其他而言较为复杂，所以一定要明确的认知其中各个活动的联系，自己企业的不同就是同其他企业相比最大的竞争优势。

（3）房地产企业价值链的外部联系。对于房地产企业价值链来说，它不仅有内部联系，他也存在外部联系。房地产企业并不是独立存在的，与其他行业也都有交际。正式这些联系构成了发展的多样性。

3.4本章小结

本章从房地产发展的特点和现状入手，构建出了典型的价值链模型。然后了解了价值链的基本活动和辅助活动，对价值链有了更全面的了解。通过价值链的内外部联系认识到各项活动之间有着密不可分的联系。

最后，在基本了解了房地产企业价值链后，对各个过程进行细化，可以得到如图2更加清楚明了的价值链模型。

4房地产企业价值链优化设计

4.1房地产企业价值链目前存在的问题

在房地产最开始发展的时候，他们主要针对的只是当地的市场，政府再适当的进行调控。那个时候，拥有了土地使用权就相当于提高了市场竞争。但是，伴随着这个行业各项制度的日益完善，各个企业又处在了同一水平。因此在竞争的过程中也就出现了很多问题。

（1）房地产项目前期开发能力不足，这个问题主要显现再单个方面，分别是人才，土地，资金。很多企业都只关心自己拿到多少土地，却没有好好的利用，造成了相当一部分的浪费。资金的缺乏一直是小型企业的通病，这也就是有很多小型企业经常倒闭的原因。虽然几个年我国的专业人才明显增多，但还是不勾，其中大部分都在大型企业，小型企业还是人才难求，这也是他们发展落后的最基本的原因。

（2）规划设计方面，现在，房地产企业都只在盲目的开发，并没有做好足够的市场调研。那种地段适合那种户型，量是多少，就造成了户型开发的不合理，大量成房卖不出去，资金积压。

（3）物业管理问题，部分房地产企业再看待物业管理的时候并没有那么上心，他们不是很重视，这就犯了一个很大的错误，物业管理也很重要，它往往关系到一个企业的声誉问题。所以对于大多数企业应该得到足够的重视。

（4）对价值链各项活动的联系的认识不够。目前，很多企业在发展的时候，往往自看重自己的管理能力。具体就是辅助活动包括额相关活动的管理能力。但对于价值增值环节，去也并没有引起高度重视。在外包出去之后，没有考虑到各项活动之间的关联性，各项活动虽然互相独立，但却又是紧密联系在一起的。

4.2房地产的价值影响因素

任何一个事物都是不可能独立存在的。房地产企业也不列外，它在发展过程中也受其他很多因素的影响。所以要对各个因素有一个比较全面的了解，做好充足准备。这样在受气影响时就可以最快最优的解决。影响因素主要分为主观因素和客观因素。总的来说，有以下几个方面：

（1）地段决定商业地产的价值。在房地产开发之前，各个企业就在争夺土地使用权。为什么会出现这种情况，因为拥有一个好的地段对于企业来说非常重要。一个好的地段不仅各项设施齐全，各项活动都会比较便利。而且，地段好相应的销售价格也会相对较高，客户的购买能力也会不叫强。这样投资的回收周期也会缩短，市场竞争能力得到很明显的增强。

（2）商业规划。对于房地产企业而言，他的发展并不是盲目的，跟风式的发展。说想发展哪里就发展哪里，想开发什么就开发什么。并不是这样。一个房地产企业在开发之前，必须先做好充足的市场调研工作，在此基础上再做相应的规划，目标地段适合建设什么，要建成什么样的，才能满足相应群体的需求。所以要做好相应的规划工作，不然建好的房子卖不出，也只是白白的浪费，也会影响到企业的后期发展。

（3）建筑功能和形态。这个主要影响的是商业物业，对于不同的建筑，他的定位是不同的。对于大型建筑，他的各项功能的紧密程度就比较高，而小型的配合度就相对低。

（4）时间因素。房地产开发的建设周期和资金回收周期都会影响到企业价值，如开发周期过长或者资金回收周期过长都会在一定程度上降低价值。

4.3房地产企业价值链优化指标构建

价值链的优化并不是指其中某个单一活动的优化，而是对价值链中所有活动的共同优化，单一的优化不能代替总体的发展，只有共同优化，才能提升市场竞争力。

价值链的优化是各项活动的综合，在整个房地产开发的过程中，所有的活动都起着自己独特的作用，是其他职能所无法取代的，所以就要共同提升，企业才能全面发展。

通过对价值链的研究，我们可以得到企业优化的框架，在框架中我们可以看出它主要包括六个方面：前期开发能力、策划能力、规划设计能力、施工能力、市场营销能力、物业管理能力。

4.4本章小结

本章先从目前我过房地产价值链所出现的问题入手，考虑到影响价值链的各个因素。然后构建出优化价值链的指标方案，最后提出几个优化价值链的方案。

房地产企业是目前比较热门的企业，每个企业也都有着自己不同的发展方向么，侧重点。在这个飞速发展的时代，企业也面临着各种各样的挑战，各种问题，所以优化企业价值链就显得格外重要。只有更随着时代的步伐，才能在这条道路上越走越远，不至于被落下。企业都要给自己一个明确的定位，然后找到一条适合自己发展的道路。

5结语

文章从传统的价值链理论入手，结合房地产企业的发展特点，构造出了房地产企业的价值链。

通过对房地产企业的特点和发展现状的分析，得出了企业价值链模型。在此模型的基础上，进一步了解到了基本活动和辅助活动共同构成了房地产企业的价值链。并且各个活动并不是独立存在的，他们之间都有着各种各样的联系。

价值链不仅有着内部联系，同时也有着外部联系。只有当各项活动都得到优化之后，整个价值链才会最优。企业也才会有市场竞争力。

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