三亚房地产主导下的滨海旅游开发研究

保继刚, 靳文敏



三亚房地产主导下的滨海旅游开发研究

保继刚, 靳文敏

【摘要】当前中国滨海旅游进入了新的发展阶段，主要特征是大型房地产企业的介入，度假地产和高星级酒店同时开发，规模大、档次高、速度快，大量优质海滩资源短时间内被占用和消耗。但是相关的研究较少，缺乏对这个发展阶段的解释。以三亚为案例地，立足于翔实的文献数据基础，加之长期的调研访谈资料，发现这个阶段的超快速发展是资源稀缺性和权贵消费双重因素作用的结果。可以预测，随着党中央反腐的不断深入，滨海的高端地产和高星级宾馆将会面临因市场需求不足而导致的销售和经营困难。

【关键词】滨海旅游房地产高星级酒店资源权贵消费

一、引言

中国滨海旅游资源丰富，拥有大陆海岸线1.810 4万公里，岛屿海岸线 1.410 4万公里，同时，阳光、海水、波浪、沙滩的旅游吸引物组合一直备受游客青睐，滨海旅游在我国旅游业中发挥着不可替代的作用。与之相应地，滨海旅游研究也逐步受到学者们的关注。虽然早期不少研究重实践、轻理论，并且局限于开发现状、存在问题、发展对策的规划套路，研究结论也偏向于主观判断[1]，但是运用规范严谨的研究方法的研究成果也逐步显现，主要有以下四个方面。(1)对滨海旅游地区竞争力进行评价或对比。资源是其中一个维度，通过提取指标、公式计算、构建模型来评价某个滨海地区的旅游适宜性。[2—4]气候作为具有独特性的指标，常被用来单独评价。[5—7]市场是评价旅游地空间竞争的另外一个维度，或采用游客印象作为指标，或通过数学统计方法进行评估。[8，9](2)环境承载力研究。这类研究首先根据不同维度构建滨海旅游环境承载力评价体系，然后运用层次分析法等方法进行权重分析，最后对某滨海旅游地环境承载力进行评价，以表明其可操作性及普适性。[10，11](3)基于游客或居民态度和感知进行实证研究，包括旅游者满意度及对海滨旅游城市的感知形象[12，13]、居民对海滨旅游社会文化影响的态度[14，15]、海滩管理制度对游客行为影响[16]、大型投资集团介入对滨海旅游地的影响[17]等。(4)以个案为基础，选择某个滨海旅游目的地或其中的度假区，收集充分的资料，对其发展历程、开发模式、度假区形态、演化机制、政府治理模式等进行深入挖掘，进一步将几个度假区的开发模式进行对比，并且注重理论提升。[18—23]

总体而言，国内滨海旅游研究始于20世纪90年代初期。尽管研究的规范性在不断改善，研究深度也在不断加强，近年来也出现了对案例地的纵向深入研究，但是伴随着国民旅游意识的逐步兴起，政策环境的不断改变，中国滨海旅游的发展经历着不同的发展阶段，而从发展阶段视角进行的滨海旅游研究尚有待填补。事实上，自2006年起，我国滨海旅游进入了房地产主导下的过度开发阶段。三亚是这个时期滨海旅游开发的典型代表。基于此，本研究以三亚为案例地，在获取大量翔实的历史文献资料的基础之上，通过长期深入的实地调研，获得了较充分的一手访谈资料，旨在分析我国现阶段滨海旅游发展的新模式，并作出相关解释。

二、三亚房地产主导下的滨海旅游开发表现形式

进入21世纪后，房地产开发在城市发展中的作用日益突出，一线城市的土地资源逐步紧缺，经济相对落后的度假地因其优质的自然资源以及较低的土地价格而受到房地产企业的追捧。此时期滨海旅游的发展表现出两个特点。

(一)房地产市场快速发展

海南成为这个时期典型的代表。2005年左右，随着海南省处置积压房地产工作的完成，国家严格土地审批、紧缩银根等宏观调控政策初现成效，房地产开发再次升温，尤其是2010年国际旅游岛建设上升为国家战略之后，海南再次成为淘金热土。在这个阶段，地产名企圈地海南，优质海滩资源被占据，从海口到三亚595公里的东部黄金海岸线上，分布着数十个投资几十亿、甚至上百亿的度假地产项目，上百家地产企业布阵海南，万科、富力、保利、雅居乐、绿城 、鲁能、新世界、中信、华润等房企巨头在此博弈。以雅居乐清水湾为例，项目总投资200亿元，开发周期长达10年，以公寓、别墅、酒店式公寓等住宅产品为主打，总体量高达1 000万m2，项目开盘后，6个月内销售逾40亿元，占整个雅居乐总销售额的28%； 2010年1月销售额达13亿元，占到公司总售额的一半。[24]

从以下事实可以看出三亚房地产市场的快速发展。其一，房地产业对地方经济贡献增大。自2006年起，三亚市房地产业对地方财政收入的贡献开始大幅度超过旅游业。2001年，三亚市房地产税收收入占地方财政收入的11.7%，仅是旅游服务的五分之一。经过平均每年增加5个百分点的发展，到2006年，房地产税收收入占地方财政收入的比重已达36.2%(见表1)。

表1　三亚市地方财政收入结构(%)

数据来源：三亚市财政局。

其二，房地产投资额稳步上涨，在固定资产投资中占比大。2006年房地产投资额较2005年增长47.96%，在全市固定资产投资中的比重达到43.77%。2008年房地产投资首次占到固定资产投资的一半以上(见表2)。到2014年，房地产投资额已达到380.02亿元，较上年增长25.5%，是2001年140倍左右，占固定资产投资的60.4%。*参见《2014年三亚市国民经济和社会发展统计公报》，http:∥news.xinhuanet.com/2015-02/26/C_127520244.htm。

表2　三亚市2001—2013年房地产投资情况

数据来源：三亚市各年统计年鉴。

其三，高端住宅地产发展迅速。从表3中可以看出，三亚市别墅、高档公寓的施工面积、销售面积在2007年呈现井喷式发展，较之2006年分别增长了143.23%和166.40%。此后几年，施工面积一直都居高不下。2012年别墅和高档公寓的施工面积达到近年来顶峰，为2005年的17倍之多，而别墅高档公寓的销售面积峰值则出现在国际旅游岛颁布的2010年，是2005年的约35倍，同时可以从表3中发现，销售面积远远低于施工面积。

表3　三亚市别墅和高档公寓施工、销售面积(单位：m2)

数据来源：三亚市各年统计年鉴。

(二)高星级酒店扎堆

此阶段另外一个重要特点是高星级酒店扎堆，海南已有的高星级酒店主要分布在东部海湾地区，以三亚湾、亚龙湾、海棠湾和海口地区为主，以三亚为例，它已经成为我国国际高端酒店数量最为密集的地区。

从2006年到2011年，三亚市五星及五星级标准酒店由12家增加到39家，增加了225%；四星及四星级标准酒店增加了27.59%，三星及三星级酒店

负增长9.37%。截至2011年底，三亚共有来自美国、英国、法国、德国、加拿大、香港和中国七个国家和地区的14个国际知名酒店管理集团(世界百强)旗下的26个品牌共33家酒店(含在建)，以及美国、迪拜、新加坡、香港和中国五个国家和地区的其他品牌10家管理公司旗下10个品牌共15家酒店。在2006年列入统计的160家酒店中，五星及五星级标准酒店共12家，占比7.5%；四星及四星级标准酒店29家，占比18.1%；三星及三星级标准酒店32家，占比20%；高星级酒店(四、五)星级酒店数量已占比25.6%。截至2012年7月，三亚共有228家旅游饭店，其中，五星及五星级标准酒店45家，四星及四星级标准酒店37家，三亚高星级酒店已占三亚旅游饭店总数的36%。从酒店客房数量来看，到2011年，五星及五星标准比重达39.67%，四星及四星标准比重达25.81%，也就是说，高星级酒店的客房数量占到三亚市星级酒店客房数量的65.48%，接近三分之二。*以上酒店方面数据均来源于三亚市旅游发展委员会。

目前，高档星级酒店主要集中于亚龙湾和三亚湾区，海棠湾是未来发展趋势所在。依据规划，五星级酒店将大幅增长的趋势有进一步被强化的态势。海棠湾滨海沙坝一线规划建设32家国际高端品牌酒店，二三线将建设约70家各类主题精品度假酒店，截至2014年10月底，该区已经有11家豪华酒店及1家高档酒店开业。此外，从海南省整体来看，各地均将高档酒店作为主要的开发目标，在已列入统计的2012—2016年新增酒店中，五星级酒店约占酒店数量和客房数量总供给的80%。

在这种情况下，高星级酒店与房地产的功能不可避免地会叠加，高档公寓会分流酒店一部分比较高消费的客源，尤其在春节期间体现更为明显。“春节的话呢,好多人可能一万块钱住一天，住一个礼拜七万。他可能带几个朋友一次就20万，每年我都来，我还不如把这个钱买套房子呢。就这个是我们觉得是有影响。”(受访对象YZ)据三亚住建局统计，2013年春节期间入住三亚住宅小区的人数同比增加10.5万人次(不包括部分老旧小区、住宅小区家庭旅馆和产权式酒店)，同比增长11.1%。三亚旅游发展委员会的抽样调查结果显示，来三亚过春节的游客中，选择入住旅游饭店、社会旅馆、自有房或亲友住房的外地游客分别为51%、18%、24%。2014年的调查显示，选择经济型酒店、高端度假酒店、自有住房或亲友住房、家庭旅馆的比例分别为33%、16%、13%和10%。这表明，三亚房地产的快速发展对中高端度假酒店产生了显著影响，闲置房产进入旅游住宿业，越来越多的游客选择了自有住房、亲友住房和度假公寓。

三、三亚房地产主导下的滨海旅游过度开发现象解释

纵向来看，自2012年起，三亚旅游饭店年平均开房率及平均房价均出现明显下滑，当年开房率仅为58.74%，较之最高峰的2011年，下滑将近6个百分点。2013年这种下滑趋势并未停止(见图1)，同比下降约2个百分点。2012年5月份平均开房率仅为42.5%，其中高档酒店如海棠湾和亚龙湾的五星级酒店的开房率在20%左右。最典型的是亚龙湾一家国际知名品牌五星级酒店居然出现了“零入住”的现象。*三亚市旅游发展委员会：《2006—2012三亚市旅游饭店发展情况分析报告》，2013年。平均房价也从2011年的559.78元下降到2012年的544.54元，2013年进一步降至532.66元。

数据来源：三亚市旅游发展委员会。

从2012年全年平均开房率来看，五星及五星标准待评为51.88%;四星及四星标准待评为64.20%;三星及以下为60.57%，五星及五星标准待评处于最低位，低于其他两种分类十多个百分点。而2013年情况有些变化，五星及五星标准待评为55%，略有上升，四星及四星标准待评为57%，较2012年低7个百分点，三星及以下更下滑为58%(见表4)，一定程度上说明了高星级酒店对低星级酒店的挤压。即使在2013年春节黄金周所在的两个月内，聚集了高端度假酒店的亚龙湾区、海棠湾区、三亚湾区的平均出租率也并不太高，亚龙湾区为75%，三亚湾区为70%，海棠湾区仅为51%。从2014年第一季度数据可以看出，亚龙湾区平均开房率为71%，同比下跌1%，海棠湾区为51%，基本可以持平；第二季度亚龙湾为52%，下跌4%。海棠湾因为吸引了大量会议团队入住，开房率为33%，同比上升1%。在实地调研中显示，三亚五星级酒店2015年的平均开房率大概在40%以下(受访者ZXJ)。可见，三亚市酒店已显现供给过度趋势。

表4　2012年和2013年三亚市酒店月度开房率(%)

数据来源：三亚市旅游发展委员会。

在酒店盈利能力方面，亚龙湾地区的酒店居首，其次是大东海、三亚湾和市区。海棠湾地区的五星级酒店在开业之初，受市场供应过量的影响，平均房价仅为600元左右，为亚龙湾地区的一半。未来几年，随着海棠湾新开业酒店数量的增加，三亚市高星级酒店市场的竞争将进一步加剧，亚龙湾、大东海等地区高星级酒店的客源将被分流。

基于以上现实可以推断，真正有效的市场需求不足以支撑三亚如此多的高星级酒店，供给已经过剩，但为什么还有这么多高星级酒店投资？其背后的原因可以总结为以下两点。

其一，资源稀缺性发挥重要作用。海南省位于中国最南端，地处热带北缘，属热带季风气候，素来有“天然大温室”的美称，年平均气温22—26 ℃，最冷的一、二月份温度仍达16—21 ℃。全岛分热带与亚热带区域，以陵水为界，陵水以南为热带、以北为亚热带。三亚市具有气候资源优势。2011年，全市全年平均温度为25.9 ℃，极端高温为35.2 ℃，极端低温为14.4 ℃，各月份的平均气温均超过20 ℃，同时，近海表层海水温度在1月份为最低，但也达到23.93 ℃(见表5)。

表5　2011年三亚市海水温度及气温概况(℃)

数据来源：三亚市旅游发展委员会。

三亚市有长达6个月的休疗养气候，并且这6个月包含了冬半年的北方最寒冷的季节(1—3月份)，因此是我国难得的滨海避寒胜地。[5]全国独一无二的气候条件，使得国内在冬季只有海南，特别是三亚。具备大型豪华海滨度假酒店发展的资源条件。[20]其二，权贵消费是其快速发展的重要动力。2010年春节，三亚酒店房价成为国内首个普遍过万的城市，三亚湾附近海边五星级酒店房价均已高至1.5万元/晚。[25]以丽兹卡尔顿酒店为例，2010年春节七天的均价达1.4万元/晚，标准间的均价也达1万元/晚。在三亚高端酒店住上一夜，相当于部分目的地出境游4—5天。2012年春节，由于爆出游客吃海鲜被宰天价丑闻，三亚再次被推到了舆论的风口浪尖。

值得探究的是，春节期间房价如此之高为何仍一房难求？天价海鲜事件绝非仅有，为何被无视？这些事实说明，使用者对价格并不敏感。那么，高端度假酒店谁在使用？而谁又在为高房价买单？从以下访谈中可以窥见一斑：

海南有种说法就是“买单的不消费，消费的不买单”嘛，特别是在三亚，海南你像全国各地高干也好，各地政府官员也好，多会来海南。(受访对象ZYH)

我们说都是企业买单。那个我们北京有一些朋友，在XX宾馆，主要就是招待。小到村官，大到国务院的高管，都在这里。中国有多少官，一年来10%的量，是多么爆，还有陪同的，家人啊，亲属啊，还有接待人员，你知道春节期间多少企业排队跑过来安排车辆、接待、吃饭、房间，所有这些都要安排，不可能现场安排嘛，这些都安排好的。(受访对象WL)

据三亚凤凰机场要客通道记录，2012年春节期间三亚凤凰机场要客通道部级干部记录400余人。除普通民众外，政界、商界、演艺界人士汇聚三亚，也构成了中国这个最南部城市春节独有的招待经济和文化。近年来，不断有报导指出，三亚因其独特的气候条件，已成为权贵的天堂。限制公款出国或许为三亚拾柴添薪:

我告诉你一个现实，中国的处级以上干部一年只有两次出国的机会，你是干部嘛，备案过就不能再出去了。OK，他要娱乐，海南是一个选择。第二个(原因)，冬季在中国大部分城市很冷，三亚确实是最舒服的。这个时候，作为官员来讲，他当然首先是去三亚，三亚的硬件条件最好。(受访对象WL)

访谈资料显示，三亚高端酒店的消费主要有三个类型：(1)政府接待型；(2)企业买单型；(3)自我消费型。前两种类型均是使用者与买单者分离的，可以说，权贵消费、招待经济助推了三亚商业环境的扭曲，成为了三亚滨海旅游发展格局形成的主要原因。

然而，政策环境在2012年底和2013年初发生变化。2012年12月4日，习近平总书记主持召开中共中央政治局会议，审议通过了中央政治局关于改进工作作风、密切联系群众的八项规定。中共中央办公厅2013年1月20日发出通知，习近平在新华社一份《网民呼吁遏制餐饮环节“舌尖上的浪费”》的材料上作出批示，要求厉行节约、反对浪费。各级党政军机关、事业单位，各人民团体、国有企业，各级领导干部，都要率先垂范，严格执行公务接待制度，严格落实各项节约措施，坚决杜绝公款浪费现象。

在此政策影响下，以权贵消费为突出特点的三亚高星级酒店市场悄然发生了变化。三亚市旅游产业委员会的报告显示，2013年春节期间，三亚市旅游饭店客房均价2 950元/间·天，同比下降10%以上。高端酒店，如喜来登，虽然客房出租率并未有太大变化，但是客户群体发生了改变，突出表现在：政府接待型群体减少；企业原本用于社交的费用部分转为商人自我消费；由于价格降低，市场自我消费型人群增加。同时，客人的消费观念出现转变，不计成本的消费开始缩水，高端消费尤其是餐饮类消费大幅减少，酒店的餐饮收入下滑严重，再加上宏观经济环境不景气，酒店的宴会收入滑落严重。作为应对，酒店开始转变经营策略，餐饮上推出价位相对较低的套餐，客房“以价换量”初露端倪。2013年春节期间亚龙湾区域酒店客房收入受政策影响尚不明显，一方面源于客户群的内在转变，另一方面因为该区高星级酒店发展较为成熟，积累了不少回头客。但是由于政策的持久性，加上供给增长过快的叠加效应，2014年春节期间情况仍不被看好，有访谈为证：

2013年的2月份我个人感觉其实影响不大，但是2014年的春节这个可能会不太一样。因为2012年到2013年换届刚结束，其实咱们这么说吧，大家都预期，事实上也是，相当一部分的客源都是不用自己掏钱的，客观存在的这个事。(受访对象YZ)

此外，三亚凤凰机场的旅客吞吐量增长预期在每年8%—10%，而三亚及周边酒店客房供应量每年的增长率为30%—40%，存在很强的剪刀差效应。三亚及其周边酒店的收益已经开始摊薄，三家位于亚龙湾区的高星级酒店2012年的收入已经明显下滑。尤其是X酒店，2012年总收入为2.3亿元，较之2011年的2.9亿元已经减少20.69%。L酒店也从2011年的4.9亿元下降到4.3亿元，下滑12.24%，2013的预期也仅为更低的4.22亿元。即使是创造了三年基本收回投资的D酒店，2012年收入(2.89亿元)也比2011年(3.1亿元)下降了6.77%，对2013年收入的预期也是略低于2012年的*以上数据由访谈获知，酒店名称未直接写出，以字母代替。。

基于供给与需求之间的差距，降低价格成为争夺客源的有效手段。实际上，酒店之间的价格战已经开始，新开业的高星级酒店价格策略非常明显。例如，陵水新开了一家高端酒店，卖给旅行社的价格为1 800元，实际上要给1 000元回扣。表面上看很好，因为平均房价高，但实际上利润很差。由于海棠湾酒店价格低于亚龙湾，在“国八条”新政影响下，一部分消费受限于接待标准，正好选择海棠湾，无形中挤出亚龙湾一部分客源，对海棠湾有促进作用。

另外，高端地产受政治环境影响也很明显。2014年，海南整体楼市都处于下滑状态，即便是上半年地方政府连续出台救市政策，下半年央行放宽房贷和降息，也不能力挽狂澜。2014年海南纯商品房销售面积为910.06万平方米，相较2013年下滑2.65%，纯商品房销售额8 971 973万元，比2013年下滑2.49%。三亚市房屋销售面积下滑最严重，2014年销售面积仅100.99万平方米，同比下降44.8%，房屋销售总额也下降了25.6%。*数据来源于《海南统计月报(2014年12月)》。访谈中也证实了这一点：

到了2014年客户的变化更明显。因为2013年底新一届政府反鹰倡廉的力度非常大，2014年1月份的时候市场立马出现了一个明显的反差，特别是三亚。主要的原因是大量的泛公务员客户离开了，因为这个政治风向不对了嘛。在东南部泛公务员的消费还是比较高端的，因为存在两种，一种是灰色收入，一种是企业行贿，购房行贿。那么在这个市场，客户的损失是比较严重的，就是说他大概30%—40%的客户来自于这类客户。现在这类客户基本上已经不是主流客户了，也会有，以非常隐秘的方法，但是非常少了。(受访对象WL)

从价格上讲，虽然总体成交价格基本稳定，但是这是由高端盘降价引致成交量上涨所带来的结构性虚高。例如，半山半岛2013年成交均价为41 137元/平方米，而2014年仅为37 535元/平方米，半山云邸也从42 000元/平方米下降到40 000元/平方米。2013—2015年春节期间的签约套数、签约面积、均价、金额均出现了比较大的下滑(见表6)。此外，高端市场二手房买卖非常频繁：

半山半岛某业主，07、08年左右买的房，当时价格为600万—700万，现在想500万直接卖掉。这类还有不少，都是通过我们老板接手的，具体的我不便透露，但确实这块影响很大。(受访者XP)

与需求下降相悖的是， 三亚房地产库存量却在增加，由2013年的310.18万平方米上升到2014年的412.63万平方米，去化周期从28个月上升到51个月*数据来自克而瑞：《海南地产年报(2014)》。，价格下行压力明显，企业对市场出现了“主动悲观”的情绪。

表6　2013—2015年春节假期期间(7天)

数据来源：搜狐焦点网。

总体而言，新政治形势导致客源转型，真正有效的市场需求增长，酒店供给增长远高于需求增长，再加上不断上涨的运营成本(如人工)、低迷的外部经济形势使高端会议受到挤压，三亚及其周边高星级酒店的生存条件不容乐观。压低价格争夺客源，将扰乱整个市场秩序，造成服务品质下降，形成恶性竞争。酒店业面临精细化管理的转型，以应对市场需求的变化，这也是2014年上半年三亚客房出租率较之2013年已略有回升的原因之一。同样，三亚房地产也面临降价去化压力，在政治经济新常态下，投资型客户、资产配置型客户、短时高端度假需求客户在不断撤离，新的房产集团的进入给三亚房地产造成更大压力，降价促销活动会愈演愈烈。

四、结论与启示

在中国滨海旅游发展历程中，近年来三亚以房地产为主导的滨海旅游快速开发值得关注。这个阶段的特点主要表现在：(1)大量房地产企业抢占优质海滩资源，高端住宅地产开发过剩；(2)高星级酒店发展迅速，并且高星级酒店的房地产功能出现叠加。究其原因，资源的稀缺性是三亚房地产主导下的滨海旅游过度开发的基础，而权贵消费则是其发展的重要动力，二者共同作用构成了目前的格局。滨海旅游在这个阶段的发展并不是真正有效的市场作用的结果，市场只占了其中很小一部分。

当前以度假地产和高星级酒店为突出特点的滨海旅游发展模式是过度超前的，违背了市场经济规律，资源的稀缺性和权贵消费促成了这种格局的形成。优质的海滩资源被房地产企业圈占，而大量销售出去的房产却被闲置，造成社会资源的极度浪费。由于高端酒店与房地产企业拿地被捆绑，高星级酒店盲目上马，客房增长率远远高于客源增长率。面对新的政治、经济环境，这些酒店的生存堪忧，以低价竞争客源不可避免，服务品质无法保证，长远来讲将会导致恶性竞争，对目的地旅游发展不利。新常态下高端地产项目以促销的方式实现降价，加之新的地产项目尚在上马，去库存的压力不断增大。从长期来看，这样的发展方式不仅是财产浪费，更带来了环境污染与破坏，太多优质资源在短期内被消耗掉，目的地发展将是不可持续的。

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【责任编辑：王建平】

【收稿日期】2016-03-25

【中图分类号】F592.7

【文献标识码】A

【文章编号】1000-5455(2016)03-0140-07

(作者简介:保继刚，云南个旧人，中山大学旅游学院、旅游发展与规划研究中心教授、博士生导师;靳文敏，山西交城人，中山大学旅游学院、旅游发展与规划研究中心博士研究生。)