沈阳缘何突然叫停“零首付”购房新政

文/文志



沈阳缘何突然叫停“零首付”购房新政

文/文志

最近，沈阳市政府半夜突然叫停了出台不到半日的当地楼市新政“零首付”买房。这一突发事件引起媒体和社会各界的议论纷纷，在议论中，很多人免不了质疑：沈阳市政府缘何突然叫停了“零首付”购房新政？

出台优惠购房政策缘自积极去库存

据了解，3月1日沈阳市人民政府办公厅《关于促进房地产市场健康发展的实施意见（试行）》（以下简称《意见》）公布，共22条措施，包括鼓励大学生中职生购房、“零首付”等内容。沈阳市政府推出此政策的原因之一，是积极推行楼市去库存的政策。

近年来，沈阳市房地产市场总体保持了平稳的发展态势，但仍存在结构性矛盾，要进一步改善房地产市场供需结构，消化房地产库存。为此，《意见》设定的目标是：今年沈阳市要实现商品房销售同比增长10%，库存去化周期控制在合理区间，房价运行保持平稳，力争用2-3年时间使沈阳市房地产市场供需结构达到均衡。

基于此，沈阳市决定在土地供应、基础设施和配套建设以及公积金贷款等方面出台政策，支持广大市民购房，同时，通过政策引导，鼓励高端人才、高校毕业生、农民工等群体来沈买房落户。为此，《意见》提出了一系列降低二手住房交易税费的举措，包括二手住房转让缴纳的营业税、个人所得税实行先征后补。居民互换住房的，实行“零税费”政策，免收交易费、产权办证费，缴纳的契税、营业税、个人所得税先征后补。支持居民改善住房条件，一年内先买房后卖房或先卖房后买房的，购买房产面积大于出售房产面积的，按面积差每平方米补贴50元。

据分析，沈阳市政府为了去库存而出台全国力度最大的优惠政策，原因在于该市房价降幅较大、库存较高。中国指数研究院数据显示，沈阳市2月份新建商品住宅均价为7066元/平方米，在截至2016年2月的三年时间内，沈阳市的房价最高曾达到7952元/平方米。而如今的房价大约回落至5年前也就是2011年7月的水平。同策咨询研究部数据显示，截至今年1月末，沈阳新建商品住宅库存面积2107万平方米，环比减少3万平方米，去化周期为18个月。

“零首付政策”半日游，被沈阳市连夜叫停

沈阳市政府下发的《意见》中第十四这样表述：支持高校、中等职业学校在校生、新毕业生购房。对毕业未超过5年的高校、中等职业学校毕业生在沈购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由6个月降为3个月，首付比例实行“零首付”政策，最高贷款额度为单方60万元、双方80万元。对高校、中等职业学校在校生购买商品房的，给予每平方米200元的奖励政策。同时，对高校、中等职业学校在校生及新毕业生购房的，给予契税全额补贴。

在鼓励农民进城买房居住的第十五条中，其优惠政策是：积极探索农民宅基地自愿有偿退出和土地增值收益合理分配机制。落实“两权”可抵押贷款政策，简化收入证明要件和担保手续等，为进城购房的农民提供贷款支持。全面推进居住证制度，推动居住证持有人享有与本地户籍人口同等的住房保障权利，将符合条件的农业转移人口纳入住房保障范围。一市三县可结合本地区实际出台支持政策。

有关专家表示，现在沈阳是人口流出城市，该条例针对大学生这个购房群体，有想要把大学生留在沈阳的目的，这样有利于刺激当地的楼市。同时，沈阳市出台的去库存优惠政策，不排除有炒作大学生这个群体购房的嫌疑。而在该政策出台之后，经济学家马光远就曾发布微博，呼吁有关部门紧急叫停沈阳的“零首付”政策。

中原地产首席分析师张大伟认为，对“零首付”的这部分购房人来说，高昂的月供将是难以承受的负担。目前沈阳新房均价7000元，以一套面积100平方米的住宅计算，“零首付”贷款需70万，月供4000多元，而沈阳2015年的社会平均工资不到5000元。一个新毕业的大学生参加工作后月工资也就是5000元左右，如果“零首付”购房，其高额的还贷压力可想而知。

沈阳去库存似有急功近利之嫌

沈阳楼市去库存之举，显然是一个较典型的朝令夕改的案例。仅就楼市而言，这种现象已经多次上演，比如，2012年至少有三个城市出台楼市新政不久后由于某些原因又突然叫停，其中最短命的政策从发布到叫停不到12小时。这次，沈阳出台的“大学生购房零首付”政策也是“半日游”——刚以文件形式公布“大学生购房零首付”，很快又辩称该政策处于前期调研论证阶段。

很多网友对此举提出质疑：沈阳市政府怎么会把处于前期调研论证阶段的“政策”以文件形式正式发布呢？毫无疑问，这绝不是粗心大意，而是决策随意、试探民意。如果上述《意见》在出台前经过充分调研论证，经过严格决策程序，笔者相信《意见》中绝不会出现“大学生购房零首付”这一条，因为鼓励没有经济能力的大学生购房很荒唐，再加上“零首付”，不仅会给楼市带来风险，还可能影响大学生的生活以及诚信。

更重要的是，即便不实施“大学生购房零首付”政策，其被纳入《意见》中也已经暴露出当地政府存在急功近利的思想，想通过鼓励大学生零首付购房来扩大购房人群，或以“大学生购房零首付”为诱饵来吸引居民买房，目的是提高去库存效率，因为绝大多数大学生、新毕业生自己没有稳定收入，没有经济能力，即便“零首付”买到房，也需要家人来还房贷。

事实上，不仅沈阳为“去库存”着急，其他高库存的城市也是如此。尤其是春节后，一线城市和部分二线城市房地产市场异常火爆，沈阳等城市的管理者不仅会眼红，也担心当地住房需求、投资需求被抢走，所以才心急火燎地挖掘新的购房潜力，如大学生。

地方去库存不可实施“过火”政策

目前，尽管各地高库存占用资金、浪费资源，影响财政收入和GDP增长，但去库存并不是一朝一夕之事，必须要有耐心，不能因为着急而乱了方寸，沦为笑柄。既然高库存累积有一个过程，去库存自然也要一个过程。国家层面已经出台了货币、税收等政策，各地也已出台不少救市政策，政策叠加效应显现有一个过程。另外，不能为了去库存而影响其他如“双创”政策的效果。

对于沈阳的急功近利之举，有业内人士认为，不是只有沈阳在打首付的主意。在楼市火爆的当下，首付贷再度走红。这种类型的产品并不是新鲜事物，一些民间金融公司和房地产中介都会提供类似的产品，主要是针对一些不够首付款的人群，贷款金额也不会太高，大多数会控制在你的房款的15%以内。比如P2P就有搜易贷、广州e贷等平台，而地产中介比如链家、世联行等也都有这类产品。但是从去年下半年开始，这类产品的需求量开始增加。

虽然首付贷让原本凑不够首付的人有了买房资格，但是这样也无疑加大了买房者的杠杆。以一套100万元的房子为例，按照银行按揭最低首付两成计算，首付也需要20万元。但是如果用了首付贷，自己可能只需要10万元就能买下一套100万元的房子，杠杆再次放大了一倍，这种“场外杠杆”的风险显而易见。对此，业内人士认为，过度杠杆化一定有很大的风险，一旦资产价值产生波动的话，风险就会凸显。

业内人士表示，经济缺乏动力，房地产业依然是最重要的引擎。在此背景下，高库存的沈阳加大对房地产业的支持力度是必然的，但应注意的是，库存并不是一日积累的，也更不会在短期内消化。因此，利用多个高杠杆去库存是万万不可取的，风险将会因杠杆而成倍地放大。对于沈阳来说，目前经济整体涨幅趋缓，毕业生的收入稳定性差，在此背景下，即使房价不下跌，“零首付”举措也将成为银行巨大的风险源头。

有关专家据此建议，地方政府或调整商业银行贷款政策，或鼓励商业银行自己制定信贷比例，可由一些股份制商业银行先试点，然后五大国有银行再根据情况跟进，这样才不会带来风险，同时也有利于当地金融行业和经济发展的稳定。

（作者单位：山东省临沂市园林局）