旧区更新背景下的金融商务区设计

严子秋

2008年，北京市提出建设成为具有国际影响力的金融中心城市。金融与经济的跨越式发展极大推动了北京城市发展的活力，而旧区的低容积率阻碍了国际化大都市的营造和金融区域的联合发展。2009年，月坛南街地区迎来了其发展机遇。作为南礼士路早期兴建的红色砖房住区，向东是西二环发展成熟的金融街区域，向西是优美的月坛公园，其自身却日渐衰落，月坛南街地块的再开发由此被确定为金融街西拓的第一个项目。

1初期奠定坚实基础

在项目伊始，建设用地3.84ha，容积率约6.0（规划指标待定），要求保留体育局训练馆，并考虑解决跨盖板河的问题。功能以金融办公及其辅助配套为主，是金融街项目的延续；同时包含原有住宅、体育局办公的回迁建设。

1.1制定合理的概念设计策略

根据盖板河、保留建筑位置的要求，用地东南角不宜高强度开发。考虑到金融办公与回迁住宅相对独立会更利于二者的品质提升，因此在总体上确定了住宅在用地北端、办公建筑沿街布置的格局，并设置人车分流的地块出入口，由此形成了以下概念设计策略：沿街建筑价值最大化；中央架空平台人性化；序列式形成区域制高点；延续庄重典雅的风格。

1.2深入设计回迁住宅

作为旧区更新项目，兴建金融商务区的前提是原有居住和体育功能的保留，回迁住宅设计成为其中的重点与难点。回迁住宅高80m，1～2层为商业，3～26层为住宅，共480户。L形布局充分利用了西侧月坛公园的景观优势，公建化的立面则契合了月坛项目的整体氛围，色彩统一为米黄色。

除了日照和高度限制，各户型使用面积的设定非常严苛。建筑面积由其反推，按照对应朝向设计一至三居的户型并复核，直到完全满足使用面积要求。

1.3中心城区控规调整

伴随着北京城区格局的变化，2010年底西城区决定将体育用地纳入整体用地规划，先前保留的体育局训练馆改为回迁。建设用地调整为4.14ha。地块将按照住宅、体育、金融办公的性质进行重新划定，建筑高度不得突破100m；同时，已获得建设方和住户认可的回迁住宅方案作为新的保留条件。

由于所处街区的重要性，本项目邀请了法国AREP公司参与规划设计。作为支撑控规调整的概念方案，各方共同确定了以下原则：沿用围合式布局；标识性渐进序列；区域性的通盘考虑。

在整体规划的设计中，回迁住宅再次成为项目的焦点。回迁住宅方案是基于保留体育局训练馆的设计，用地东南角高度不超过40m。在新的方案中，东南角作为重要的二环展示面，必然要增高，但会影响住宅日照。

为了突破瓶颈，经过几轮尝试，我们认为回迁住宅在不改变朝向、户数、面积的前提下，具有调整的余地。将东南处户型改移并保证品质的方案得到认同，形成了新版L形平面，并于2014年先期建成。

2011年9月，概念设计方案提交北京市主管部门。经过审批及社会公示，我们继续改进方案，于12月完成了月坛区域控规的调整，为项目落地奠定了坚实基础。

2打造高端商务综合体

2011年3月，北京市“十二五”规划提出“建设具有国际影响力的金融中心城市”。2012年初，金融街拓展项目延续金融街的国际化特点，拟邀请国际设计公司加入。待项目用地入市，我们继续全力协助建设单位，以优质的方案助其最终取得土地。拿地后，业主确定委托美国SOM公司作为方案创作方，合作设计就此展开。

2.1实施方案概述

月坛南街项目以金融总部办公为主，辅以金融商务、休闲、健身等配套设施，构筑人性化的高端商务综合体。根据国家级金融机构的需求特征，采用以石材为主的端庄、稳重、典雅的建筑风格。按照金融办公的需求，采用绿色低碳、生态节能、科技智能等当代建筑科技成果，建造技术领先、功能可拓展的金融办公楼宇，创造高品质、高舒适度、友好型的室内外环境。充分考虑金融街区域和项目的具体情况，综合采取一系列地上地下、项目内外的各类交通解决方案，使人流、车流、货流有效运行。

结合基地自身条件，考虑建筑沿城市主要道路的最佳展示效果，以及办公建筑、体育训练馆的自身使用功能要求，在建筑总体布局上采用围合空间、办公建筑沿道路走向布局的形式，这样将金融机构办公的展示面最大化，而且对回迁住宅不形成遮挡。

2.2高完成度的实现

（1）立面效果控制

建筑幕墙的设计与控制尤为重要。1～5号楼的立面设计由外方完成至初设，其中图纸比例1：2的详图有50余张。主创建筑师、幕墙专项设计师直接与幕墙厂家对接，制作1：1的单元样板，现场比较不同分格形成的立面效果，选型再做出设计调整，并与幕墙顾问及厂家深度研讨细节的处理做法。在与外方的合作中，令我们印象深刻的是其严谨的设计深度和专业态度，在合理的设计周期内对每一个细节的追求，实现了对建成效果的精细化控制。

（2）屋顶设备布置

一座建筑的屋顶既是高空可以俯瞰的第五立面，也是各种机电设备和管道的室外平台。外方建筑师在初设阶段对塔楼屋面的设备布置提出了近乎苛刻的要求：机电布置需退后女儿墙7m以上；同时对6#楼屋面提出了总体控制要求。在6#楼的设计中，将未来真实存在的机电设备管线考虑周全，包括对其所占的平面范围、空间高度加以整体控制和优化处理，将设备集中在屋面的北部和南侧。通过设置幕墙金属格栅、景观木格栅、塔冠等，全专业紧密配合，最终实现了屋面设备的整合。

（3）各方共同推进

在与各方不断的协调配合，6#楼的设计尤为突出。从方案设计到场馆标准，我们兼顾体育顾问的意见，与建设方和使用方进行了多轮汇报沟通；立面设计则与塔楼立面相协调，与外方、幕墙顾问方探讨下沉庭院的设计方案、预留条件，并与幕墙厂家密切合作；初设阶段便与室内设计团队合作，6#楼的一体化设计因此有了初步的实现。在地下工程中，我们与排水集团配合，完成了北京市首次改移地下盖板河。

在整个项目进程中，我们与施工单位保持良好沟通，各专业的设计师始终全力提供技术支持，最终高质量地完成了这个近40万m2的工程。

3结语

月坛南街项目自2009年开始，从最初的概念设计方案、回迁住宅先行到规划的调整，之后演变为合作设计，终于在2015年落成。置身其中，历时六载，纵观项目的坎坷前行，同时也见证了北京的旧区更新与城市发展。希望通过对此项目的梳理，为将来更多的旧城更新项目提供有益的参考，并感谢参与项目的每一个人，多方的紧密配合为即将入驻的商务人士创造了舒适怡人的场所。