全面二孩政策与房地产去库存——基于四象限模型分析

文/ 陈金怡、指导老师：唐学玉 　南京农业大学工学院（浦口校区)　江苏南京　210000



全面二孩政策与房地产去库存
——基于四象限模型分析

文/ 陈金怡、指导老师：唐学玉 南京农业大学工学院（浦口校区)江苏南京210000

【摘要】随着住房制度改革的推进和城市化进程的加快，房地产业在我国迅速的发展起来,并在中国社会经济发展中占据了重要的位置。近几年来房地产市场趋于理性，但随之而来的就是房地产高库存问题。引起房地产高库存有多方面因素，本文运用四象限模型，在假设其他因素不变的情况下分析全面放开二孩政策对房地产去库存的影响。

【关键词】房地产库存；全面二孩政策；四象限模型

1998以后，住房实物分配制度取消，按揭政策取而代之，随之而来的是房地产投资的快速发展。21世纪以来的国内房地产市场缔造了一个又一个财富奇迹，在国民经济中发挥着举足轻重的作用。人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍；经过几年盲目的火爆，房地产市场的泡沫不断增大[1]。政府的调控措施不断出台，房地产市场开始逐渐回归理性，从黄金时代进入白银时代，供不应求的情形一去不复返。

根据统计局数据，2006年至2015年11月，房地产开发企业住宅新开工面积依次是 64403.80、78795.51、83642.12、93298.41、129359.31、147163.11、130695.42、145845.00、124877.00、140569.00万平米；住宅商品房销售面积依次为55422.95、70135.88、59280.35、86184.89、93376.60、96528.41、98467.51、115732.00、105182.00、109253.00万平米[2]；据此得全国房屋累计新开工面积约1138648.68亿平米，累计销售面积约889554.59亿平米，因而全国已开发但未售的商品房建筑面积约249094.09万平米，若考虑全国各地的小产权房以及一些没有纳入统计口径的房子，房地产过剩的状况会更加严重。按照我国人均住房面积35平方米计算，249094.09万平米的待售“空置”住房可供0.71亿人口居住，而实际库存则需要更多的人口来消化。

许多房地产专家学者纷纷提出我国房地产行业真正的风险在于不断累积的房屋高库存。今年的“十三五规划”上，习总书记首提房地产，喊话去库存，国务院总理李克强在党校讲话时也谈到房地产去库存问题。如今面临的高库存问题，不仅直接影响到水泥、钢铁等上中游产业，还将导致资金占用成本和金融风险极大增加，影响房地产业的健康发展，甚至影响我国宏观经济的运作。

引起当下房地产的高库存有多方面因素，立足于供求关系，人口无疑是直接因素。较低的人口自然增长率和日益加剧的人口老龄化，使得需要购房且有能力购房的青年人口数量减少，房地产需求减少，供过于求的情形持续并不断积累库存。尤其是三四线城市，随着大量适龄劳动力的转移，购房主力外出，库存更是无法想象。

2016年1月1日，全面二孩政策落地实施，所有夫妇，无论城乡、区域、民族，都可以生育两个孩子，出生人口将在实施后短期内迎来小高峰；长期来看，将适当增加人口数量，使人口结构趋于合理化，对于房地产行业而言，将拉动有效需求的增加，促进房地产去库存。

四象限模型通过住宅资产市场和使用市场相互作用过程的剖析，能实现对外部要素如何影响房地产市场的内部变量的研究，同时四象限研究使得对房地产市场变化的研究可以定量化[3]。且四象限模型分析方法相对简单，现广泛应用于房地产市场的长期均衡分析。

一、四象限模型简介

四象限模型是美国学者丹尼斯.迪帕斯奎尔教授和戚廉.C.惠顿教授在《城市经济学与房地产市场》中提出的,现广泛运用于分析房地产的各个影响因素[4]。四象限模型将房地产市场划分为影响物业使用的使用市场和进行建筑物交易的资产市场[3]。使用市场包括物业的租金、存量水平，资产市场包括建筑物价格和新开发建设量，通过租金和新开发建设量建立联系。第一象限为住宅使用市场，斜向右下方的曲线表示在给定外部经济条件下空间的需求与租金的关系。第二象限为资产市场的第一部分，是以原点为起点的射线，表明资产市场中租金与价格之间的关系，斜率即租金与价格之比，代表了房地产资产的资本化率。资本化率是投资者愿意持有房地产资产的当前期望收益率[5]。第三象限的曲线反映的是在房地产资产市场中，价格和新建设量C之间的关系，斜向右下方的曲线说明了新建开发量会随开发活动的增加而增加，而开发活动则受房地产价格变化程度的影响。第四象限曲线反应的是新建设量与存量之间的关系，表示年度新开发建设量转换成为房地产物业市场的长期存量。

四象限模型通过住宅资产市场和使用市场的相互作用，探讨房地产租赁价格、买卖价格、资本化率等相关因素来分析住宅增量市场和存量市场及均衡价格的形成，在住宅市场均衡方面的研究具有较大的优势。对于住宅资产市场、使用市场，影响两个市场供求关系的因素不同，若将住宅市场作为一个研究整体，必然会出现模糊的区域，这时就有必要进行细分。物业的租金水平和存量水平将两个市场紧密得联系起来，通过建立四象限模型，规范的经济学分析可以进行，各要素的逻辑关系能通过数学模型的方式进行推演，进而实现外部要素对住宅市场内部影响的研究[6]。

四象限模型的优势使得其在房地产等相关类似领域得到广泛应用。常见的，在房地产领域里，四象限模型不仅可以用于分析房地产业和国民经济的发展、商品住宅市场及其影响因素分析、各种新政对房地产市场长期影响以及一些如国外热钱等因素对房地产价格的影响等；一些文献中四象限模型还用于分析农村土地流转的理论分析、水资源价值理论分析等[7]。

二、全面二孩政策对房地产去库存的影响分析

近年来，我国的人口自然增长率一直处于较低水平，中国社会科学院发布的《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》中指出，中国目前总和生育率1.4，远低于更替水平2.1，已经非常接近国际上公认的1.3的“低生育陷阱”[8]；从人口结构看，老年人口比例不断上升，老龄化逐年加剧，15岁到59岁的劳动人口出现负增长；在住宅新开工房面积保持较高水平且逐年递增情况下，房地产库存逐年积累。在我国，25岁至45岁为购房主力军，根据爱建证券数据，可查人口数据中，其占总人口中的比例已从2003年的34.36%下降到2014年的32.47%。在老龄化和低出生率状态下，不仅影响经济发展，房地产需求也受到一定程度的紧缩。

计划生育以来，城市家庭基本趋于三口之家，对户型面积需求相对较少，加之房地产价格高昂，中小户型更受青睐，故当下库存也以中大户型为主。全面二孩政策的放开，根据卫计委的数据，现阶段，全国范围内符合政策条件的夫妇约有9000万对，假设五年内50%的夫妇生育二孩，将带来4500万新增人口。按我国人均居住面积35平方米进行计算，需新增住房面积15.75亿平方米，每年新增3.15亿的住房面积需求。二孩的到来，中小户型难以满足生活需求，改善性需求有望大幅增加，对现存中大户型库存的减少极为可观。尤其对于三四线城市，抚养孩子的成本相对较低，生育二孩的意愿将更为强烈，新生人口的增加将促进三四线城市房地产库存的消化。长期来看，人口数量增加，人口结构得到优化；同时，家庭数量增加，三口、四口家庭并存，房地产作为刚性需求，必将带来需求数量的增加和结构的合理化。

四象限模型分析：四象限模型建立在两个前提之下：市场条件给定时，住宅价格由住宅资产市场供求双方相互作用决定；住宅租金由住宅使用市场使用权的供需关系决定。这两个前提也将资产市场和使用市场相对独立化。使用时，假设其他市场因素不变，分析某一单因素的变化对房地产市场的影响。短期分析时，取某一特定时间段，分析该段期间的动态变化，以达到分析效果。

全面二孩政策的放开，短期或是长期，直接结果都是人口的增加，刺激房地产需求。从供求关系看，尤其是青壮年人口的增加将对于房产的需求起巨大的拉动作用，使市场活跃起来。需求的增加能带动价格的上升，从而提高供给水平，达到长期新的均衡。下图所示的房地产市场四象限模型中的第一象限内的需求曲线将向右上方平移，使用市场的租金水平和需求量同时提高或增加[3]。租金是住宅的收益水平的重要体现，是诱发住宅资产需求最直接、最重要的因素之一。住宅资产市场上对所有权房的需求，主要依赖于住宅使用市场的租金水平。消费者购买房产时，更多地将租金视为当前或未来的主要现金流，租金的变化自然会影响资产市场上购房者对住宅所有权的需求。因而第一象限内住宅市场租金水平的提高时，必将带动第二象限内资产市场的住宅转让价格提高。第三象限向右上方倾斜的曲线表示新建住宅的成本随着开发量的增加而增加。房地产价格对房地产的开发量有绝对的影响，因此，住宅交易价格的提高将会促进房地产开发量、开发成本的增加以及市场供给量的扩大。第四象限中，房地产市场的存量发生变化，房地产新开发建设量作为资产市场和使用市场的连接点，将带动房地产存量水平提高，并最终形成使用市场中的需求量与供给量之间、资产市场中的转让价格与开发成本之间新的平衡[9]。四象限模型最终将呈“扩散式发展。

结语：

四象限模型是分析房地产运行规律的简单模型，便于掌握并广泛用于描述资产市场和使用市场的长期均衡，解释外部环境变化引起的新均衡状态。四象限模型能够追踪分析各因素对房地产市场的影响，弄清其与房地产业作用原理，对房地产市场运行的总体态势的变化做出准确判断，并对其今后的走势做出正确的预期和评价[3]。四象限模型分析的结果也表明，全面二孩政策的放开对于改善房地产市场的供求关系有明显的作用，能够促进房地产市场去库存，最终达到市场均衡状态。

房地产作为国民经济的支柱产业,对国家经济可持续发展具有重要的现实意义,其发展也受到很多方面的影响。在运用四象限模型进行分析时，我们假设其他市场条件稳定以反应某一突出因素的作用效果，存在一定的局限性；其次，四象限模型不能有效分析房地产市场的瞬时变化，呈现的是某一时间段内的最终结果，不能很好反应短期动态变化情况。房地产市场受多种因素综合作用，人口是需求的直接影响因素，加之房地产的投资具有长期性，四象限模型总体上能提供一个较为准确的预测。人口结构发生变化,我国的人口红利也会发生变化，不合理的人口结构将导致人口负债。所以全面二孩政策长期上带来的人口结构的优化也将促进房地产长期稳定、健康得发展。

参考文献：

[1]周政一.我国房地产业的发展现状及趋势分析[J].现代经济信息,2012,（06）:227+235.

[2]国家统计局数据

[3]孙天娇.基于四象限模型的房地产业与国民经济发展研究[J].当代经济,2009, （08）:144-146.

[4]黄海林.基于四象限模型的国外热钱对房地产价格的影响分析[J].山东理工大学学报(社会科学版),2010,（04）:8-9.

[5]王梓.我国利率政策调整对房地产市场价格的影响研究[D].河北经贸大学,2014.

[6]李永权.基于四象限模型的我国商品住宅市场及其影响因素分析[J].中国物价,2008, （05）:47-49.

[7]陈佳佳.基于制度视角的湖北省农村土地流转研究[D].中南民族大学,2013.

[8]马光远.放开二孩正逢时[J].商周刊,2015,（23）:22-23.

[9]甘衢,袁枫朝.农地流转问题中四象限模型理论初探[J].国土资源情报,2006, （05）:30-34.

[10]牛播坤.二手房或成中国房地产救命稻草[J].中国房地产业，2015，（4）.

南京农业大学2015年省级创新计划项目 项目编号：201510307050X