基于产权视角下住房保障资源配置的公平性研究——以经济适用房为例

汪洋　赵静　施学佳



基于产权视角下住房保障资源配置的公平性研究
——以经济适用房为例

汪洋赵静施学佳

保障性住房由于其产权界定的模糊性和产权配置模式的复杂性，导致了保障性住房权益模糊、住房资源配置不公平以及低效率等种种问题。目前，我国当下现行多数城市的经济适用房管理办法也有此现象出现，由于经济适用房在产权初创阶段的残缺性和隐性化，在公共权力退出阶段时，其产权从残缺性转为完整性的过程中会导致住房保障出现不公平现象，住房者权益受到损害，而社会的再分配体系也会加深贫富差距，间接加剧社会矛盾。本文以经济适用房的住房保障资源分配不公平现象为研究主体，利用科斯定理中的产权理论为分析工具，浅析公共物品在产权界定模糊下所导致的资源配置不公平现象的内在机理，并给予相应的建议和解决方案。

产权理论 经济适用房 资源配置 公平性

产权界定越明确，财富被无偿占有的可能性就越小，产权的价值就越大。［1］本文基于产权界定视角下以经济适用房为研究背景，浅析产权界定模糊下住房资源配置的不公平现象。保障性住房一直因其产权界定模糊而导致住房保障资源的不公平性和低效率性。经济适用房是一种销售型保障性住房，其面向群体是社会中低收入家庭，通过政府相关经济适用房政策补贴办法来解决中低收入家庭住房压力的困境，对我们构建和谐社会也有一定的促进作用。经济适用房的供给端一直是政府，政府通过出让房屋土地使用权获取一定收益，根据我国传统经济适用房管理相关办法规定经济适用房在5年内不准直接上市，而对于5年后上市相关收益分配问题界定模糊以及经济适用房转变为商品房具体细节没有清晰化，［2］经济适用房的实际价值就并没有被完全私有化和公有化，间接产生了资源配置的不公平和低效率。随着经济适用房的逐步上市交易，政府和购房者之间收益分配机制的模糊不清将会大幅度影响经济适用房成功市场交易以及保障住房资源的合理配置，而无论是经济适用房上市后收益分配机制模糊还是经济适用房直接转化为商品房具体细节不明而使住房者利益受损，其问题关键还是在初创阶段没有建立明确的产权关系，没有清晰地界定人与财产的产权关系。因此，如果产权界定问题不能得到很好的解决，将会影响经济适用房的建设与管理，甚至会影响到我国城市住房保障体系的建立，同时也会导致住房保障资源配置不公平习惯，而经济适用房的产权是解决收益分配和避免出现住房保障资源配置不公平现象的基础。

一、产权界定模糊下住房资源配置的不公平性现象

经济适用房因其产权界定的模糊性以及产权配置模式的复杂性导致了住房资源出现严重的不公平现象。住房保障的基本目的就是让社会所有阶级人都能居有定所，不再为住房高额费用而困扰。经济适用房的建设正好解决了中低收入家庭虽买不起商品房但同时又迫切需要改善居住环境的住房需求，经济适用房无论从价格、面积、设计、装修以及物业管理都受到了中低收入家庭的一致认可，经济实惠是经济适用房的基本标签。［3］住房福利问题一直是一个国家和谐稳定的重要因素，因此住房问题政府也一直给予高度重视，尽量避免由于福利分配导致或加深社会不公平现象。而我国在多数城市的经济适用房的管理办法中，由于其产权创设阶段的残缺性和隐性化，在公有权利退出阶段时，经济适用房产权从残缺性转为完整性的过程会导致住房保障有失公平的问题显化，社会再分配体系加深贫富差距。［4］如果没有界定住房产权，长期租赁房屋的租赁者就无法获取由于经济快速发展给房屋增值所带来的红利，即获取房屋的资产性收入，房屋价值由于经济快速发展增加的收益分配问题会慢慢制约经济适用房上市，住房保障资源配置出现低效率和不公平性现象。

二、产权界定模糊背景下资源配置不公平现象的解决方案

产权界定模糊下住房资源配置出现的不公平现象可以通过共有产权政策目标来实现，其中可以从以下两个方面进行考虑：

（一）住房产权完整化、清晰化

经济适用房属于销售型保障性住房，其市场特点属于经济实惠、物美价廉保障住房，因为政府提供经济适用房的建设就是为了解决社会中低收入家庭住房难问题，政府在建设经济适用房时更是配套了许多优惠政策，如经济适用房的价格形成就只包括征地和拆迁补偿等所支付的征地和拆迁安置补偿费用，不含有土地出让金建设项目的行政事业性收费减半征收。［3］政府在提供保障性住房中，所作出的贡献并没有被市场完全显现化和价值化，简单地说就是政府提供土地的市场价值不能或者说不能完全成为经济适用房资产价值的一部分。随着市场经济的快速发展，房屋产权的界定模糊和产权配置的复杂性就会导致住房保障资源出现不公平现象。所以，依赖共有产权制度，实现住房产权完整性，弱化资产累积所带来的收入分配不公现象，才能从根本上解决由于房屋产权界定模糊所导致的住房保障资源配置的不公平现象。

（二）公有权利和私人权利合同化

公有权利和私人权利合同化保证了住房产权的相对稳定，双方行使住房产权权利从行政法律关系过渡为合同法律关系，通过更为明确的合同条款使住房产权界定清晰、完整。对于经济快速发展而使得房屋增值的收益分配以及私人权利转让共有产权份额问题的处理，公有权利和私人权利可以借鉴合同法将两者建立有限责任关系，通过合约规定房屋增值收益分配份额以及私人权利转让共有产权的转让对象和转让方式。

三、结语

住房是人类维持生存的最基础工具，对其公平配置是现代社会公平的基础，也是构建和谐社会的重要环节。本文选取经济适用房为研究对象简单分析了产权界定模糊所导致的住房保障资源配置的不公平现象，并给予了相应的建议和解决方案，力争优化住房保障资源配置的公平性和持续性，为当下多数城市经济适应房管理办法提供参考意见，最大力度地避免保障性住房由于其产权界定的模糊性和产权配置模式的复杂性，而导致了保障性住房权益模糊、住房资源配置不公平以及低效率等种种问题，创造一个更加美好的住房环境。

（作者单位为安徽财经大学经济学院）

［1］巴泽尔.产权的经济分析［M］.上海：三联书店，1997：18-22.

［2］曾亚萍，吴翔华，聂琦浪.共有产权经济适用房的退出机制研究［J］.改革与战略，2010.

［3］徐红.经济适用房产权界定与价格［J］.中国房产信息，2005（09）.

［4］吕萍，修大鹏，李爽.保障性住房共有产权模式的理论与实践［J］.城市发展研究，2013.