西城区社区商业发展研究

北京市西城区委党校 谢惠 张晓光

西城区社区商业发展研究

北京市西城区委党校 谢惠 张晓光

社区商业是社区建设的重要内容之一，发展社区商业对于改善居民生活、提高居民生活质量具有十分重要的意义。近些年，北京市西城区的社区商业建设取得了较好的成绩，但与西城区居民日益增长的物质、精神、文化方面的需求，以及北京建设国际一流宜居之都的要求相比仍然存在较大差距。本文针对西城区目前社区商业在区域发展不平衡、集约化水平不高等方面存在的问题提出几点建议。

西城区 社区商业 现状 建议

1　引言

社区商业兴起于20世纪50年代的美国，随后在其他西方发达国家逐步发展起来。社区商业是以居住区的居民为主要服务对象，以便民、利民和满足居民生活消费为目标，提供日常生活需要的商品和服务的属地型商业，是以满足和促进居民综合消费为目的的商业类型。

社区商业主要服务于本地居民，为居民提供日常生活所需，因其服务半径有限，社区商业具有顾客属地性、消费便利性的特征。与其他商业形式相比，由于客源的稳定性，社区商业还具有以下四个鲜明特征。

一是业态配套性。社区商业主要为社区居民提供日常生活所需，其业态的生活配套特点明显：在一般社区内都配有大中型超市、便利店、餐饮店、理发店、美容美发店等；在一些较大的社区还配备银行、邮局等设施；在部分新建的中高档社区，书店、宠物医院、咖啡店、茶庄等业态也融入其中，进一步完善了社区的商业配套系统。

二是邻里和睦性。社区商业有相对固定而稳定的客群来源，使得经营者和居民之间比较熟悉，能建立起一种邻里式和谐关系，使社区商业的服务更具亲和力。

三是盈利稳定性。由于客源及日常生活所需的稳定性，决定了社区商业的盈利水平受外界其他因素影响较小，盈利相对稳定。

四是供需依赖性。一方面，对于社区商业而言，由于客源稳定，其对社区居民在提供生活所需上具有较高依赖性；另一方面，社区居民因距离优势对社区商业产生消费依赖性，两者之间存在供需依赖性。

相对于西方发达国家社区商业的发展，我国社区商业起步晚。但是，在国家发改委、商务部等政府多个部门的重视与指导下，我国的社区商业建设，尤其在规划方面已取得显著成绩，并保持良好的发展态势。随着现代商业经济的发展，社区商业的发展已经成为城市经济发展的一个亮点。

北京作为国家首都及特大消费城市，早在2005年3月已发布《2005年北京市流通业分类指导目录》，其中，社区商业被列为未来商业发展和吸引投资的重点之一。近年来，北京市按照打造“一刻钟社区服务圈”的要求，加大社区商业中心建设，在满足和激发居民日常生活消费需求方面取得很大进步。根据北京市商务委员会发布的数据显示，2011年北京市的社区商业消费已经占到社区零售总额的一半。北京的社区商业正在从满足居民基本需求的初级阶段向安全、便利、规范的高级阶段发展。

2　社区商业在西城区经济社会发展中的地位和作用

社区商业直接服务于社区居民，是满足居民日常生活所需的重要渠道，也是城市商业的重要组成部分。社区商业建设不仅是商业发展工程，更是民心工程、安民工程。发展与居民生活环境相协调的社区商业，是居民安居乐业的必要条件，也是现代化城市的一个重要标志。

2.1社区商业是城市功能的重要组成部分

社区商业的发展是城市发展的一个重要组成部分。西城区作为首都功能核心区，除拥有繁华的城市中心商业街，国际品牌云集的大型商业中心、“一站式”服务的SHOPINGMALL以外，还需要有能为广大居民提供日常生活所需的高质量商品、多样化服务的社区商业中心。社区商业位于城市商业金字塔最底端，与居民日常生活联系最紧密，它主要针对社区居民日常生活所需提供服务，与社会稳定和城市发展密不可分。西城区人口众多，人口密度大，每平方公里有两万到三万人，建设与人口发展相适应的环境优美、功能齐全、服务便捷的社区商业，是西城区城市发展水平提升的重要标志之一。

2.2社区商业为居民生活提供便利

根据2012年数据分析显示，西城区城镇居民家庭人均年消费性支出的构成中，食品支出占比（恩格尔系数）位列第一，为30.47%，远超过位于第二位的教育文化娱乐服务（18.33%）及第三位的交通和通信（14.43%），如图1所示。

从西城区城镇居民家庭的消费看，粮、油、蛋、奶等生活必需品和日用消费品支出占比最大，购买次数与数量最多；同时，西城区的老龄化程度较高，60岁及以上人口占总人口的19.11%。借助大数据，社区商业能够准确而全面地了解社区居民的需求动态，通过科学组织商品种类、合理提供服务内容，充分发挥贴近居民消费的独特优势，让居民的日常消费需求在社区商业中得以满足。社区商业的发展不仅节约购物时间，降低购物成本，又避免长途驱车的麻烦，尤其可为老年人生活提供便利。

2.3社区商业能缓解城市交通压力

北京市的交通拥堵现象日益严重，全市交通道路90%以上处于饱和或超饱和的状态，公共交通也不堪重负，居民出行的时间成本越来越高。据中科院发布的《2010中国新型城市化报告》，我国内地城市中北京市以上班平均需要花费时间达52分钟而位居首位。

图1　2012年西城区城镇居民家庭人均年消费性支出的构成

西城区地处北京城市核心地段，商业繁荣，区域内集聚了西单、复兴商业城、庄胜百货、菜市口百货等大型商业中心，对全北京市的消费群体具有很强吸引力。为日常生活所需，人们必须驱车到区域商业中心购物，不仅给居民生活带来不便，也会加剧交通拥堵。而社区商业将商业设施建设在社区附近，居民只需通过步行或骑自行车等绿色出行方式就购买到所需商品，不仅节省时间、节能环保，更是缓解驱车到区域商业中心购物带来的交通压力。

2.4社区商业拓宽了居民的就业渠道

社区商业属于服务性行业，发展社区商业可吸纳大量城市劳动者就业。一些发达国家服务业的从业人员很多就集中在社区服务业上。据有关统计，北欧部分国家在社区服务业的从业人员占比高达40%以上。而我国社区商业普遍都处于发展初期，发展空间很大，大力发展社区商业可以吸纳部分城市劳动者以及外来务工人员。目前，在京津冀一体化背景下，北京市将疏解非首都功能，部分不符合首都功能的产业被转移到河北、天津等地。西城区位于北京核心区域，其中，多个劳动密集型的批发市场如动物园服装批发市场、天意小商品批发市场等将逐渐疏解出去，部分劳动力并不会随着产业的转移而转移，由此会产生大量闲置劳动力。借此契机大力发展与提升社区商业，将会吸纳部分因疏解非首都功能释放出的城市劳动者就业，拓宽城市居民的就业渠道。

3　西城区社区商业的发展现状

3.1西城区社区商业建设发展的基本情况

西城区地处北京市核心区域，是首都功能核心区，土地总面积50.7平方公里，下辖15个街道，255个社区。2012年末，常住人口128.7万人，其中60岁及以上人口占总人口的19.11%。从社区分布的地理位置上看，以长安街为界，北区明显多于南区；从社区数量分布上看，北区各街道社区数量分布相对均衡，而南区主要集中在广安门、白纸坊街道一带，如表1所示。因地处北京老城区，历史风貌受到严格保护，以及区域经济发展不均衡等原因，西城区的新旧社区分化明显，老旧小区，尤其是平方社区占一定比例。

表1　西城区15个街道的社区数量分布情况

西城区政府一直致力于社区商业建设，尤其是在居民最基本的生活服务方面加大建设力度：2010年以来，在便民服务基本功能方面不断加强菜篮子、早餐工程的推进，解决居民对买菜难、吃早饭难的集中需求；2014年，西城区发布生活性服务业三年行动计划，将在三年内实现每个街道每平方公里至少形成一个百姓生活服务中心，实现255个社区商业便民服务全覆盖，西城老百姓将实现“小需求不出社区，大需求不远离社区，紧急需求不出家门”； 针对中心城区商业经营成本高、面积小等局限，对于短期内无法找到合适经营场所的社区，采取便民蔬菜车的方式提供服务。经过几年努力，西城区社区商业建设取得明显成效：从2010年至今，西城区新建和改造便民菜店38家，新建早餐规范店35家，商务部早餐示范工程固定门店达到92家。区域内共有以七大类（早餐、菜篮子、再生资源回收、便美发美容、洗衣洗染、家政服务）业态为主的生活性服务网点7669个，总营业面积超过68万平方米，平均千人拥有5.8个网点，人均商业面积1.17平方米。继服务周边8个社区近3.6万人的西长安街百姓生活服务中心营业后，牛街、北线阁等百姓生活服务中心也相继开业，社区居民在家门口就能享受到购物的便利，深受居民欢迎。

3.2西城区社区商业发展的特点

随着北京市城市商圈的发展与完善，西城区众多商业中心在服务全市居民的基础上，也提升了周边社区居民的购物品质。依托现有的区域商业中心，在区政府相关部门、各街道以及社区居民的共同努力建设下，西城区社区商业得到进一步发展，并呈现出以下几个特征。

一是社区商业基础配套设施趋于完善。社区商业基本上能满足居民日常生活的各种消费需求，便利化程度也逐渐提高，特别是西城区政府百姓生活服务中心的建设，以及规划2015年在全区建设7000余便民服务网点，涉及西城区老百姓的早餐、家政、买菜、家电维修等，各种便民服务的需求基本得以满足。

二是社区商业业态结构日趋多元化。除西城区政府全力打造的七大类便民生活性服务业外，其他一些商业业态如幼儿教育、老年活动休闲中心、会所、专卖店、药店、邮局、银行等业态也逐渐在部分社区出现。这种多元化的商业业态布局提高了社区居民的生活质量，乃至整个社区的品质。

三是社区商业服务水平逐步提高。从街边夫妻店的1.0版本，到大型商业综合体的2.0版本，再到以小品牌的便利店和生活服务项目进入社区为代表的社区组合形态的3.0版本，随着电子商务的进一步发展，以电商送货上门服务为特点的社区商业的4.0版本已来势汹汹，这四种形态在西城区社区商业发展的空间上并存。从发展趋势看，街边夫妻店的数量已逐渐减少，并呈递减趋势，而社区商业3.0版本和4.0版本将会逐步提升，进一步提高社区商业服务水平，方便社区居民的日常消费，特别是对于部分老旧小区中行动不便的老年人非常重要。

3.3西城区社区商业发展存在的问题

西城区社区商业的发展虽然取得较好成绩，提高了社区居民的日常生活便利度。但西城区作为首都功能核心区，社区商业的发展现状与北京建设国际一流宜居之都、与人民群众日益增长的物质需求、文化需求等方面还存在一定的差距，西城区社区商业的均衡化、多样化、连锁化以及现代化方面亟待提高。

3.3.1社区商业区域内部发展不均衡

由于区域经济发展不平衡，西城区既有收入水平相对较高的新社区，也有部分老旧社区，甚至平房社区。相对于配套齐全、品质较高的新社区，老旧社区的社区商业整体发展滞后，业态明显缺乏，在空间发展上也受限，两者之间差距较大。城市中心的一些平房社区，如展览路的南营房社区、天桥街道的香厂路社区，因物业设施和交通限制，加上平房区外来人口多、居民收入水平低、商业基础配套设施差等原因，社区商店基本上都是路边店、夫妻店，另外还有大量以游商、地摊等不正规的商业形态，这些规模小、盈利水平低的商家，缺乏现代管理制度与管理手段，给社区的治安管理、环境卫生等方面带来挑战。

3.3.2社区商业业态多样化尚未实现，业态配置不合理

目前西城区社区商业基本能够满足居民的日常生活所需，但从总体上看，行业分布仍显不足，不能提供集餐饮、交际、休闲、购物于一体的多功能乃至一揽子的商业服务，不能满足居民从物质到精神层面不同层次的需要。随着居民生活水平的提升与需求的多样化，居民渴望更多的新服务：如，年轻人相对集中的社区对咖啡店、早教机构、健身房等时尚行业的需求较大；老龄化程度较高的老旧社区对老年人餐饮、养老与休闲的需求较大。另外，从社区商业的行业分布看，业态配置尚不合理，尤以餐饮业最为集中，其他行业数量偏少。如牛街东里社区周边分布着餐饮、牛羊肉市场、美容美发、房屋中介、超市、菜市场等40余家商户，其中餐饮就占到7家，数量居社区商业之首。

3.3.3连锁品牌进社区比例较低，集约化程度不高

连锁经营作为一种现代化的商业经营模式和组织形式，具备良好的制度优势和效益优势，被认为是第三次零售商业革命的标志。西城区社区商业经过多年积累，在部分行业如超市（便利店）、餐饮等出现一批连锁企业如物美、好邻居、肯德基等，甚至部分京城老字号企业，如护国寺小吃、庆丰包子铺等也通过连锁店的形式抢占社区战场。但从总体上看，连锁品牌进社区的比例不高，在其他行业如菜市场、再生资源回收、水果店、家政服务等方面，多年来一直处于粗放经营的状态，行业内缺乏龙头企业的带动，没有形成品牌连锁经营态势，呈现出“小、散、杂”的经营特征。集约化经营水平不高、市场集中度低的商业模式，抵抗市场风险能力弱，难以用规模利润抵补高额店铺租金，常发生门店倒闭、经营内容更替的现象，给居民消费带来不便，也导致社区商业的供应水平与区域经济社会发展相脱节，制约社区居民生活品质的提升。

3.3.4社区商业电子商务等新兴手段贡献有待提升

西城区社区商业中企业规模小，经营模式传统，居民在实体店中购物以现金交易为主。相对于借助电子商务等新兴手段兴起的社区商业4.0，通过开展O2O——“线上电子商务+线下物流配送”服务模式，在服务能力方面拉开与传统经营的差距。如北京市东城区在2012年就已启动的“181”菜篮子便民服务平台，是集物联网、云计算机、电子支付等科技和各界资源为一体的新型平台，采用O2O服务模式，为社区居民医疗、交通等十大类核心服务提供最大的便利。西城区部分街道也加强社区电子商务连锁菜店等建设，从总体看，在电子商务等新兴科技手段利用方面，无论是在电子商务服务企业的数量方面，还是在服务领域的广度方面，均未达到合理的水平，有待进一步提高，提升社区商业的服务能力。

4　西城区社区商业建设发展的建议

社区商业是社区建设的重要内容之一，社区商业的发展对于改善居民生活水平、提高居民生活品质具有意义重要。据统计，在发达国家，人们消费支出的60%发生在其所生活的社区，而中国目前整体水平不足30%。随着西城区居民恩格尔系数下降到30.7%，人均GDP水平达到34697.53美元，西城区居民消费需求有了新的发展动向：一是居民生活方式由基本需求保障向追求品质生活转型，社区消费不拘泥于简单的“衣食住行”，而是要求物质消费与精神消费有机融合；二是随着居民生活水平的提高和信息技术的快速发展，越来越多的消费者，尤其是年轻人加入到网络消费行列。伴随着电子商务的进一步发展，居民足不出户就能实现包括购买生活需求品在内的一切购物活动在网上就能完成。

目前，在京津冀协同发展的大环境下，北京对非首都功能实施“控增量、疏存量”的政策“组合拳”，共同助力首都经济结构和空间结构优化调整。北京市商务委员会公布了商务领域的禁限内容，包括批发和零售业在内的，以及不符合要求和相关规定的有关家庭服务等方面的设施将禁止新建和扩建，但对于保障民生和城市运行方面仍以居民需求为出发点，在涉及居民最基本的生活保障如农产品批发市场、社区菜市场以及在城市运行及民生发挥重要作用的方面不会“一刀切”等，足以证明政府对社区商业建设的重视程度。

结合居民消费需求新动向、在京津冀协同发展疏解非首都功能的背景下，西城区应做好社区商业的整体布局与规划，对现有的商业网点进行系统性、科学性的整合，进一步完善与提升社区商业，构建现代社区商业网络，从而满足社区居民的日常生活所需，提高居民生活质量。

4.1强化政府对社区商业网点的布局与规划

针对区域内部社区商业差距过大问题，应强化政府对社区商业网点的布局与规划，对于基础较好的社区，在保持现状的基础上，通过完善行业标准和规范体系，利用市场规律进一步提升商业水平；对于一些老旧小区，特别是城市中的平房社区，应借助京津冀协同发展机遇，在疏解非首都功能过程中，通过行政手段，对社区商业发展相对落后的区域有所倾斜，充分利用产业疏解腾退出的空间，对社区商业进行重新规划与布局，同时要严格按照北京市商务委员会公布的商务领域的禁限内容，对不符合通用要求的家庭服务、不符合卫生规范要求的理发及美容服务、不符合经营规范要求的家用电器修理等相关的社区商业实行禁限，保障居民最基本的生活服务所需，均衡区域内社区商业的发展。

4.2因地制宜发展社区商业，完善商业配套设施

社区商业是为居民服务，为居民提供便利。由于各社区发展基础不一致，社区商业发展也各具特色。应借助大数据，对各社区居民的基本情况进行摸底，根据各社区的居民构成情况、居民的消费水平等条件，引导相关行业进行布局，配备与之相应的社区商业模式，提供相匹配的社区商业。如在年轻人较多的区域，要加大对教育资源、健身、鲜花等时尚行业的引入；而在老龄化程度较高的社区，要增设为老年人服务的商业设施，如老人餐饮、养老休闲、理发店等。在满足居民日常生活所需外，要进一步完善社区商业配套设施，发展社区商业的服务功能。现代化的社区商业，应根据不同消费者消费需求，体现商业购物、休闲、服务的多样性，满足居民从物质需求到精神需求的商业服务，以提高居民整体生活质量、营造高品质的生活。

4.3鼓励和引导连锁品牌，特别是老字号企业参与社区商业的建设

国外社区商业的主体是连锁经营的商业企业，连锁企业以其良好信誉、统一管理方式，可以获取连锁经营的规模优势，对社区居民也具较强吸引力。针对社区商业服务网点规模小、水平参差不齐的现状，政府应重点扶持龙头企业走连锁扩张的道路，通过连锁企业发展特许加盟，鼓励和引导连锁品牌企业进社区，将街边“夫妻店”整合为标准的、消费者购物放心的连锁便利店，培养社区商业成为各品牌连锁企业征战市场的真正“腹地”，一改过去“脏、乱、差”的形象。充分发挥西城区丰富的老字号资源，加大老字号连锁企业进社区的力度，在为居民提供便利性、保证服务质量的基础上，推动老字号的传承与发展。通过品牌连锁企业进社区，促使社区服务网点从小规模、分散型经营逐步向规范化、连锁化、集约化经营转变，提高社区商业服务的便利度和安全性。

4.4利用互联网技术，提升社区商业服务水平

随着电子商务和物流业的快速发展，部分电商以互联网思维转型升级，借助于现代科技手段，推动线上线下融合发展为居民提供服务，社区服务O2O模式成为社区商业发展的新引擎。根据有关统计，2010年到2014年期间，中国本地生活O2O市场规模增长近6倍，预计2015年将达3091.8亿元。社区商业结合互联网技术，利用网络平台，不仅可以缓解企业经营发展受空间限制的问题；同时，通过提供线上下单，快递送货上门等服务，既能帮助年轻人在快节奏的生活中节省大量的时间和精力，也能为一些行动不便的老年人提供便利。因此，西城区商务部门应加大社区商业电子商务的发展力度，积极争取北京市商务委员会的大力支持，引进包括“181”菜篮子服务平台在内的电子商务的建设，同时，还应鼓励有条件的企业发展电子商务，建立社区客户需求信息系统，通过大数据分析及资源整合，提高社区商业的服务水平。

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