TOD模式下土地开发整理项目综合效益评价体系建立及应用

肖　焕（成都地铁有限责任公司，成都　610000）



TOD模式下土地开发整理项目综合效益评价体系建立及应用

肖焕（成都地铁有限责任公司，成都610000）

土地开发整理项目是处理人和土地之间的矛盾的有效方式，是提升土地利用率以及生产率的重要活动，是保证土地资源可持续开发利用的主要手段。土地开发整理项目的可行性主要取决于其所具有的综合效益，建立起土地开发整理项目的综合效益评价模型能够很好的指导土地开发整理项目的实际应用。本文主要以TOD模式为背景研究轨道交通沿线土地开发利用活动，探寻轨道交通周边土地资源的最大价值，促进城市轨道交通沿线土地的综合开发利用。

TOD模式；土地开发整理；综合效益评价

引言

随着我国改革开发的不断深入，我国的经济建设得到了较大的发展。很多城市的规划建设都进入了全新的时期，特别是对于那些经济较为发达的地区来说更是如此。为了符合现代城市发展要求，城市的轨道交通建设已经成为了现代城市发展的重要组成部分，随着城市的发展，其必然会带来巨大的经济效益以及良好的社会效益。城市的轨道交通规划建设所产生的影响不单单局限在交通运输层面，其对周边土地以及沿线区域都带来了巨大的增值效应，也促进了沿线土地利用方式的改变，推动了城市的区域扩展。所以要建立起TOD模式下土地开发整理项目综合评价体系，对现代城市的土地利用规划进行指导，促进城市的发展。

1　TOD模式简介

所谓的TOD模式就是指“以公共交通为导向”的开发模式，其中公共交通主要包括的内容有轨道交通、公共巴士等等。将公交站点作为中心枢纽，以400～800m作为半径形成综合性的城区，在此区域内可以进行居住、工作、娱乐、文化教育等等，从而在城市内形成区域组团型的开发模式。TOD开发模式属于世界上比较先进的城市开发模式，是目前最有代表性的城市开发模式，在现阶段的城市开发中被广泛采用。在某些没有被深度开发的城市区域，可以先期通过比较低的土地价格进行规划发展，之后引入公共交通，对土地进一步开发，增加其附加值，之后将相对完善的土地通过增值后的价格出售来回收前期的投入。TOD的主要方式是通过土地使用和交通政策来协调城市发展过程中产生的交通拥堵和用地不足的矛盾，TOD模式可以用图1来表示。

图1　城市开发TO D模式图

城市轨道交通的发展对于沿线的土地利用情况产生了重要的影响，很大程度上改变了土地利用的方式，使土地资源更加的倾向于和轨道交通发展相匹配，这就形成了所谓的廊道效应，实质上就是以轨道交通线路作为中心线，逐渐的向周边进行梯度递减，形成一定范围的梯度场，直到衰减到零为止。

2　TOD模式下土地开发整理项目综合效益评价体系的建立

从理论层面分析，因为不能采用标准定量的方式对可持续发展的事物进行判断，所以对于可持续发展的领域进行评价不能采用标准的评价模式。TOD模式下土地开发整理项目综合效益评价就属于此种问题，所以要求评价体系要在定性、定量评价的基础上，能够反映出评价指标间的联系和土地开发整理的综合效益。本文主要通过层次分析法（AHP）来建立土地开发整理项目综合效益评价体系。

2.1建立递阶层次

采用AHP进行分析时首要的就是要建立起有层次的结构模型。层次可以分成三类：

（1）最高层：主要元素，主要指问题的预设目标；

（2）中间层：实现目标的全部环节；

（3）最底层：实现目标的措施和方案。

对于土地开发整理项目综合效益，其层次如表1所示。

表1　土地开发整理项目综合效益的递阶层次表

2.2建立判断矩阵并确定指标权重

建立起递阶层次之后就明确了上下层元素之间的关系，之后就是怎样明确各层次元素的权重系数。AHP主要是通过决策人员给出判断矩阵的方式导出权重。主要的方法为：中间层的元素记为C，所属下层元素记为U1，U2，…，Un。对于中间层来说，决策人员要对Ui和Uj两个元素进行对比来判断元素的重要性，从而形成判断矩阵，其中的a表示的就是元素U相对于C来说的重要性比例标度。

设定w=（w1，w2，......wn）为n阶判断矩阵A的排序权重向量，若A表示的是一致性判断矩阵，那么：

式中：w为A的特征向量，如果A是一致的互反矩阵，那么就有：ajajk=aik

从表1可知，社会效益、经济效益以及生态效益属于一级指标，对其进行对比可以得出判断矩阵为：

对一级指标的各个子项的二级指标建立判断矩阵得：

2.3一致性的判断

AHP中最为核心的问题就是判断矩阵的一致性问题。如果判断矩阵没有一致性，就无法保证判断矩阵导出权重作为决策依据的可靠性。从现阶段来看，采用最为广泛的就是通过一致性比例CR来判断矩阵的一致性。其中：

那么，这里可以求得矩阵A、A1、A2、A3所对应的CR值分别为：CR=0.008、CR1=0.0079、CR2=0、CR3=0.一般而言，如果CR≤0.1，那么判断矩阵就具有比较好的一致性，否则判断矩阵的一致性较差。这里求得的CR、CR1、CR2、CR3都小于0.1，所以矩阵满足一致性要求。

2.4明确评定指标的最终优先级和评价指标的分值

就是指层次的总排序，主要表示的是同一层次的全部因素相对于最高层重要性的排序权值，此过程是通过高层次到低层次来逐渐进行的。设定上层次A含有m个元素，其层次总排序权值为a1，a2，...am，下层次B含有n个元素，其相对A的单排序权值为b1j，b2j，...bnj。若B层元素对于A的一致性指标为CIj，对应平均随机一致性指标为RIj，那么B层主排序一致性比例为：

在指标的最终优先级排序完成之后，就代表着完成了评价模型的建立。若想将模型应用到土地开发整理项目综合效益评价中，就需要计算全部二级评价指标的最终分值，其按照如下形式来计算：

指标最终分值=指标的最终优先级×该指标的得分

依照此种方法，最后综合权重得出土地开发整理项目综合效益排序如表2所示。

3　土地开发整理项目综合效益评价体系的应用

在建立起TOD模式下土地开发整理项目综合效益评价体系之后，对表2中的数据进行分析，可以得出以下结论：

（1）社会效益属于最为重要的效益指标。在一级指标中，从社会效益的权重（0.5396）就可以知道其属于最为重要的指标，在其二级指标中交通用地以及城镇化率权重值都是比较大的，都在0.1以上。在TOD模式下土地开发的社会效益是最为主要的因素，在一定限度的土地上提升城镇化率以及交通用地比例对于土地的开发整理项目综合效益来说是最重要的。所以在以轨道交通为轴心的区域建设中要增加城市的基础设施建设，提升城镇化率，改善人们的居住环境。

（2）经济效益属于比较关键的指标。在一级指标中，经济效益的权重达到了0.2970，但是在二级指标中唯有土地平均国内生产总值的权重大于0.1，并且超出的限度较小。所谓的经济效益就是指土地的投入产出比，对于“土地平均国内生产总值”这种指标来说，要充分实行土地的集约利用，对于土地资源的利用进行优化完善，充分利用轨道交通所带来的便利发展周边服务经济，壮大第三产业规模，促进经济发展。

表2　土地开发整理项目综合效益评价权重

（3）生态效益也不能忽视。在一级指标中，经济效益的权重为0.1634，但是其二级指标中的权重都比较小。虽然指标的权重值较小，但是对于土地的总体效益评价也不能忽视。土地开发的生态效益指的就是土地的利用过程中适合满足生态平衡的规律。所有的土地利用方式都要和人们的生态环境相互影响、相互交流，从而维持可持续发展的需要。以轨道交通为中心的城市化建设中，要加快服务、旅游产业的发展，最大程度降低三废排放量。对于农业土地来说，要积极发展休闲农业，降低农药的使用量，形成生态农业、健康农业的产业链。在提升社会经济效益的同时也很好的解决土地开发生态效益的问题。

4　结束语

随着城市的发展，轨道交通建设已经影响到城市的整体规划和设计，对于沿线土地的开发利用具有非常大的影响，直接关系到城市建设的社会效益、经济效益以及生态效益问题。因此通过建立TOD模式下土地开发整理项目综合评价体系来指导现代城市建设具有非常重要的意义，可以充分开发利用土地的综合效益，进一步促进城市更好发展。

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肖 焕（1982-），男，经济师，本科，主要从事土地一级开发整理工作。

F301

A

2095-2066（2016）19-0237-02

2016-6-20