论房屋承租人的优先购买权

高艳芝

摘 要：房屋承租人优先购买权作为一项法律制度在我国的民事立法中很早就己经确立，这些规定对稳定房地产租赁法律关系，保障承租人可以优先得到房屋所有权，促进社会主义市场经济的健康快速发展具有重要意义。但是现有法律对该制度规定过于笼统，实际操作比较困难，造成司法实践中法律适用的困难和混乱，严重损害了承租人的权利。本文分析了优先购买权的效力和效力冲突的处理，并针对承租人的优先购买权在审判实践中暴露出的问题，进行了深入的探讨和研究，提出了一些完善建议，以期完善承租人优先购买权制度，维护承租人的合法权益、促进安全交易。

关键词：房屋承租人的优先购买权；同等条件；权利冲突

一、房屋承租人优先购买权概述

1.性质分析

优先购买权，又称优先承买权、先买权，是指特定人依法律规定或约定而享有的、在出卖人出卖标的物于第三人时，可以同等条件优先于该第三人而购买的权利。我国《物权法》、《合同法》、《合伙企业法》、《公司法》等法规范中分别规定按份共有人、承租人、合伙人以及股东享有优先购买权。但是，优先购买权这一权利性质为何，在理论上认识不一。对此，主要有以下四种观点：

第一，附条件的形成权说。该说认为优先权就其性质来说，属于形成权。优先购买权无论是法定还是约定的，性质上都属于形成权，权利人可以依单方之意思表示，形成与义务人将租赁房屋出卖给第三人的以同样条件为内容的合同，而无须义务人（出卖人）的承诺。但该项形成权附有停止条件，即只有在义务人出卖租赁房屋于第三人时，权利人才行使。我国理论上有许多学者赞同该说。

第二，期待权说。该说认为，在出租人未出卖租赁房屋时，优先购买权人的权利尚未现实化，只处于期待权状态。但若出租人出卖租赁房屋于第三人时，优先购买权人可以行使权利，期待权即可获得实现。

2.优先购买权制度的经济价值

有利于发挥物质财富的经济效益，促进资源有效利用。现代社会中，财产权不仅维护个人的自由，更关注的是法律制度能否促进资源的有效利用。优先购买权属于财产权，财产权制度的一个重要规范目的是最大可能的发挥财富的经济价值。在租赁关系中，如果承租人对租赁物的投资带来的收益的期间超过租赁期间，承租人是不愿意投资的。反之，如果投资的成本无法用较高的租金来回收，所有人也不愿意投资。只有使所有人（出租人）和利用人（承租人）合二为一，简化物上法律关系，提高对物的使用效率，才更符合效率原则。同样，承租人利用基于优先购买权的合理预期，对物的使用做长远打算，并尽最大努力维护该物，从而有利于提高标的物的使用价值，充分发挥物的经济效用。

二、承租人优先购买权的权利特征

据此，学界普遍认为承租人优先购买权是指在房屋租赁关系中，承租人按照法律规定所享有的、在出租人出卖租赁房屋给第三人时，承租人得以同等条件优先于他人而购买的权利。从上述法律规定中，可以归纳出房屋承租人优先购买权具有以下一般特征：

首先，房屋承租人优先购买权是特定民事主体享有的权利。由于房屋承租人优先购买权是根据法律规定而产生的，这种权利仅属于承租人本人，不能转让和继承。但是，如果承租人承租租赁物是供家庭成员共同使用的，则承租人死亡時，承租人的家庭成员应视为享有优先购买权。

其次，房屋承租人优先购买权是基于一定基础关系而享有的权利。房屋承租人所享有的优先购买权是附随于租赁关系的，租赁关系是承租人优先购买权产生和行使的基础，二者紧密结合，不可分离。租赁合同无效或终止，承租人均不享有优先购买权。

最后，房屋承租人优先购买权是对出租人财产权利予以限制的权利。房屋承租人优先购买权是对出租人处分自己财产行为的一种限制。在一般情况下，财产的所有人将财产出卖给谁是不受限制的，但是在存在房屋承租人优先购买权的买卖关系中，如果承租人愿意以同等条件购买出卖人的财产，出租人就不能将财产出卖给第三人。否则，就是对承租人优先购买权的侵害，承租人可以请求撤销该项买卖关系。

三、如何保障承租人优先购买权的实现

1.承租人优先购买权与共有人优先购买权的竞合

《民法通则》第78条第3款规定，“按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。”《若干意见》第92条规定，“共同共有财产分割后，一个或数个原共有人出卖自己分得的财产时，如果出卖的财产与其他原共有人分得的财产属于一个整体或配套使用，其他原共有人主张优先购买权的，应当予以支持。”根据上述规定，房屋的按份共有人和属于一个整体的房屋原共同共有人对于房屋显然也享有优先购买权（以下将两者简称为共有人优先购买权）。如此一来，在房屋共有人将其已经出租的房屋出卖时，就会发生承租人优先购买权与共有人优先购买权的冲突。

2.承租人优先购买权与抵押权的竞合

在租赁权设定后，出租人仅转移了占有、使用权，但没有转移所有权，作为所有人的出租人仍可以将租赁物设定抵押。设定抵押并不转移租赁物的占有，也不影响承租人的占有和使用，因此抵押权可以和租赁权并存。

3.承租人优先购买权与原产权单位优先购买权的竞合

从法理上来说，由于优先购买权既是特定主体所享有的一项重要民事权利，又是对他人的合法财产处分权的限制，故应属于民事基本制度的范畴。按照《中华人民共和国立法法》（以下简称为《立法法》第8条的规定，有关民事基本制度的事项只能制定法律，而不得由行政法规和地方性法规来规定，国务院办公厅和国务院住房制度改革领导小组的文件当然更不能规定。因此，上述两文件确立的原产权单位优先购买权，实际上违反了《立法法》第8条的规定，是对房屋所有人的处分权的不当限制，理应无效。基于立法政策的妥当性来考虑，对这两类优先购买权进行利益衡量的结果，也应当使承租人优先于国务院规定的原产权单位优先购买权。

参考文献：

[1]王利民：《共有人优先购买权研究》（《民商法研究》第2辑），法律出版社，2001年12月第1版

[2]胡仕浩：《房屋承租人优先购买权的效力》，《中国民事审判前沿》，法律出版社， 2005年1月第1版

（作者单位：西北政法大学）