征迁管理工作面临的问题及建议——以福建省莆田市涵江区为例

莆田市国土资源局涵江分局　朱　珊



征迁管理工作面临的问题及建议
——以福建省莆田市涵江区为例

莆田市国土资源局涵江分局朱珊

[摘要]征地拆迁管理工作不仅关系到地方城镇化进程及社会经济发展的用地保障，更涉及广大被折迁群众的切身利益。近年来，在相关政策制度不断完善及群众法律意识逐渐提高等新形势下，社会对征迁管理工作提出了新的要求。该文旨在通过对莆田市涵江区内征地拆迁管理工作的调查分析，结合笔者多年基层国土资源管理经验，分析存在的主要问题，并提出进一步完善征地拆迁管理工作的相关对策和建议 。

[关键词]征地拆迁存在问题对策建议涵江区

随着辖区内城市规划的实施及工业化的推进发展,大量农村集体土地被征收，征迁管理工作日益成为国土资源管理的重要内容之一。为进一步规范征地程序，建立被征地农民合理、规范、多元保障机制，切实维护被征地农民的合法权益，促进建设项目尽快落地，本文结合辖区征迁工作实际情况，通过摸清辖区内征地拆迁工作基本情况及面临的主要问题，提出完善征地拆迁管理工作的对策及建议。

1　辖区内征地拆迁现状及特点

笔者调查了涵江区近几年的土地征收情况，结果是：2012年共征收集体土地1568.89亩，发放征地补偿额9762万元，涉及拆迁户1641户，拆迁面积约361620平方米；2013年征收集体土地 4835.52亩，发放征地补偿额 15521万元，涉及拆迁户1825户，拆迁面积约474500平方米；2014年征收集体土地 3757.93亩，发放征地补偿款 13633万元，涉及拆迁户1561户，拆迁面积359030平方米。从中可见，近几年土地征迁工作量大；涉及拆迁户多；发放金额较大；群众利益涉及面较广，这些客观上都需要区财政、国土、人社及乡镇政府等相关部门建立完善的资金监管制度及安置保障制度。

2　征地拆迁工作存在的主要问题

2.1群众对征迁补偿的期望值过高

随着网络通讯的不断发展及普及，涉及土地征收相关法律法规知识得到更广泛的宣传，但也有部分群众未能全面深入解读征迁相关政策，或一知半解，或断章取义，一方面维护自身权益的法制观念逐步提高，一方面又对征迁补偿期望过高，甚至提出超出政策允许范围的不合理要求，与现实之间存在较大差距。主要表现在：现行的征地补偿仅仅是对农民在征地前从事农业开发、种植时的收益进行补偿，而与土地将来的开发用途、地价升值没有关系，特别是房地产开发项目，群众因受领的补偿款与土地将来出让的价款或开发商出售商品房利润存在几十倍甚至上百倍的差距而感到心理不平衡。

2.2抢建抢种现象时有发生

在政府拟定土地征收方案阶段，部分当地群众闻声而动，为获取更多补偿款及安置面积，不顾有关部门的宣传和制止，违章搭建或抢种各类经济作物，特别是当地补偿较高的龙眼、枇杷、橄榄等果树，甚至出现种植覆盖面积超出土地面积等现象，给征地拆迁工作带来较大难度。

2.3征地程序的履行不够到位

在征地报批环节，主要还是侧重于告知有关农民集体经济组织及有关农民代表，部分农民集体组织单位未召开村民大会充分听取广大群众意见，造成部分群众不知情；在征地实施环节，征地前没有与被征地群众进行充分沟通和宣传解释工作，便采取强制性征地措施，激化群众矛盾，甚至出现未批先征、批少征多等现象，侵害了被征地群众的利益。

2.4失地农民剩余劳动力就业安置困难

目前失地农民就业面临的问题主要有：一是失地农民缺乏再就业培训。失地农民文化素质和劳动技能相对偏低，而且劳动技能培训滞后，再就业也没有纳入统筹安排，农民再就业难问题突出。许多农民转产后，主要从事一些技术要求不高的体力劳动。二是企业招工门槛抬高。现有企业对工人的专业、年龄、文化素质等有较高的要求，可失地农民普遍存在“两低一高”的现象（即文化素质低、劳动技能低、年龄偏高），给失地农民就业带来困难。三是就业竞争激烈。农村剩余劳动力释放速度加快，不断涌向非农产业，增大了就业压力。

2.5拆迁安置区审批及建设滞后问题

当前城市基础设施建设及一些重点项目的征地，大多都有涉及民房拆迁，并需要给予用地安置。但目前的做法是除了独立选址项目外，其他大部分项目安置用地并没有一并捆绑上报审批，而是另外以批次用地上报审批手续，这样就会导致安置区用地审批滞后。同时，另有部分安置房因建设施工单位原因或建设专项资金落实不到位等问题导致建设进度偏慢，不能按期交房，直接影响拆迁户回迁进度，并引起群众的集体上访，增加了新项目的征迁工作难度。

3　完善征迁工作的对策及建议

3.1做好被征地群众思想工作，引导群众正确理解相关政策

对被征地农民反映的征地补偿安置问题应高度重视，耐心宣传、解释和疏导，做好被征地单位和群众思想工作。特别是对房地产等经营性用地的征迁问题，应召集有关群众，充分说明经营性用地通过土地公开市场招、拍、挂出让，可实现价高者得及土地资源市场化配置等目标，政府的土地出让金收入可极大缓解区域内基础设施建设等资金压力，并取得有关群众的理解和支持。同时，按征地项目逐宗建立宣传跟踪及上访、回访登记卡，动态掌握群众反映的征迁热点问题及解决处理情况，切实维护被征地农民的合法权益。

3.2制定抢建抢种应对措施

对抢建的违章搭盖的应对措施：一是加大执法力度，力争把违法行为遏制在萌芽状态；二是以土地证或房产证为认定依据；三是以某个年度的航拍图或测绘地形图为依据，在图上有房屋的予以补偿安置，图上没有房屋的且是近年违法建设的房屋不予以补偿安置。对抢种现象的应对措施：一是坚决遏制抢种行为，在发布征迁公告后及时对地上作物进行登记，并以录相、标记号等方式记录保存，为下一步丈量评估提供依据；二是对部分一时无法认定为抢种的果树，可聘请农业、园林等有关专家进行现场勘验，判断是否为抢种果树，若认定为抢种果树一律不予以补偿。

3.3严格执行征迁政策，完善征地程序

严格依法依程序办理征地手续。在征地报批前，将拟征地的位置、补偿标准、安置途径等告知被征地单位和农民，并告知其听证的权利，在征地获省政府批准后，严格履行“两公告一登记”程序，进行阳光征地，接受群众监督，让被征地农民享用知情权，保障被征地农民的合法权益。在土地征收过程中，统一规范行为，做到二个“统一”：统一丈量标准，对土地、房屋、果树的丈量要求统一尺度；统一认定标准，对建筑物、构筑物，尤其是对临时搭盖、简易房、无证主房的认定要求统一标准。房屋拆迁补偿、安置方面，根据市政府统一制定的征地拆迁补偿安置标准，按项目制定《征地拆迁补偿安置方案》及《实施细则》，本着“依法征迁、合理补偿、妥善安置”的精神做好征地拆迁工作，兼顾国家、集体和被征迁人的三方利益。征迁补偿安置的依据、标准、程序和结果等，应全面做到征地信息公开透明，征地项目补偿安置档案材料都能在征迁完成后，按批次按项目逐一及时整理归档，主动接受查询和监督。征迁政策措施落实到位、信息公开透明、征地批后实施情况备案完整。

3.4探索多元补偿方式，解决农村劳动力就业及创收问题

根据“土地换保障”的思路，改变一次性货币补偿的办法，构建并实施多元化补偿新模式。在符合规划和用途管制前提下，可酌情预留一定比例的土地或配建一定面积的物业给被征地的农村集体经济组织，用于商业经营、房屋租赁、建设标准化厂房出租等有长期稳定收益、风险小的项目等；工业园区可探索企业税收按比例逐年返还给集体经济组织和被征地农民的措施；在项目业主和被征地农民自愿的前提下，可实行征地补偿款入股或土地折价入股，村集体和被征地农民根据合同约定，以股份分红或股份转让的方式获取收益[1]；引导村集体建立健全符合市场经济环境的集体经济机构，适度参与市场竞争；加强对失地农民的技术培训和职业教育，尽可能为失地农民推荐就业岗位，特别是工业项目，政府应积极协商企业优先聘用当地失地农民，并优先安排失地农民在企业周边从事饮食、便利店等服务业，解决失地农民的再就业和生活问题。

3.5试行先安置后拆迁，创新安置房选择方式

试行先安置后拆迁，可根据项目建设需要，合理预测一段时期内征地涉及的农民住房拆迁安置规模，认真编制征地拆迁工作年度计划，统筹规划并适当超前建设一批安置用房，用于被征迁农民的安置[2]。征地拆迁工作年度计划经审核后，作为年度安置房报批依据。年度计划应当包括上一年度和当年度集体土地上房屋拆迁的项目数量、名称、选址、被拆迁建筑面积、拆迁户（家）数、安置房选址、建设情况等基本内容。

安置房选择应打破在本村集中建设安置房的旧模式，如：2015年我区高新技术面板征迁项目，增加了货币安置补偿款购买商品房的办法，即：其货币安置补偿款可选择购买辖区范围内已办理商品房预售许可证并已封顶或竣工的商品房，在办理《商品房买卖合同》备案登记后，由征迁人按照被征迁人所购买的商品房建筑面积给予购房补贴，购房补贴一并计入货币安置补偿款，直接作为购买商品房的成交价款，并享受契税、户口及入学的优惠政策。除该模式外，还可实行利用其他项目剩余安置房自主选择安置及政府回购商品房用于被拆迁安置等方式。

参考文献：

[1] 陈明. 农村产权制度创新与农民土地财产权保护[M]. 武汉：湖北人民出版社, 2006.

[2] 刘祥琪. 我国征地补偿机制及其完善研究[D]. 天津：南开大学, 2010.