该投房地产了吗？

孟德阳

今年下半年，房地产是否依然能够延续上半年的火热行情？对于投资者来说，半年之后是否需要“调仓”？

房地产持续了小半年的火热行情，已经开始降温。

根据国家统计局最新发布的数据显示，今年1-5月全国商品房销售面积和销售额分别同比增长50.7%和33.2%，尽管同比仍然有较高增幅，但增速却是今年以来的首次下滑。

而在价格方面，国家统计局表示，5月全国70个大中城市住宅销售价格体现出两个主要特点：一是环比上涨城市个数减少，涨幅有所收窄；二是同比上涨城市个数继续增加，但一线城市涨幅首现双收窄（新房和二手房），二、三线城市涨幅则继续扩大。

面对过去一年个别一线城市——比如深圳，新房同比去年价格涨幅达54%，二手房涨幅即接近49%——的巨幅增长，以及其他一线城市及部分二线城市的“量价齐飞”，人们不禁开始感叹，一些城市买房就赚钱的时代又回来了。

与此同时，正值“股灾”一周年之际，A股三大板块指数跌幅均超过40%，针对二级市场的基金在今年上半年能够取得正收益则已经是“谢天谢地”了。

高投资收益对于资金的吸引力不言而喻，今年下半年，房地产是否依然能够延续上半年的火热行情？对于投资者来说，半年之后是否需要“调仓”？

风头转向

一位海外私募基金的负责人在接受《英才》记者采访时直言，过去一段时间，房地产的高投资收益率多少已经“惯坏了”中国的高净值投资人群。

“对于年化收益率低于20%的投资，对方多是质疑的态度。”他表示，但实际上，目前风险和收益相匹配的资产包，年化收益率约在15%左右就十分不错了。

而这样的投资收益率对于普通投资者却是“渴望而不可得”，货币基金、理财等固定收益产品的回报率一般在3%-5%左右，门槛更高的信托产品收益率也不过10%上下（今年以来多在8%左右徘徊）。

中国资金市场正在迎接一个低利率时代。

而从去年各大上市银行的财报中可以看出，2015年末个人住房贷款余额达11.87万亿，同比增长23.44%，远高于贷款总额10.33%的增速。同时，去年下半年，国有银行个人住房贷款占到贷款增量的97.62%，换言之，新增贷款几乎全部来自房贷。

如此来看，开发商收到的购房款有很大一部分（首套房自付比例约三成）来自银行的低利率贷款，如果从2015年的房地产开发企业的资金到位情况来看，2015年1-6月，资金到位同比开始由负转正，并一路升高。

资本市场的投资收益率逐渐走低、较低的融资成本，以及调控政策上的宽松，催生了新一轮房地产行业的热潮。但从最新的消息来看，以上三支“催化剂”都正在变得模糊。

一方面，房地产企业的融资正本开始上升。相关数据显示，今年5月，A股上市房地产企业公司债的平均票面利率为6.16%，相比4月增加了0.9个百分点，增幅为17%。

另一方面，货币供应量，截至今年4月末，广义货币（M2）余额144.52万亿元，同比增长12.8%，增速比上月末低0.6个百分点；社会融资规模存量为145.59万亿元，同比增长13.1%。当月社会融资规模增量为7510亿元，比去年同期少3072亿元，对此，同策咨询研究中心总监张宏伟认为，货币政策走向开始改变，宽松的货币政策开始适度收缩。

另外，北京、上海等地正在逐渐收紧房地产限购政策，此前上海已经将外地购房缴纳社保的年限延长至5年；而北京方面也正在加大力度规范租赁市场秩序，遏制房地产投资需求。

收益率的可能

如果说资金、政策决定房地产的大势，而供求状况则决定了城市房地产市场的冷热。

近一段时间，在一些二线城市，地王频出，房价、土地价格暴涨。其中厦门、苏州、南京、合肥等4座城市甚至被人们称作“房价四小龙”，其地价、房价大有接过一线城市涨幅势头。国家统计局数据显示，厦门环比上涨5.5%位居第一，合肥环比上涨5.1%位居第二，南京上涨4.1%。

而在库存方面，包括武汉在内，几座房价大涨的二线城市库存去化周期均小于一线城市，即有“供不应求”之势。根据广发证券的统计，北京房地产去化库存需14个月，上海11个月，广州16个月，深圳13个月；而南京、杭州、苏州、武汉、厦门、合肥6座二线城市去化，分别需要2个月、6个月、4个月、6个月、7个月和8个月，均低于10个月；这样看来，在南京等地开发商拼命“抢地王”也就不足为奇了。

有人认为，人口流动是唯一影响城市房地产兴衰的原因。随着中国城镇化的推进，一些经济发达地区的二线城市必然将成为人口流动的主要目的地。

反观部分一些主要城市如成都（需27个月去化）、青岛（20个月去化）、长春（19个月去化）、西安（18个月去化），均是房地产供应过剩或经济发展水平对于人才的吸引力下滑的地区。

不过，从5月整体成交的数据来看，广发证券统计的70个城市显示月度成交环比已经出现了7%的下滑。

而一些城市也在从政策方面着手推进“去库存”目标的执行，比如大连就提出了一系列政策，但根据易居数据显示，其需16个月才能去化的库存量不可能在短期使房地产价格大幅上涨。