营改增新政下的房地产业

文/伟光



营改增新政下的房地产业

文/伟光

2016年3月18日召开的国务院常务会议决定，自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点，打通税收抵扣链条，实现货物和服务行业全覆盖。至此，持续了四年多的营改增正式收官。

全面推开的营改增试点，对房地产业、建筑业影响几何？有分析认为，作为中国经济结构调整、产业升级“大棋局”中具有盘活带动效应的重要一子，这项改革红利亦给时下的房地产行业注入了强心剂。有媒体惊呼：“5月1日后，房价就要暴涨了。”“买房抵扣增值税，企业将加入抢房大军！”“企业购买商业地产可以作为进项抵扣，从而将大大节约成本，促进商业地产的繁荣。”

房地产行业作为此次改革中的难点和重点，备受各方关注。有人断言：房地产营改增5月1日的正式实施，或将带来整个中国房地产行业的巨大地震。

何谓“营改增”？

营改增，全称为“营业税改征增值税改革”。营业税改征增值税，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，是党中央、国务院根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发作出的重要决策。营改增，简单说来就是原来征收营业税的部分行业，现改为征收增值税。增值税，顾名思义就是对增值部分来征收税收。举例来说，一件产品买来50元，卖出去100元，那么增值部分就是50元，增值部分乘以一个税率，就是要交给国家的增值税。而营业税呢，非常简单：一个产品卖出去100元，那么这100元乘以一个税率，这就是要交给国家的营业税。

营改增，目的是加快财税体制改革，进一步减轻企业税负，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技服务等高端服务业的发展，促进产业和消费升级，培育新动能，深化供给侧结构性改革。营改增的最大特点是减少重复征税，促使社会形成更好的良性循环，有利于降低企业税负。营改增可以说是一种减税的政策。

在新一轮营改增中，房地产行业的试点改革被称为难啃的“硬骨头”。在曾经作为地方第一大税种的营业税中，据称有超过30%的税收来自房地产企业。而此次营改增试点范围的扩大，首次将自然人纳税人纳入营改增试点，与老百姓购房成本紧密相关，改革的复杂程度进一步提升。我国自2012年开始推行营改增，已经覆盖交通运输业、邮政业、电信业和部分现代服务业。这次全链条覆盖的增值税全面替代营业税，意味着已在我国施行了二十余年的营业税退出历史舞台。

2016年4月1日，就在距离全面推开营改增试点还有30天的日子，李克强总理来到国家税务总局考察。当李克强总理步入信息系统监控室，首先看到的是一个巴掌大小的“黑家伙”。可别小看这个不起眼的税控工具，正是这一“中枢大脑”的信息系统修改，营改增后的发票才能通过电脑和打印机顺利被开出。总理强调，全面实施营改增是今年中央政府改革的一件大事，要切实兑现所有行业税负只减不增的承诺！

个人税负会略有减轻

营改增新政对于房地产业的定义，与营业税法规的规定基本一致，这意味着增值税将适用于房地产销售和租赁业务，并且影响主要的房地产类型，比如住宅、写字楼、工业地产和商业地产等。

专业人士指出：“房地产业将适用于11%的增值税税率，较之营业税5%的税率有大幅上涨。”增值税的核心在于它可以设定一个基数，这个基数可以被扣除，这样就可以缩小缴税的基数。“营业税是按照销售额征税，增值税则是按照增值额征税，比如建筑业营业税税率是3%，改征增值税后是11%，税率是提高了，但一个是按照所有收入征税，一个可将建筑材料、施工机器等的进项税抵扣税款，尽管税率上升，税基将会大幅缩小，税负因此会相应下降。”中国社科院财贸所税收研究室主任张斌说。

虽然目前具体的房地产增值税算法和相关配套政策还未发布，但大众对于营改增后房价走势格外关注。“营改增政策属于平稳过渡，房价不会因为政策出台而波动。”有关专家指出。举例而言，除北京、上海、广州和深 外，个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。该政策延续了营业税的规定，不仅适用于个人自住用房，也适用于投资的住房。这一政策对于鼓励长期持有不动产并抑制投机行为将发挥重要影响。

“营改增之后，二手房交易中的税费到底怎么算？”这是营改增试点扩大后不少人关注的热点问题之一。增值税与营业税是两个独立而不能交叉的税种，两者计税依据不同：增值税是价外税，营业税是价内税，在计算增值税时应当先将含税收入换算成不含税收入，即计算增值税的收入应当为不含税的收入。而计算营业税则直接用收入乘以税率即可。湖北省武汉市国税局局长姜锋举例分析说：“某人将购买不足2年的住房以100万元销售，按原营业税政策应纳税：100万元×5%=5万元。而增值税是价外税，其计税依据需调整为不含税收入，应纳税：100万元/（1+5%）×5%=4.76万元，少交2400元。相应地，尽管税率不变，但应税收入降低，契税、个人所得税等交易环节税额也会减少。”

“总体来看，营改增后二手房交易对纳税人来讲，征收机关、办税场所和流程等都没有变化，但税负会略有减轻。”国家税务总局有关负责人表示。此次二手房的营改增，目的是为了加速流通、去库存，二手房的快速流通必定会释放新房的库存。

“个人出租不动产税率如何计算？税负能否降低？”这是人们关注的又一热点问题。按照规定，个人（自然人）出租不动产的征税情况，要看不动产的属性。如果属于非住房，增值税征收率为5%；如果属于住房，增值税征收率为5%，按1.5%计算缴纳。例如：某人出租非住房，年租金100万元，应缴纳的增值税为100/（1+5%）×5%=4.76万元，较原营业税少缴2400元；若出租住房，则应缴纳增值税为100/（1+5%）×1.5%=1.42万元。同时，个人出租不动产，月租金不超过30000元，还可享受免征增值税的税收优惠。比如：每月出租非住房租金收入为10000元，可以免征增值税，但需要交纳个人所得税、房产税和印花税；如果每月的租金收入是40000元，就需要交纳增值税以及个人所得税、房产税和印花税。对于承租方而言，用于生产经营的房屋租金也可用于抵扣税款，承租方只需要求房东提供由税务局开具的发票，就可凭票抵扣。

企业拥有不动产的成本降低

全面实施营改增，一方面实现了增值税对生活服务业的全覆盖，打通了增值税抵扣链条，促进了社会分工协作，有力地支持了服务业发展和制造业转型升级，另一方面将不动产所含增值税纳入抵扣范围，比较完整地实现了规范的消费型增值税制度，有利于扩大企业投资，增强企业经营活力。

所谓“不动产所含增值税纳入抵扣范围”是指：企业购置房产用于增值税应税项目，其购置房产交的税款可按规定计算出增值税进项税额进行抵扣。2016年5月1日全面实施营改增后，所有企业新增不动产均可以抵扣增值税，从而减少了重复纳税的环节，这意味着企业拥有不动产的成本降低了。

新购置不动产所含增值税纳入抵扣范围，对商业地产而言是个重大利好，有利于房产企业的写字楼、商铺等产品的销售。我国有15万家国有企业，这其中有相当一部分是租赁写字楼来办公的。世邦魏理仕大中华区研究部负责人陈仲伟表示：“营改增将有利于促进商业地产的去库存。企业购买不动产可以按照固定资产来进行会计核算，可分两年进行增值税抵扣，这将激发自用型买家对于商业和工业房地产的购买需求。”营改增相关政策规定，2016 年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分两年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

位于山东菏泽的东明石化集团早在2014年便计划通过旗下港湾新城房地产开发公司，规划建设用地100亩、建筑面积20万平方米的住宅小区，而该计划直到近期营改增全面推开后才得以实施。东明石化集团财务副总经理苏爱军 着手指头算了一笔账：“在营改增以前，此项基础建设仅营业税一项，便需缴纳税金3000余万元，这对于急需资金的地方炼油企业而言是一笔不小的开支。而改革后土地出让金等可抵、可剔除项目作为税前收入去除，能直接省去1000多万元税款，税款直接下降40%左右，大大减少了对企业发展资金的占用。可以说，是营改增让我们下了决心，为企业职工干这么一件大好事！”

营改增最大的变化，就是避免了营业税不能抵扣、不能退税的弊端，实现了增值税“道道征税，层层抵扣”的目的，能有效降低企业税负。更重要的是，营改增改变了市场经济交往中的价格体系，把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，这将从深层次上影响产业结构的调整及企业的内部架构。

同策咨询研究部总监张宏伟认为，房地产营改增有助于房企减轻税负，企业的利润率也会因为税负的降低而提升。“2016年，政府为房地产业保驾护航，所以整体看，营改增利于房地产成交。”同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边基本面良好的城市楼市也有积极影响。

媒体报道，截至2015年底，营改增已累计实现减税6412亿元，全国营改增试点纳税人达到592万户。在营改增新政下，新增试点行业涉及纳税人近1000万户，是前期营改增试点纳税人总户数的近1.7倍。专家指出，在营改增将在2016年收官，成为减税的主力军，2016年将成为减税大年：“预计2016年实施营改增还可减轻企业税负5000多亿元。”

作者单位：（河南省南阳市社旗县委党校）