浅析新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

高　娟（安徽水利开发股份有限公司，安徽　蚌埠　233000）



浅析新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

高娟（安徽水利开发股份有限公司，安徽蚌埠233000）

房地产行业是我国的热门市场，尤其是投资性房地产，近年来备受人们的关注。会计工作是投资性房地产企业生存发展中的重要部分，新会计准则的实施，对其会计政策产生了一定的影响。为促进投资性房地产行业的健康发展，企业还需加强对新会计准则及其对会计政策影响的认识，为自身发展创造更有利的条件。本文就新会计准则对投资性房地产会计政策的影响进行了研究。

新会计准则；投资性房地产；会计政策；影响

前言

为满足我国经济发展需求，国家制定并实施了新会计准则。这一准则的推行，在我国各领域产生了巨大的影响，投资性房地产行业因自身会计政策的特殊性，也受其影响较深。投资性房地产在社会经济活动中具有重要作用，能够带动商业投资，促进经济发展，因而，新会计准则对其会计政策影响方面的研究至关重要。

1　投资性房地产相关概述

投资性房地产是指地产商为了获取房屋租金及房屋固定资产增值所持有的房地产［1］。投资性房地产主要包括已经出租或是准备增值后转让的建筑及土地使用权。一般来说，企业所拥有的准备用于经营和出租的建筑物，经过董事会书面决议，明确其短期内持有意图不变的房产，即使并未签订租赁协议，也可以认为其是投资性房产。投资性房地产具有三方面特征（如图1）。

图1　投资性房地产特征

①投资性房地产属于企业的经营活动，会计核算中，需要通过“其他业务收入”、“其他业务成本”实现投资性房地产的租金及处置核算。②其用途、目的等与一般的房地产并不相同，具有一定的特殊性。③投资性房地产的主要持有目的是为了获取租金和资本增值，具有可以单独计量和出售的特征。

2　新会计准则对投资性房地产会计政策的影响

2.1在会计计量方面的影响

新会计准则中对投资性房地产的后续计量进行了明确规定［2］。尤其针对公允价值计量模式，提出了更高的要求，规定只有在保证投资性房地产符合新会计准则两大条件的情况下，才能够在后续计量中运用公允价值计量模式。第一个条件，是要求这一投资性房地产，能够拥有相对活跃的交易市场。第二个条件是能够获得即时市场信息，以供及时调整相应策略。

公允价值计量模式能够将投资性房地产的真实盈利能力、资本情况以及企业的综合竞争水平充分反映出来，有利于企业根据实际情况适当优化自身发展策略。在实际应用中这一计量模式也存在一定的困难，主要是由于我国市场体系并不完善，能够从市场上获取到的同行业企业交易信息较少，且一些企业为了能够在市场中占有一定地位，不愿意将自身信息公开，导致投资性房地产市场的交易信息量难以满足公允价值实现条件。新会计准则中对投资性房地产会计计量模式应用条件方面的规定，要求其能够获得更加可靠的市场交易信息，这就会使房地产企业能够更加客观的分析自身情况，准确定位自身所处市场地位，并对公允价值进行更加科学的评价和估算。在现有市场环境中，新会计准则中的这一规定还较为难以实现，无法满足公允价值计量模式的应用要求，因而，目前急需针对投资性房地产的会计政策中的会计核算模式展开研究，积极寻找更加适合目前市场环境以及新会计准则实施下投资性房地产会计核算要求的会计核算模式。

2.2在税收方面的影响

新会计准则的实施，也在投资性房地产税收方面产生了影响。成本价值核算下，税收对企业价值的关系发生了变化［3］。虽然从表面上看，仅仅是两者联系出现了变动，但是实质上，企业整个经济链都已经被改变。例如在新会计准则还没有正式实施前，投资性房地产企业主要运用传统成本计量模式，每期需要对固定资产折旧费及必要资产损失费进行提取和摊销，以达到抵消税收的目的。这一工作只需在本企交税之前完成即可。而新会计准则实施之后，推行公允价值计量模式，要求投资性房地产企业能够具有持续可靠的支撑资金，不再支持固定资产折旧以及必要资产损失费的摊销，企业失去了大量的抵消税项，一定程度上，提升了其税收压力，导致企业价值降低，经济效益减少。但若是依旧采用原有的成本计量模式，又无法落实国家实施的新会计准则，因而还需要企业在发展过程中，尽可能的优化税收与企业关系，保证企业经济效益的实现。

2.3在企业业绩方面的影响

新会计准则的实施，在投资性房地产企业业绩方面产生了一定影响。在这一准则未实施之前，企业采用传统成本计量模式，只需考虑企业成本，不需要关注房地产市场中的房价变动情况。无论房价变动情况如何，都不会对企业的实际成本和业绩产生较大影响。而新会计准则实施后，要求企业采用公允价值计量模式，虽然这一模式的运用对企业报表的科学性进行了优化，但实质上，企业内在价值并未发生任何变化，再加上房地产市场中房价的变动对公允值的影响较大，因而企业业绩也会受到房价影响，产生一定的变化。例如在房地产市场中房价上涨，则在新会计准则实施中，投资性房地产企业的资产和利润会得以上升，若是房地产市场中房价下降，则在新会计准则实施下，投资性房地产企业则会出现账面损失，致使资金链处于不断的变动中，增加资本变动，企业资产和利润会受其影响，并导致企业业绩下降。因而，为保证投资性房地产企业的健康发展，在新会计准则实施的情况下，企业应采取相应措施，尽可能的避免这一准则实施中对企业业绩的消极影响因素。

3　投资性房地产对新会计准则影响的应对措施

3.1发挥新会计准则积极影响

新会计准则的实施对于我国各领域发展都具有重要意义，对投资性房地产行业也是如此。投资性房地产企业在发展过程中，应充分发挥新会计准则的积极作用，根据实际情况，对企业会计政策进行适当的调整。

（1）转变企业原有会计制度，由于新会计准则在计量模式方面进行了明确规定，因而，投资性房地产企业需要重新考虑会计计量、公允值评估等方面的制度规范，重新制定符合新会计准则的规章制度。例如昆明百货大楼股份有限公司，某年年初投资性房地产价值为4623.30万元，超出账面价值3264.75万元，纳税金额在1077.37万元，在当年年末根据新会计准则要求，对会计工作相关规章制度进行完善，并运用公允值计量方式，计算年末投资房地产公允价值为64974.80万元，超出账面价值49305.72万元，纳税金额在12326.43万元。最终年度报告显示，通过这一政策的调整，搞公司所获净利润增加了34204.54万元。

（2）由于新会计准则实施后，企业抵消税项减少，一定程度上影响了企业的经济效益，但是公允值计量模式能够在企业资产管理方面发挥良好效果，因此，企业需要严格执行这一准则，切忌因小失大。例如沱牌曲酒当年年报显示，其整体非非常性损益为-2574882.49元，其中，因采用公允值计量模式而产生的损益为54590.92元，仅占极小部分。而在这一计量模式运用下，其投资性房产期末价值却达到了186446008.63元。

（3）会计人员是会计工作中的重要组成，与新会计准则的切实执行和执行效果有直接联系，投资性房地产企业还需加强对本企业会计人员的培训，加强新会计准则的学习，提升其业务水平，充分发挥新会计准则对投资性房地产的积极影响。

3.2注重市场交易信息的获取

新会计准则的实施面临的主要困难就是经济市场体系不完善，能够获取的房地产市场交易信息较少。因此，投资性房地产行业应加强对这一方面的重视，建立健全市场交易管理制度，降低市场准入标准，提升市场交易活跃度。同时，借助现代化信息技术手段，建立投资新房地产行业信息公共平台，及时发布市场交易最新信息，为各企业提供信息获取、交流的平台，方便企业科学评价、估算公允值，充分发挥公允值计量模式的作用，提升新会计准则的可操作性。

4　结论

新会计准则的实施在会计计量、税收、业绩等方面，对投资性房地产企业的会计政策产生了一定的影响。要想在新会计准则实施背景下实现快速发展，企业还需以积极的态度主动应对这一形势，充分发挥新会计准则的积极影响，完善企业会计制度，加强会计人员培训，注重市场交易信息的获取，构建信息化公共平台，为企业健康发展创造良好条件。

［1］于云鹤.浅谈新会计准则对投资性房地产会计政策的影响［J］.财经界（学术版），2015，12（24）：179～180.

［2］金 雷.新会计准则对我国房地产开发企业会计工作的影响［J］.中国乡镇企业会计，2012，3（3）：21～23.

［3］张智媛.投资性房地产准则对地产行业会计处理的影响［J］.中国新技术新产品，2012，11（11）：217～218.

2016-6-21

F233

A

2095-2066（2016）19-0252-02