浅析房地产开发企业参与打造旅游产业链

文/季丰



浅析房地产开发企业参与打造旅游产业链

文/季丰

一、旅游产业在我国的发展

我国旅游业的发展已融入国家战略体系，2013年出台的《国民旅游休闲纲要》中明确要求到2020年基本落实职工带薪休假制度，2014年3月份的两会上，李克强总理提出要把消费作为扩大内需的主要着力点，重点发展养老、健康、旅游、文化等服务，落实带薪休假制度，标志着度假经济时代的到来。

目前我国旅游业正在从事业型向产业型转变，产业规模不断壮大，全国已有24个省、市、自治区将旅游产业定为本地的支柱产业、龙头产品，实施政府主导型旅游发展战略，把中国的旅游推向世界。根据国家旅游局的统计数据，2013年我国旅游人数已经突破30亿人次，平均每人每年旅游2.3次，与美国2002年的人均每年4次的数据相比，尚有一定差距。预计未来5-10年，我国旅游总收入将增长15%以上，前景比较乐观。

二、房地产开发商参与打造旅游产业链的切入点

（一）旅游地产

目前我国旅游地产呈快速发展之势，目前涉足该领域的公司超过200家。除了国外和港台颇具实力的大公司外，还包括万达集团、恒大地产、首创地产、中信地产、中旅集团、中弘控股、佳兆业集团、天鸿集团、万通集团、中坤集团、万科集团、浙江宋城等一批房地产投资商、开发商、旅游企业等，各路开发商均看好未来中国的旅游地产市场。

从地区来看，旅游地产开发已经开始向全国蔓延，从长白山到海南椰岛，从渤海湾到珠三角，从东部沿海到西部山川，随处可见开发商以旅游地产之名跑马圈地的影子。据不完全统计，仅北京、上海、大连、青岛、四川、湖南、海南、广东、福建等地已开工的旅游地产项目就达到几百个，以高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店近百家。旅游地产已呈现出“百家齐放，百家争鸣”的发展态势，成为市场最为关注的热点之一。

旅游地产方兴未艾的发展态势，有效地整合地产、区域生态、文化、产业等各方资源，增强关联效应，使开发形式多元化，把单纯的旅游资源依托型转变为共生型，强调各种资源的有效融合已势在必行。

旅游地产的开发投资行为特征已不是单纯的地产投资活动，它对社会文化的促进、生态环境的保护、土地资源的利用等各种层面的影响，均会受到社会各方面的关注。随着旅游地产进一步发展，旅游资源的多样化程度及其价值不断提升，导致我们对旅游地产的内容和项目设计也进一步多样化，在操作和运作上都需要结合资源本身的特点来设置出有吸引力的主题和内容，吸引潜在的市场和消费者。

目前我国旅游地产开发企业大部分盈利仍主要来源于房屋建设和销售，更多只是借助旅游资源优势，增加房地产销售的筹码，而对前期开发和后期的物业管理、租赁服务等附加值则关注不够。旅游业的盈利主要停留在“吃”、“住”、“游”三个基本方面。一个良好的旅游产业链条，应该更注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品及辅助产品的销售收入、商业配套设施的收入等，从而实现多元化的盈利模式和长期获益的效果。

旅游地产的开发企业不能只重视短期内现金流的回笼，还更应该注重旅游资源的整理与升级、配套环境的改善、商业氛围的营造等持续经营能力的培养。只有这样，开发企业才能在未来实现中长期现金流的收益，反哺公司内部传统住宅板块或其他业务的发展，实现公司内部现金流的良性互动。

（二）打造具有独立知识产权的“旅博会”品牌

旅游产品供应商提供的衣、食、住、行、游、购六大服务产品，涉及旅行社、饭店餐饮，宾馆酒店、旅游景区、旅游纪念品生产商和销售商等企业的合作，这些内容分布在不同区域，由不同的商家经营，它们的合作关系，是一种长期的产业链关系。旅行社是其中的主要组织者和协调者，处于主导地位，由旅行社负责组织游客进行景区游览、商场购物、酒店休息以及相应的休闲娱乐。开发旅游地产，要尽可能整合旅游相关产业链资源，不仅仅包括旅行社、交通部门、餐饮、酒店、景区景点、旅游商店、旅游车船以及休闲娱乐设施等旅游核心企业，还应关联到农业、园林、建筑、金融、保险、通信、广告媒体以及政府和协会组织等辅助产业和部门。前者构成了产业链的链上要素，后者为产业链的动态链接与正常运营提供必要的保障和支持。利用各种旅游博览会平台，正是打造旅游产业链的一个重要手段。在旅博会中，有数百家、数千家甚至是上万家来自国内外的参展企业，汇集了大量的信息资源，蕴含着无限的商机，也是接触客户、推介和展示自己最好的平台。一个成功而持续的“旅博会”，必将推动地方旅游经济的发展和以旅游产业为龙头带动其他产业协调发展，从而促进地方经济全面发展。

比如已经举办了11届的上海世界旅游博览会，作为中国长三角地区旅游市场年度采购盛会，每年为业内旅行社及公司买家和众多旅游爱好者展示来自世界各地的丰富旅游资源，推广的产品涵盖了国家和地方旅游局、旅行社及旅游运营商、酒店及度假村、航空公司、邮轮公司、旅游景点和旅游胜地、旅游保险、旅游装备制造、旅游金融、汽车租赁、休闲旅游和保健疗养度假区、会奖旅游、自助游俱乐部、高尔夫球场、户外旅游用品、旅游培训教育、旅游中介服务、旅游媒体等。

又如2013年在天津市举办的中国旅游产业博览会，参观者突破20万人次，参加业务洽谈39376人次，签订采购房车、游艇、旅游大客车、旅游设施及旅游商品等合同210项，意向签约942项，交易和意向金额达30.6亿元。是年，中国（广东）国际旅游产业博览会共吸引45个国家和地区的3000多家企业、2万多名专业买家及50万人次普通观众参会参展，达成旅游投资和采购合同、协议、意向项目共75个，总金额达1423.5亿元。其中：投资类项目有64个，金额1323.5亿元，主要涉及景区、酒店、旅游产业园开发建设等方面，遍及珠三角及粤东西北地区19个地级以上市；采购类项目11个，金额100亿元，产品涉及机票、餐饮设备、酒店用品、音响设备等类别。是年，浙江省义乌市第五届中国国际旅游商品博览会实现成交额35.02亿元，其中外贸成交额13.05亿元，约占总成交额的37.3%，参会观众13.97万人次，其中境外采购商9000余人。2014年第六届中国国际旅游商品博览会上还举办了全国旅游商品大赛，成为该旅博会的一大亮点。

因此，打造旅游产业链的过程中，必须充分利用“旅博会”的平台效应，紧紧围绕举办成功“旅博会”这一中心主题，以交易为主、展示为辅，吸引各地旅游界运营商，将旅游开发企业、游客、产品项目融合，从而实现构建旅游产业链的目标。

对于房地产开发企业来说，与旅游资源的相关各方紧密合作，打造具有独立知识产权的“旅博会”品牌，是成功打造旅游产业链的关键环节。但“旅博会”品牌的打造不能够仅靠企业自身的努力，企业必须寻求政府方面、旅游景区等旅游资源拥有方的支持。

（三）开发并运营旅游商品生产园区

应开发并运营旅游商品生产园区，面向全国各地旅游景区，吸引各类涉及旅游商品的企业入驻，提供设计、生产、销售等全方位服务。

统计数据表明，在发达国家，购物消费在旅游消费中的比重为60%至70%，城市的旅游商品应该能够体现旅游地的文化特色、地域特色和人文特色。旅游商品必须是市场化的实物类商品，但不包括食品、服装和烟酒类商品，这类商品应该做工精良、用材合理、绿色环保、适宜量产、价格合理。

总之，房地产开发商打造旅游产业链，要研究旅游产业链的上下游环节，寻找最有价值的环节、产品和品牌，通过投资不同的旅游资源和品牌，或者和不同的旅游资源和品牌合作，使转型为旅游度假产业的品牌管理集团，成为旅游产业的高端品牌服务商等。

（作者单位：上海新黄浦置业股份有限公司投资发展部）