以房养老：人口老龄化背景下我国养老方式的创新

徐迪

摘要：人口老龄化已经成为中国社会面临的一个重要问题。为更好地满足老年人的养老需求，应不断创新养老思路，而“以房养老”不失为我国应对人口老龄化的一种有益尝试。本文结合中国的具体国情，对中国实行“以房养老”方式的面临的困境及具体措施进行了粗浅的探讨。

关键词：人口老龄化；以房养老

一、以房养老的内涵

我国新型社会养老保险制度经历了长时间的建立、发展和完善之后，逐步形成了全方位、多层次、宽领域的新型社会养老保险体系。但是，越来越严峻的人口老龄化形势，养老保险制度本身的“碎片化”，使我国养老保险制度面临前所未有的挑战。

国务院日前批转国家发展改革委《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》中指出将加快完善保险制度体系，研究建立住房反向抵押养老保险试点①，再次引发社会各界的广泛关注。“以房养老”是指申请人将自有的产权房抵押给银行或保险公司等金融机构后，按月从金融机构领取现金用来充当养老费用，在申请人去世之后，银行或保险公司等金融机构收回其房屋产权。这种养老方式是对现行养老方式的一项重要补充。

二、我国推行以房养老的障碍

（一）“以房养老”面临的困境。观念之困：多数老人选择留房给子女。“以房养老”作为舶来品，在英法等国家之所以流行，与高遗产税有关。在“以房养老”和“房产留给子女之后要缴纳大笔税款”之间，人们比较容易作出选择。但在我国现行税制下，人们没有动力，而且 “将遗产留给子孙后代”这是在我国人民心中根深蒂固的传统观念。

保障之困：养老机构“一床难求”。民政部的数据显示我国养老床位严重不足，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员更是不足百万。从这种状况并不能看出来我国的养老前景有多么乐观，对于以谨慎为特点的中国人来说，拿养老的钱冒险绝对不会是首选。

现实之困：中国楼市阴晴难测。城市中的老年人增长迅速，年轻人增长缓慢，许多独生子女家庭二合一之后，年轻人不需要再买更多的房子。②当这些房子和老人的房子一起推向市场，将明显出现供大于求的情况，房价将很难长期维持 “上行”，隐现的楼市泡沫也让“以房养老”充满风险，导致银行、保险公司等机构对此项业务积极性并不高。

（二）“以房养老”面临的制度障碍

1、法律制度。法律法规没有明确规定，“以房养老”就很难实施。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，这就需要法律规范来协调各方。如何保证各个行业各个部门公平公正地经营和管理，在当前我国法治环境如此松懈的情况下并不容易。

2、金融制度。银行对“以房养老”业务门槛设置高。中信银行在国内率先公布实施“以房养老”方案，考虑到防控风险，要求老年人或者老年人的法定赡养人必须有多套房屋，贷款期限也必须在10年以内。这样的高门槛很容易让人望而却步。而其他以房养老方案，适用范围也是比较狭窄。

3、产权制度。住宅70年使用权的限制，使年限将到期的房屋难以卖出好价格。《物权法》虽然规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，但目前并没有任何规定明确70年产权到期后，抵押房屋自动续期是否有偿。如果存在续期费，对金融机构而言将是一个巨大的未知风险。

三、我国推行以房养老方式的对策

（一）加强以房养老的宣传。养儿防老的思想观念在国民心中根深蒂固。现如今，应让国民了解，我国传统家庭养老功能大为减弱，自我养老十分必要且具有可行性。国家应当通过各种平台来宣传现代新型的养老观念，使中国老人也能够有“活在当下”的意识。另外，以房养老是新型的金融产品，要让民众顺利接受，还必须将以房养老相关的专业金融理财知识简化、通俗化。以便让民众了解以房养老的本质和具体操作过程。

（二）规范金融和房地产市场

1、规范金融市场，完善金融市场体系。以房养老作为一种新型金融工具，面临多项风险。由于以房养老参与主体较多，相互间利益难协调；其申请者大部分是老年人，维权意识和抗风险意识比较弱。如缺乏一个规范有序的金融市场，就很有可能会被个别投机商所利用。这不仅会损害老年人的利益，而且会对以房养老产生负面影响。

现今参与“以房养老” 的金融机构数量不多，实施方式也很单一。加上长期的银行信贷，给商业银行带来巨大的系统风险。为此改革金融市场的资金管理；积极引进先进并符合国情的融资模式十分必要。

2、调控房地产市场，发展房地产二级市场。在一个抛弃了商品性质的房地产市场里，“以房养老”施行的风险会相当大，因此需要建立一个理性和稳定的房地产市场。政府在建立健全房地产金融体制时，要对房地产市场的进行适当的干预与调控，营造一种良好的发展环境。房产中介机构也是我国房地产市场的不稳定的因素。“以房养老”在实施过程中，房地产中介机构的不规范操作会使加大了金融机构的经营风险。因此，规范房产中介机构；改善房屋交易环境等措施也亟需跟进。

“以房养老”涉及的房产主要是二手房，这就表示它的顺利实施离不开房地产二级市场的发展。我国的二手房交易市场日趋完善，但仍有相当大的进步空间，比如说住房二级市场准入规则的建立；居民住房数据库的建立；还有相应的房地产交易信息网络的建立。

（三）完善相关制度的设计。“以房养老”关乎民生中最基本问题——养老问题。这决定了它不仅是一个经济问题，也是一个社会难题。以房养老的成熟，需要国家从宏观层面出发，进行系统的制度设计。

1、法律制度。以房养老模式即使有广阔的市场前景和足够大的社会需求，如果没有可操作性的法律作为支撑，也只会是昙花一现。构建法律支撑体系，具体到住房保险的环节上，可以研究制定出涵盖房主的人寿保险、房屋的价值保险等内容的《住房抵押贷款保险法》。在资产评估环节，应根据我国己有的《城市房地产管理法》等法律，结合实际情况，制定出《房地产评估管理条例》。为了对住房反向抵押贷款的申请人的权利、义务和资格，业务开办机构的权利与责任以及操作程序等内容予以规定，还需要尽快制定出《住房反向抵押贷款条例》。

2、金融制度。以房养老在某种意义上来说也是一种金融产品的创新，因此，金融体制对其具有相当大的影响。到目前为止，我国基本上形成了一个以商业银行为主体，其他金融机构为补充的房地产金融体制，但其仍未成熟。我国目前市场容量狭小，融资工具缺乏；住房抵押贷款占贷款总额的比例较小；贷款的利率、期限、首期付款数额方面有明显的差异。因此，应积极引进先进并符合国情的融资模式；将竞争机制进入金融机构，倒逼其提升专业技能。

3、产权制度。以房养老必须以完全拥有土地产权为前提。2007年修改后的《物权法》规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”③但自动续期是否无偿，《物权法》并未明确规定。而续期的费用，无疑将增加金融机构的成本。

具体说来，解决70年土地使用权的政策难题，可采用明确司法解释的方式。对于住宅可以进行分类，规定自动续期的方式。对于那些用于以房养老的房产，可采用较低费用或者免费续期的续期方式，消除借贷双方存在的政策风险。

“银发危机”席卷而来，我国的社会养老方式的探索将是一个长期的任务，“以房养老”是养老方式的一种可贵创新。必须明确，以房养老只是一种补充性养老方式，并不是对社会养老的替代，而是对怎样让“老有所养”更好地实现的一种解答。今后，我国应针对社会不同层面的养老需求，多一些不同的探索。（作者单位：湘潭大学公共管理学院）

注解：

①《关于2016年深化经济体制改革重点工作的意见》。

②李文：《中国房价走势预测——中长期向下》，《中国房地产金融》，2012年。

③《中华人民共和国物权法》，第一百四十九条，2007年3月16日。

参考文献：

[1]杨俊.中国公共养老保险制度宏观经济学分析[M].北京：中国劳动社会保障出版社，2009.

[2]韩思.以房养老今年有望破题[N].中国劳动保障报，2007-01-11.

[3]连江.对我国推行以房养老的探讨及建议[J].时代经贸，2012.

[4]张字强.我国住房反向抵押制度法律问题研究[D].天津：天津工业大学，2011-03-15.

[5]牛立华.反向抵押贷款在我国的模式研究[D].四川：西南财经大学，2011.