海外置业：去巴黎和普罗旺斯看房

岑今

法国是全球范围内鲜有的没有房价泡沫的国家之一。正如一位法国地产界的高管所说：“房地产是法国人首选的投资和保值手段，是可以代代相传的财富。”在他看来，法国从未遇到过美国式的房地产市场崩溃，法国的房地产政策不投机，始终以满足供需平衡为原则。

不过，和同样没有泡沫的德国不同，外国买家对法国房地产颇为青睐，尤其是巴黎以及南部普罗旺斯地区。在经历了金融危机之后的深幅调整之后，法国的房地产市场于2015年开始企稳。零利率、低汇率，加上更加合理的价格，许多人都意识到了投资房地产或许是个不错的选择，尤其是以美国人为首的海外投资者正在重返法国。

巴黎：多元化的国际买家

外国买家一直都很青睐巴黎市的历史核心地带，即塞纳河两岸的那几处行政区。在左岸，该区域就是埃菲尔铁塔周围的第七区，以及第六区沿着圣日耳曼大道的那几条排列着许多画廊和精品店的街道，这片区域大致从东往西延伸，在塞纳河边的几条街区范围内。

该市最高的房地产价格出现在右岸的第八区，那里是汇聚了许多奢侈品商店与酒店的“金三角”地带，西边紧挨着面积巨大的16区。

据一些代理人说，虽然与伦敦和纽约那些光彩夺目的新高楼大厦相比，巴黎或许有些黯然失色了，但那些海外买家看重的正是这里的发展速度放缓了一些。这里的房地产市场仍然很保守，在一些新晋社区或时尚社区中，来自外国的房地产需求很少。

“人们来巴黎就是为了购买典型的巴黎公寓，”苏富比国际房地产公司的法国分公司CEO亚历山大·克拉夫特说。“他们想要拼花地板、装饰板条、壁炉和环绕在四周的阳台。”

巴黎市的房价曾在2000年上涨过一段时间，并一直延续到了雷曼兄弟公司倒闭之后。但围绕着2012年总统竞选而产生的一些不确定性让房价跌了下来，因为获胜的奥朗德当时有些措施是基于对富人增税这一竞选纲领上的。

“我们在卖方市场上经营了10多年的时间，”佳士得附属公司的主管玛丽·伊莲·伦德格林说。“然后2012年，竞选开始，情况变得完全相反。我们进入了买方市场，房屋存量多了，房价却一路下跌。”

据伦德格林公司的一份报告，巴黎房价自2012年以来已经下跌了大约15%，目前已经显示出了复苏的迹象，在过去的12个月中，即便交易价格没有上升，交易量也在不断上升。

“我们并没有指望房价会立刻上涨，”伦德格林说，“但我们看到房屋存量下降了，而且市场可能已经再次变为卖方市场了。”

该现象的原因部分在于欧元的疲软，但同样重要的是卖家们现在有更多商谈的空间了，甚至已经降了价。“最终，在去年的年末，有些卖家开始调整价格了，”克拉夫特说。

美国人来势凶猛

巴黎的豪华房地产市场——对公寓而言是200万美元（约合人民币1284万元）及以上的房产——以其买家群体的多样化而出名。“没有什么主导群体，真的，”克拉夫特说，去年美国人来势凶猛，但俄罗斯与中国的买家由于国内的政治经济因素急剧下降。

伦德格林提供的数据显示，在2014年，有32%的买家来自中东，23%来自欧洲，19%来自北美，其他大部分来自俄国和亚洲。

据法国巴黎银行的一项调查，法国房产销售给海外买家的数量在2014年上升了1.5%，而前两年的销量一直在下跌，2011至2012年下跌了1%，2012年至2013年下跌了13%。该调查发现，这次的上涨势头在2015年的前五个月中一直在持续。由于美元和英镑目前对于欧元的强势，美国买家的数量在2014年增长了12%，而英国买家则增长了33%。

“坦白说，与其他的首都大城市相比，巴黎的房价非常便宜。”克拉夫特说。“也许只是纽约或伦敦房价的三分之一。这里有各种各样的吸引力，因而有来自各个国家的人。有些人是为了时尚而来，有些人则是为了生意。”

案例：巴黎右岸的一套四居室公寓

价格： 约300万美元（约合人民币1912万元）

特色： 这套公寓在一栋1912年由建筑师Albert Sélonier设计的过渡时期新艺术风格的大厦二楼，该公寓将奥斯曼时期的拼花木地板、超高天花板和传统装饰板条与当时很前卫的几何设计元素混搭在一起。该公寓的特色是全定制的地毯和艺术品。这个面积2940平方英尺（约273平方米）的空间里所配备的家具可协商作为该交易的一部分出售。该公寓有一座带雨篷的宽敞平台眺望着内庭。

位置： 这套公寓位于特罗卡代罗社区，在巴黎第16区埃菲尔铁塔旁的塞纳河对岸。这是巴黎市最大的行政区之一。该区域内有地铁六号线，奥利机场距此大约有30分钟的车程；戴高乐机场约45分钟。

税费： 该住宅每年的房地产税约为4000美元（约合人民币2.5万元），合作公寓的管理费每年约13700美元（约合人民币8.8万元）。

普罗旺斯：为度假而来

和巴黎相比，南部靠近地中海的普罗旺斯房地产市场在过去几年的调整中受伤更重。而且，普罗旺斯是一个季节性的投资目的地，它比邻近的蔚蓝海岸受到的打击更大，因为蔚蓝海岸更具备全年吸引力。

不过，埃米尔·加尔辛房地产公司普罗旺斯地区一办事处的负责人菲利普·博利特表示，有兴趣的购房者已经重返普罗旺斯。

博利特表示，多年来，豪宅的要价是与现实脱节的。“许多房产被高估。”他表示，但2015年起，普罗旺斯市场的住宅要价开始下降，有时跌至2008年峰值的40%。

要价之所以下跌，是因为滞销之后，卖房者意识到，“把房子脱手的唯一办法就是降价”。

与此同时，投资者对豪宅的兴趣在上升。尤其是美国购房者正重返普罗旺斯，此前在全球经济衰退和欧元强势的年代，他们曾对普罗旺斯失去兴趣。

“事实上，在那个年代，他们依然热爱法国，也依然会通过租房或度假过来造访，”博利特表示，“有了更高的购买力，他们就回来了，这几乎和20世纪90年代的情况一样。”

此外，还有来自英国、德国、斯堪的纳维亚三国、荷兰和阿拉伯联合酋长国的购房者。

另一家房地产经纪商总经理弗雷德里克·利洛表示，2014年至2015年间，该公司收到的询价增加了40%。该公司位于戛纳附近的穆然（Mougins）。

利洛表示，大部分外国人在普罗旺斯购房，是为了用于家庭度假，并且打算留着这套房子，等日后的退休的时候居住。

虽然豪宅的存量很大，但是品质优越、且价格合理的住宅要少很多。利洛表示，普罗旺斯的豪华别墅价格为每平方米6000至1万欧元（约合人民币43022至71704元）。

蔚蓝海岸的豪宅大多在170万至570万美元之间（约合人民币1109万至3719万元），超过1100万美元（约合人民币7176万元）的交易并不少见。而在内陆普罗旺斯，豪宅的核心市场价约为110万至340万美元（约合人民币718万至2218万元）。

案例：普罗旺斯内陆的一套别墅

价格： 普罗旺斯的一套别墅，六卧，带两座泳池，总价为390万美元（约合人民币2544万元）。

特色： 该住宅建于2006年，有着普罗旺斯传统农舍的外观和布局。住宅面积约680平方米，包括地下室和室内泳池，房产占地1.5英亩（约合0.61公顷）。该住宅楼上有一间电视房和四间卧室，每间卧室都自带浴室。部分卧室通往一座露台，露台坐拥泳池、花园和远处山丘的景观。楼上最大的卧室设有一间阁楼，可用作卧室、电视室，或儿童游乐区。地下室有一座室内游泳池、一个可供跳舞或开派对的大房间、一间酒窖和一间浴室。

位置： 它坐落在有着“世界最著名的艺术小镇”之称的圣·保罗·德旺斯附近的一座小山上，距离圣·保罗·德旺斯不到五分钟的车程；该地区有各种旅游活动，包括骑自行车、徒步旅行和历史遗迹观光。尼斯的国际机场距离此住宅约20分钟车程。

税费： 该住宅每年的房产税约为13100美元（约合人民币85464元）。