经济法视角下的房地产调控政策存废问题研究

陈伟杰

摘要：本文通过介绍房地产调控政策出台的背景与现状，对其科学性与实际效果进行了研究分析。政策的本质问题是什么？房地产调控政策当存当废？什么是代替它的有效手段？从经济法视角下看，我们得出：完善反垄断法律制度、土地管理法制度，发挥财税法律制度的作用，保障住房法律制度的有效实施等，尽快使制度取代政策。

关键词：房地产市场 调控政策存废 法律制度

面对近些年房价居高不下，房地产市场问题已经使政府与普通人同样焦头烂额，为缓解现状，大批房地产调控政策应运而生却始终未起到预期作用。目前，面对房地产调控政策带来的“且调且高”、弊大于利的尴尬局面，大部分研究者对房地产政策的探索还停留在政策本身阶段，因此，我们是否应当尽快寻找更加合适的途径来取代政策。

一、房地产调控政策的出台及与法律的联系

为解决房价过分上涨带来的民生问题与房地产市场投资过热，从2002年《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》起，大批调控政策陆续出台。政策在问题的逐渐解决中具有灵活可变性，当市场问题逐渐消失后政策自然可以随之退出，然而，房地产市场调控政策推出十多年以来对其愈加依赖，虽然政府一直希望建立长效调控机制，然而始终没有使法律制度代替政策，没有最终完成房地产市场的健康发展。

我们始终在提的房地产调控政策属政策性而非法律性，它既包括国务院出台的“意见”，也包括各部委联合或单独出台的“通知”，以及地方政府为了落实中央任务而出台的“实施细则”。这种由政府发出、为实现有效治理而制定的公共政策性文件通知是否与法律存在冲突？从法律角度看，房地产调控政策中“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”的说法实际上触碰到公民财产权利，法律规定任何组织机构与个人不得对他人财产进行限制，那么，房地产调控政策是否是在合法的前提下进行实施还有待商榷。观察房地产调控政策与经济法的关系可以发现，法律对于日新月异的社会环境来说总显得滞后，灵活机变的政策出台则能很好满足一些需求，然而法律与政策之间的界限不能含糊暧昧，若一味强调灵活性而忽视法律的权威，法律之外的恶性后果与损失将难以寻找责任人，更容易纵容漏洞下的肆意妄为。

二、房地产调控政策概述与效果

房地产调控政策主要分为土地政策、税收政策、金融政策与限购政策。

第一，土地政策。主要针对土地供应量、土地供应结构、土地价格、土地监督管理等方面的调控，以期达到满足住房需求、平衡住房类型、调整住房价格、监督查处炒房行为等目的，但由于政策非刚性，从中央到地方政策的力量得到不少消解，在执行力上难以达到预期效果。第二，税收政策。通过房屋流通环节税收的改变达到调整住房价格的目的。我国已在2011年开辟上海与重庆两处房产税应用试点，同时希望扩大试点范围，但目前实际操作难度过大，还没有更多具体进展。第三，金融政策。金融政策体现国家对个人首次购房时的支持，同时提高第二及二套以上住房购买的首付比例与贷款利率，借此抑制囤房、炒房行为，但此政策对于资金足够者来说是否有实质作用还有待验证，目前，炒房群体庞大，并散布全国大中城市，成为楼市一道特殊的景观。第四，限购及其他政策。限购欲达到的效果是通过政府对房地产市场的直接干预来减少高收入者在住房上与中低收入家庭的竞争，但造假现象如假离婚、社保造假、阴阳合同等现象也不断涌现，它对社会法律体系的冲击同样不可忽视，预期效果并未完成。

三、经济法制度取代房地产调控政策的具体方式

当房地产调控政策在很长时间的应用中并未实现有效效果时，我们是否应当转变思路，寻求具有建设性措施？“只听到调控的楼梯响，而不见制度的人下来”，政府已经多次表示将要在调控政策展现成效的间隙出台制度性措施，我们期待这一天的早日到来：

第一，反垄断法的应用。对房地产市场的垄断现象如控制销售数量、价格串通联盟等进行法律规制，通过罚款与行政处罚打压房地产行业的市场操纵，维护消费者合法权益。第二，反不正当竞争法的应用。房地产市场的不正当竞争主要体现在虚假宣传、串通招标、商业贿赂等，需要通过制度要求与罚款等打消虚假宣传，惩处销售中间环节暗中回扣现象等。第三，中央银行法律制度的完善，需要规范其货币发行，建立货币政策的监督、评价、违规责任制。第四，财税制度的完善，政府财政支出需要维持实质公平，科学预算并安排财政支出行为，设置专项补助，统一中央与地方的财权事权统一。此外还需完善住房保障制度与土地法等。

四、结语

房子对人们的生活来说意义特殊，作为生存与生活的基本资源之一，在我国，它已经成为人们生活的首要诉求。目前房地产市场急需的改革，归根结底离不开政府与市场的关系调整，我们需要不合理的政策干预方式得到转变，更换行之有效的保障制度保护房地产市场的健康发展。