长高的济南城

麦岚

7月22日，由绿地控股投资开发的济南CBD·绿地山东国际金融中心（IFC）及配建项目正式奠基，备受关注的420米超高层建筑也将刷新山东地标新高，变身山东国际金融中心：济南城正在不断长高。

济南CBD刷新天际线

7月22日，由绿地控股投资开发的济南CBD·绿地山东国际金融中心（IFC）及配建项目正式奠基，确定将落户该项目的山东省金融创新发展示范基地及绿地创客中心（济南站）亦于当日揭牌。

这是济南CBD核心区域的首个开建大型城市综合体，规划建设五座高度在220到420米的塔楼，其中的绿地山东国际金融中心是继济南绿地中心建成并投入使用后，绿地在济南投建的第二栋超高层，其420米的楼高将刷新济南乃至山东的摩天高度。

记者在绿地集团山东事业部了解到，此超高层的概念规划及建筑方案设计由全球知名建筑设计事务所、曾经设计了迪拜塔的SOM操刀。在济南CBD城市设计专家咨询论证会上，SOM设计事务所工作人员介绍，整个CBD中间是最高点，两侧有一些高点。考虑到五顶茂陵山和CBD视线最大化，有意识地控制了CBD西面建筑群的高度，让更多的塔楼群分布在丝路花语的东面，整体建筑群呈现中间最高，东高西低的布局。

其在设计方案中借鉴了山体特色，意向方案提出“淙淙山泉”的设计理念，塔楼的形态来源于济南著名的山体及自然涌泉，塔楼上部的退台宛如上山阶梯蜿蜒泻下的瀑布。超高层将配套建设五星级酒店、有特色的“阳光房”，超高层其他部分的楼体外立面也会做好“日照遮阳”处理。

实际上，济南不乏“万丈高楼”，向高度要“空间”让济南城市愈长愈高。中心商圈有60层、高达303米的济南绿地中心。西边恒大国际金融中心的规划高度为518米。祥泰广场坐落在英雄山路上，以166米的高度成为济南南部“第一高”。在北边，2014年7月，北湖片区20宗土地、华山片区1宗土地征集土地熟化人，其中一宗土地上规划建设一座400米左右的高楼。

在东城，汉峪金谷333米高的地标建筑已经开工，拟在3年内封顶。这个济南在建的“第一高”造型独特，形状像八方觚器皿，上下宽，中间窄，地下5层，地上69层，总建筑面积达25万平方米。地下5层用作车库、设备机房和酒店厨房，其中车库占4层。地上1到52层为超甲级写字楼，52层至69层为五星级酒店。酒店将在第68层建一个游泳池，池子紧挨玻璃幕墙，客人可在游泳池内观看四周风景。

摩天楼背后：济南写字楼要消化五年

从2011年起，爱好规划设计的网友“K.M.A”将济南已建成以及正在建设中的超过百米的高楼的数据整理出来，每栋高楼都要去现场拍照，到第三年，他已有308栋，“起初是上网搜规划图，后来关注媒体报道，一有新消息就去现场拍。”

“K.M.A”照片的发布阵地是济南高楼迷论坛，这里聚集着许多济南摩天楼的关注者。老版主“追忆似水年华”回忆，杆石桥的绿地中心刚封顶时，他开着手机手电筒，在黑暗中攀爬了近50分钟，终于到了最顶端，“从高处俯视的风景，跟在地面上是完全不一样的，有种震撼的美”。

现在，济南绿地中心有20多部电梯，有顶层直达，也有中转电梯，每秒速度达6米，从一楼到300米高处不到一分钟。

有意思的是，在济南，投入使用的高楼们常常用LED灯把大楼外部照得灯火通明，绿地中心的屏幕信息发布效果不差，常有年轻人利用大屏幕求婚。相比之下，大多数世界知名的摩天大楼则由内而外“发光”，比如香港环球贸易中心，几乎二十四小时灯火通明，因为里面的公司基本上都是24小时两班倒，白天的工作人员应对中国、亚洲区的业务，夜晚的工作人员应对美洲等时区的业务。

这从一个侧面能反映摩天大楼的使用率。据克而瑞房价点评网监测数据显示，从济南目前写字楼的供应来看，主要集中在奥体中心、二环东路、腊山、建设路等板块，截止到去年，济南的写字楼库存量高达108万平米，去化周期高达18个月。

山东连城置业董事长陆建林在接受媒体采访时表示，“济南目前的写字楼，即使没有新项目入市，也能卖上5年没问题”。业内普遍认为，住宅是快速消化，快速回笼资金，而写字楼投入大，讲究长期运营，特别是摩天楼，投入更为可观。据华东建筑设计研究院的总建筑师陈雷介绍，刨除地价，摩天楼的建设成本每平方米在1.5万元左右，并随着整体高度的上升，而有所浮动。一栋300米以上的摩天楼要投入30到50个亿。

“对地产开发商来说，建摩天楼的经济效益并不好。现在做房地产，土建成本基本不敏感，只要有地在手，熬两年，土地价格就上去了。但是如果造办公楼，回收成本一般要八年，而造酒店，则要二十年。”上海同济城市规划设计研究院院长匡晓明分析说，这也导致了民营地产开发商基本与超高层绝缘。

目前，绿地集团以打造地标性高楼著称业内，其建成和规划在建的超高层建筑已达23幢，其中4幢高度位列世界排名前十。已建成并投入使用的超高层项目包括南京绿地广场·紫峰大厦、郑州绿地中心·千玺广场、广州白云绿地中心、济南绿地中心、南昌绿地中心双子塔、南昌紫峰大厦、北京望京绿地中心等。此外，绿地旗下还将有多个超高层项目年内将迎来节点性进展，如郑州绿地中心双子塔年底竣工、西安绿地中心A座年底交付等。

实际上，在这二十多座已经建成或在建的“绿地系”摩天大楼中，除了位于南京市中心的紫峰中心是独一栋，其他都只是一个大型城市综合体的组成部分。

一家房地产研究机构“高通智库”曾经发布过一份关于绿地集团的研究报告，其中明确指出，绿地的超高层项目几乎都是通过“捆绑土地”来摊平资金。“做政府想做的事”，让绿地项目融资大多有了保障，并获得了当地政府的“信任溢价”和“土地优势”。

摩天地标如何标注城市版图？

摩天大楼起源于芝加哥。这个从1871年的一场大火中重生的城市，出于后怕摒弃了传统建筑材料石与木，在十九、二十世纪之交用铁与血炼就了一副新的城市骨架。1885年建成的芝加哥家庭保险公司大厦，是世界上第一座采用钢框架的高层建筑。其在当时引起的震动，就像1871年的大火起因一样让人恍若梦中。有人说是一场陨石雨再造了这个“垂直城市”，也有人说是一头奶牛踢翻了草棚里的一盏油灯。

但惯性自此一发不可收拾。根据目前世界超高层建筑学会的新标准规定，300米以上才能列为超高层建筑。在美国，则普遍认为152米（500英尺）以上的建筑为摩天大楼。在中国大陆，建筑规范规定100米以上高度的属于超高层建筑。

上世纪九十年代，在上海浦东相继兴建的金茂大厦和环球金融中心，是国内第一轮摩天楼热潮的代表性案例。“1990年代，上海想要成为中国乃至亚洲的金融中心，政府意识到必须去吸引资本，所以必须建摩天楼。这是一种形象战术。” 据柏林城市规划师克里斯蒂安·哈杰回忆，早在民主德国时代，一位在东柏林参观的上海市长，就曾提出看看市中心高层板楼的要求。

眼下，摩天“形象战术”的思维在二、三线城市形成了跟风。华东建筑设计研究院有限公司自1990年代开始，参与了国内近半数200米以上的超高层建筑项目。据其市场经营部经理陈永佳介绍，二三线城市的摩天楼项目激增，就是在这两年里起的波澜。在上世纪九十年代初，以陆家嘴为代表兴起的第一轮国内摩天楼热中，多由政府直接接洽摩天楼的建设。到如今，由政府立项，地产开发商投建摩天楼项目的模式，渐成主流。

只不过，当富得冒油的迪拜把哈利法塔（原名迪拜塔）高度的秘密憋了五年，九州在建的摩天楼，却一个个事先张扬了“冲击纪录”的欲望。特别是二三线城市，政府是兴建摩天楼的主要推动者，摩天楼作为城市地标，被视为向投资者注入当地经济发展的强心剂。

“把垂直性的高度作为建筑成就的唯一参数是可悲的。”都市实践建筑事务所合伙人孟岩不喜欢在纯技术层面讨论问题，认为摩天大楼与整个城市都产生着关联，仅仅一个高度性的地标，不会改变一个城市的文化版图。一座城市可能没有高层建筑，但很有文化气质。在孟言看来，一座建筑对于一个城市而言，不应是“飞来的”，而应是从城市里“长出来”的，体现城市的个性。